Đến nay, Chính phủ và các bộ, ngành đã đưa ra nhiều giải pháp nhằm hỗ trợ và tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn nhiều khó khăn, vướng mắc.
Pháp lý và môi trường kinh doanh
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh, một trong những điểm đầu tiên có thể thấy được là vấn đề về pháp lý chiếm đến 70% khó khăn của doanh nghiệp bất động sản. Cùng quan điểm trên, ông Vũ Văn Thành - Chủ tịch VNGroup cho biết, để triển khai một dự án bất động sản, phải thực thi quy định của 17 bộ luật khác nhau, để một dự án đi vào khai thác phải mất tối thiểu đến 5 năm. Các bước triển khai rất phức tạp, từ thu hồi đất, xác định giá đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, quy hoạch, môi trường, điều kiện xây dựng... đến bàn giao, vận hành. Những vướng mắc chủ yếu liên quan đến thủ tục triển khai dự án kéo dài, trong đó có các dự án liên quan đến “đất công”, “đất do cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước”; giấy phép xây dựng; khâu tính thuế đất; xác định lại giá đất; thủ tục đủ điều kiện bán sản phẩm; quá trình thanh tra, kiểm tra… Những vướng mắc pháp lý có thể do quy định còn bất cập giữa các luật, các văn bản dưới luật; do thẩm quyền giải quyết thuộc nhiều cấp khác nhau từ Chính phủ, tỉnh/thành phố hoặc các bộ, ngành liên quan; do việc thực hiện thủ tục trong từng khâu, từng giai đoạn còn chưa hiệu quả, né tránh trách nhiệm...
Theo báo cáo của Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh về tình hình phát triển đô thị năm 2022, trên địa bàn thành phố có 354 dự án nhà ở thương mại đã được chấp thuận đầu tư. Đến tháng 2/2023, qua kiểm tra tiến độ thực hiện các dự án, có 138 dự án đã hết thời gian thực hiện. Trong số này, có 30 dự án đầu tư phát triển nhà ở thương mại đã được chấp thuận đầu tư nhưng ngưng thi công. Bên cạnh đó, hiện trên địa bàn thành phố có 116 dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội bị vướng thủ tục pháp lý do nhiều nguyên nhân, một số dự án đã kéo dài hàng chục năm. Đơn cử, hơn 10 năm qua, dự án chung cư nhà ở xã hội Nam Lý tại số 91A - Đỗ Xuân Hợp (TP Thủ Đức) của Công ty cổ phần Địa ốc Thảo Điền cũng chưa thể triển khai được chỉ vì còn thiếu thủ tục giao đất. Trong khi đó, với dự án nhà ở xã hội Lê Thành Tân Kiên (giai đoạn II) của Công ty Lê Thành, theo đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 khu trung tâm và dân cư khu vực phía tây thành phố, vị trí khu đất thuộc quy hoạch đất thương mại dịch vụ. Thế nhưng, đến nay, dự án chưa được điều chỉnh quy hoạch cục bộ, vì theo Sở Kế hoạch và Đầu tư, theo Luật Đầu tư mới, chỉ khi dự án phù hợp quy hoạch mới trình UBND thành phố chấp thuận đầu tư. Đó là hai trong số hàng trăm dự án vẫn đang “đắp chiếu”, lãng phí đất đai và mỗi dự án đều có mỗi câu chuyện riêng về việc vấp phải rào cản pháp lý. Cũng theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu, hiện có rất nhiều điểm vướng trong quy trình thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại, dự án nhà ở xã hội thời gian qua làm khó các doanh nghiệp. Thủ tục pháp lý là cả một quá trình gian nan của doanh nghiệp khi phải trải qua nhiều thủ tục ở nhiều khâu, mất nhiều thời gian, thậm chí bị tắc ngay tại cửa đầu tiên là khâu chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư tại Sở Kế hoạch và Đầu tư. Nói về vấn đề này, ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng Giám đốc Công ty TNHH xây dựng thương mại Lê Thành cho biết: “Do ách tắc về thủ tục pháp lý quá lâu mà các doanh nghiệp không thể triển khai, hoàn thiện được dự án, khiến chi phí gia tăng, còn nguồn thu ngày càng suy giảm dẫn tới nhiều doanh nghiệp bức xúc, chán nản, không muốn triển khai dự án”.
Bên cạnh những “vướng mắc” về pháp lý thì các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam đang gặp khó khăn khách quan từ môi trường kinh doanh. Theo Phó Thống đốc NHNN Phạm Thanh Hà cho biết, tại Diễn đàn kinh tế Việt Nam 2022, năm 2022 là năm mà kinh tế thế giới và trong nước khó khăn hơn rất nhiều so với đánh giá, dự báo tại thời điểm cuối năm 2021. Lạm phát tăng nhanh và lan rộng trên toàn cầu, chạm mốc cao nhất trong vòng 40 năm tại một số nước phát triển hàng đầu như Mỹ, Anh, châu Âu. Các điều kiện thị trường trên toàn cầu biến động mạnh, từ tiền tệ với đồng USD tăng giá mạnh nhất trong 20 năm đến cổ phiếu, trái phiếu và lưu chuyển dòng vốn toàn cầu. Những biến động mạnh của thị trường tài chính quốc tế tạo áp lực lên tỷ giá, lãi suất, đặc biệt là các nền kinh tế nhỏ có độ mở lớn như Việt Nam. Ngoài ra, những xung đột địa chính trị, đứt gãy chuỗi cung ứng, lạm phát gia tăng dẫn đến suy thoái kinh tế tại một số quốc gia... đã tác động tiêu cực đối với nền kinh tế Việt Nam. Các doanh nghiệp bất động sản cũng không nằm ngoài vòng xoáy biến động này. Lãi suất tăng cao, tỷ giá biến động cùng giá cả hàng hóa tăng, đặc biệt là nguyên, nhiên vật liệu đã khiến chi phí sản xuất tăng theo, tạo áp lực tăng giá thành sản phẩm và làm giảm nhu cầu đối với sản phẩm bất động sản.
Bất cập về nguồn vốn
Đặc điểm của ngành kinh doanh bất động sản là cần một nguồn vốn lớn, ổn định, có kỳ hạn dài, thường là trung và dài hạn để phục vụ quá trình triển khai dự án bao gồm từ khâu bồi thường, giải phóng mặt bằng, cấp phép, xây dựng, bàn giao cho người mua... Quá trình này thường kéo dài hàng năm, thậm chí nhiều năm. Chủ dự án chỉ bắt đầu có dòng tiền tạo thu nhập khi dự án đủ điều kiện mở bán hoặc được bàn giao cho người mua. Chính vì thế, nguồn vốn ổn định là vấn đề nan giải đối với bất cứ chủ đầu tư nào, bất kể quy mô hoạt động của doanh nghiệp đó do lĩnh vực bất động sản thường dùng tỷ lệ đòn bẩy cao. Trường hợp dòng vốn bị ách tắc khi dự án đang trong giai đoạn triển khai, chưa đủ điều kiện để tạo dòng tiền vào thì khả năng đổ vỡ của dự án là rất lớn. Đối với các doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam, nguồn vốn chủ yếu đến từ ba nguồn chính gồm: tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp và nguồn vốn khác.
Đối với nguồn tín dụng ngân hàng, theo số liệu từ Ngân hàng Nhà nước (NHNN), dư nợ tín dụng bất động sản đến cuối năm 2022 đạt khoảng 2,58 triệu tỷ đồng, tăng hơn 24% so cuối năm 2021, chiếm tỷ trọng 21,2% tổng dư nợ với nền kinh tế - là mức cao nhất trong 5 năm qua. Trong đó, nguồn vốn tập trung chủ yếu vào nhu cầu tiêu dùng/tự sử dụng bất động sản (chiếm gần 69%); cho vay kinh doanh bất động sản chiếm hơn 31%. Xét về phân khúc thị trường bất động sản, dư nợ giải ngân đối với nhà ở chiếm hơn 62%, quyền sử dụng đất chiếm gần 21%, khu công nghiệp và khu chế xuất gần 2,7%, khác là 13,8%. Còn theo số liệu từ Bộ Xây dựng, tính đến hết năm 2022, các doanh nghiệp bất động sản đang vay hệ thống ngân hàng khoảng 800.000 tỷ đồng. Trong đó, vay để đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án phát triển nhà ở khoảng 180.743 tỷ đồng (tương đương 22,8%); các dự án văn phòng cho thuê là 41.815 tỷ đồng, chiếm 5,3%; các dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất đạt 40.149 tỷ đồng, chiếm 5,1%; các dự án khu du lịch, sinh thái, nghỉ dưỡng đạt 32.660 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 4,1%; các dự án nhà hàng, khách sạn đạt 57.539 tỷ đồng, chiếm 7,24%; vay xây dựng, sửa chữa nhà để bán, cho thuê đạt 144.157 tỷ đồng, chiếm 18,16%; vay mua đất nền 85.199 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 10,7%; và vay đối với đầu tư kinh doanh bất động sản khác đạt 211.452 tỷ đồng, chiếm 26,6%.
Trong hệ thống ngân hàng, tính đến cuối năm 2022, nhiều ngân hàng cho vay bất động sản chiếm tỷ trọng lớn trong tổng dư nợ như Techcombank, dư nợ cho vay bất động sản là 108.906 tỷ đồng, chiếm hơn 70% tổng dư nợ; tại VPBank, dư nợ cho vay hoạt động kinh doanh bất động sản là 67.593 tỷ đồng, dư nợ cho vay cá nhân để mua nhà ở, nhận quyền sử dụng đất để xây nhà ở là 82.922 tỷ đồng, tổng dư nợ hai hoạt động này là 150.515 tỷ đồng, chiếm 34,3% tổng dư nợ. Một thực tế rằng, phần lớn nguồn vốn cho vay tiêu dùng bất động sản đều chảy về chủ đầu tư dự án thông qua việc ngân hàng cho vay đối với người mua nhà. Như vậy, đối với một dự án bất động sản, ngoài việc chủ đầu tư vay vốn từ ngân hàng để triển khai dự án, thì chủ đầu tư còn nhận được dòng tiền từ ngân hàng thông qua việc cho người mua nhà vay đối với nhà ở hình thành trong tương lai, dẫn tới rủi ro tập trung tín dụng. Tốc độ tăng trưởng tín dụng trong lĩnh vực bất động sản cao khiến nhiều ngân hàng hết room tín dụng được NHNN giao, dẫn tới không thể giải ngân thêm cho khách hàng. Trên cơ sở đó, theo Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng, NHNN đã đánh giá lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản là một trong các lĩnh vực rủi ro đối với hoạt động ngân hàng. Để bảo đảm an toàn hệ thống, cần phải có các giải pháp kiểm soát chặt chẽ tín dụng bất động sản và đây là một trong những nguyên nhân khiến dòng vốn tín dụng ngân hàng vào bất động sản bị ách tắc trong thời gian qua.
Đối với nguồn vốn từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN), theo số liệu thống kê sơ bộ của Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội (HNX) cho thấy tính đến cuối năm 2022, dư nợ TPDN riêng lẻ khoảng 2 triệu tỷ đồng, trong đó các doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu riêng lẻ vay nợ 419.000 đảm đồng, chiếm 33,6%. Trong bối cảnh nguồn vốn tín dụng ngân hàng bị thắt chặt thì nguồn vốn trái phiếu là giải pháp hữu hiệu cho các doanh nghiệp dẫn tới TPDN phát hành riêng lẻ có sự tăng trưởng bùng nổ trong giai đoạn 2020-2021. Theo số liệu của Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA), trong hai năm 2020 và 2021, khối lượng phát hành lần lượt gần 462.000 tỷ đồng và 658.000 tỷ đồng. Mặc dù phải chịu lãi suất cao, trung bình khoảng 10%/năm nhưng các doanh nghiệp vẫn ồ ạt phát hành trái phiếu, dẫn tới quy mô trái phiếu ngày càng lớn. Bên cạnh những doanh nghiệp kinh doanh hiệu quả, phát hành TPDN để đa dạng hóa nguồn vốn, có khả năng tài chính để thanh toán nợ khi đến hạn thì xuất hiện ngày càng nhiều các doanh nghiệp hoạt động yếu kém nhưng vẫn phát hành trái phiếu với số lượng rất lớn.
Trước những rủi ro hiện hữu của thị trường TPDN, Chính phủ đã có những hành động rất quyết liệt chỉ đạo các cơ quan chức năng chấn chỉnh hành lang pháp lý, tăng cường công tác quản lý, thanh tra, kiểm tra việc phát hành TPDN. Sau các vụ xử lý hành vi vi phạm pháp luật trong phát hành và sử dụng vốn trái phiếu không đúng mục đích của một số nhà phát triển bất động sản lớn như Tân Hoàng Minh, Vạn Thịnh Phát vào năm 2022, thị trường trái phiếu đột ngột giảm tốc. Khối lượng phát hành năm 2022 chỉ đạt 255.000 tỷ đồng. Tháng 1/2023, thị trường chỉ có một đợt phát hành thành công với giá trị huy động 110 tỷ đồng. Niềm tin của các nhà đầu tư vào thị trường TPDN đã bị suy giảm rất nhiều. Các doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp bất động sản phải chịu sức ép nặng nề đối với vấn đề thanh khoản và không thể thanh toán trái phiếu khi đến hạn cũng như không thể phát hành trái phiếu mới để cơ cấu nợ. Theo thống kê của HNX, trong giai đoạn từ 16/9/2022 đến ngày 31/1/2023, có đến 54 doanh nghiệp công bố thông tin với nội dung chậm trả gốc, lãi trái phiếu... Trong đó, có những cái tên đình đám trong ngành bất động sản như: Novaland, Hải Phát, Hưng Thịnh, Địa ốc Sài Gòn Thương Tín, NamLand, Đầu tư LDG, Danh Khôi, Gotec Land, An Đông, Bông Sen... Hệ thống hành lang pháp lý chặt chẽ hơn cộng với việc xử lý nghiêm vi phạm trong lĩnh vực phát hành trái phiếu của các cơ quan chức năng và sự suy giảm niềm tin của các nhà đầu tư là nguyên nhân chính khiến các doanh nghiệp bất động sản bị ách tắc nguồn vốn từ phát hành TPDN.
Đối với nguồn vốn khác, trong đó có vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp bất động sản. Nguồn vốn này có thể từ vốn điều lệ, vốn góp của chủ sở hữu, phát hành cổ phiếu ra công chúng để huy động vốn (IPO). Theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư chỉ cần 20% vốn đầu tư để phát triển dự án, còn lại có thể huy động từ các nguồn khác, dẫn tới việc sử dụng đòn bẩy tài chính cao trong lĩnh vực bất động sản. Theo số liệu thống kê từ báo cáo tài chính hợp nhất đã kiểm toán của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết, tại thời điểm 31/12/2022, tại hệ số nợ phải trả so với tổng tài sản đang ở mức cao, trung bình trên 50%, cá biệt có doanh nghiệp lên tới 67%. Hệ số nợ phải trả trên vốn chủ sở hữu bình quân trên 3 lần. Những con số này phản ánh tài sản của các doanh nghiệp được tài trợ chủ yếu từ nguồn vay nợ và mức độ phụ thuộc vào nợ vay, trong khi vốn chủ sở hữu (vùng đệm tài chính) lại tương đối mỏng. Bên cạnh đó, một nguồn vốn khác không kém phần quan trọng đó là từ hoạt động mua bán, sáp nhập doanh nghiệp (M&A) và đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI). Trong bối cảnh nền kinh tế trên đà phục hồi sau đại dịch, thị trường M&A bất động sản có nhiều động lực để phát triển.
Trong năm 2022, các nhà đầu tư nước ngoài đã đầu tư khoảng 4,45 tỷ USD vào thị trường bất động sản Việt Nam, chiếm 16,1% tổng vốn đầu tư FDI vào Việt Nam. Theo Cushman & Wakefield ước tính, giá trị giao dịch các thương vụ M&A trong lĩnh vực bất động sản trong chín tháng đầu năm 2022 đạt hơn 1,5 tỷ USD, mức giá trị giao dịch cao nhất trong 5 năm qua. Các thương vụ chủ yếu tập trung vào phân khúc văn phòng, công nghiệp, nhà ở và khách sạn tại các tỉnh, thành phố trọng điểm, như: TP Hồ Chí Minh, Hà Nội, Bình Dương, Đồng Nai... Tuy nhiên, hoạt động M&A bất động sản đã bị chững lại từ tháng 10/2022 do ảnh hưởng bởi những tác động tiêu cực khi tín dụng ngân hàng, phát hành trái phiếu doanh nghiệp bị kiểm soát chặt chẽ và việc xử lý hành vi vi phạm pháp luật của một số tập đoàn bất động sản lớn. Một số nhà đầu tư đã tạm dừng hoạt động M&A mới để thay đổi chiến lược đầu tư nhằm thích ứng với tình hình mới.
(Còn nữa)
Hỗ trợ và tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản (kỳ 1)
