Trước thực trạng khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay, có thể thấy đây là một nốt trầm của thị trường bất động sản Việt Nam. Nhìn vào diễn biến thị trường bất động sản qua các giai đoạn phát triển nhiều ý kiến từ các chuyên gia trong lĩnh vực này cho rằng, thị trường bất động sản được dự báo sẽ có thể còn khó khăn hơn nữa, nguy cơ là rất lớn, do đó đang đòi hỏi cần có thêm những giải pháp căn cơ hơn.
Ngay từ những năm đầu bước vào thời kỳ đổi mới, bất động sản đã từng bước giữ vai trò quan trọng trong quá trình tăng trưởng và phát triển của quốc gia. Kể từ đó đến nay, lĩnh vực bất động sản chiếm tỷ trọng ngày càng lớn trong nền kinh tế. Theo số liệu của Thời báo tài chính Việt Nam, thị trường bất động sản là một trong 21 ngành kinh tế cấp 1 quan trọng nhất của nền kinh tế (tổng số 1.571 ngành kinh tế từ cấp 1 đến cấp 5 theo Quyết định số 27/2018/QĐ-TTg), xếp thứ 9 về quy mô giá trị. Năm 2021, ngành kinh doanh bất động sản đóng góp 3,58% GDP; xây dựng 5,95% GDP. Riêng sáu tháng đầu năm 2022, kinh doanh bất động sản đóng góp 3,32% GDP; xây dựng góp 5,44% GDP. Lĩnh vực bất động sản liên quan đến 39 ngành nghề khác nhau, trong đó có bốn ngành trọng yếu là tài chính ngân hàng, xây dựng, lưu trú, du lịch có quy mô lên đến 24,3% GDP năm 2019. Bất động sản cũng là lĩnh vực xếp thứ hai về thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) chiếm khoảng 10% FDI đăng ký mới hằng năm. Lũy kế đến tháng 7/2022, vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản đạt gần 66 tỷ USD, chiếm 15,2% tổng số vốn FDI đăng ký. Theo nghiên cứu của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, quy mô ngành bất động sản của Việt Nam giai đoạn 2020-2030 có thể lên đến 22% tổng tài sản toàn nền kinh tế. Cụ thể, năm 2020, tỷ trọng bất động sản so với tổng tài sản toàn nền kinh tế chiếm 20,8% (205,26 tỷ USD/986,82 tỷ USD); năm 2025 ước tính khoảng 21,2% (462,7 tỷ USD/2.183,09 tỷ USD) và đến năm 2030 khoảng 22% (1.232,29 tỷ USD/5.601,31 tỷ USD).
Dưới góc nhìn và đánh giá của nhiều chuyên gia bất động sản hàng đầu, gần 20 năm qua, thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua bốn giai đoạn phát triển.
Thứ nhất là giai đoạn 1993-1999. Đây là giai đoạn kinh tế Việt Nam có những bước tiến vượt bậc. Năm 1993 đánh dấu một cột mốc quan trọng khi Quốc hội thông qua Luật Đất đai lần đầu tiên. Việt Nam cũng chính thức bình thường hóa quan hệ với Mỹ và gia nhập cộng đồng các nước Đông Nam Á (ASEAN). Theo Tổng cục Thống kê, GDP Việt Nam đạt tốc độ tăng trưởng cao hơn 9% trong giai đoạn này, trong đó, năm 1993 tăng 8,1%, năm 1994 tăng 8,8%, năm 1995 là 9,54%, năm 1996 là 9,34%, cùng với lạm phát được kiểm soát từ mức 12,7% (năm 1995) xuống mức 4,5% (1996) và 3,6% (1997). Tốc độ phát triển nhanh của nền kinh tế là một trong những nguyên nhân gây ra cơn sốt đất đầu tiên vào năm 1993-1994, với tốc độ tăng giá bình quân 18,4%/năm trong giai đoạn này. Đến năm 1997-1998, khủng hoảng tài chính - tiền tệ diễn ra ở khu vực châu Á. Tuy nhiên, do mới bắt đầu hội nhập, độ mở của nền kinh tế chưa lớn và chủ động ứng phó nên Việt Nam chỉ chịu những tác động nhỏ và nhanh chóng vượt qua, mặc dù tốc độ tăng trưởng chậm lại (5,76% năm 1998), trong khi lạm phát tăng lên 9,2%.
Thứ hai là giai đoạn 2000-2008. Đây là giai đoạn Việt Nam bắt đầu quá trình hội nhập kinh tế cả chiều rộng và chiều sâu, điển hình là việc ký hiệp định gia nhập Hiệp định Thương mại Việt-Mỹ vào năm 2001 và gia nhập Tổ chức Thương mại thế giới (WTO) vào năm 2006. Thời điểm này, Việt Nam bắt đầu được thế giới nhắc tới như một “con hổ” kinh tế mới của châu Á trong tương lai. Kinh tế phát triển cùng với dòng vốn ngoại liên tục rót vào thị trường là động lực thúc đẩy cơn sốt đất giai đoạn 2001-2002, đẩy giá bất động sản giai đoạn này tăng 2,5 - 3 lần (tương ứng tăng 16,5-20,1%/năm). Đến năm 2003, Quốc hội đã ban hành Luật Đất đai mới để phù hợp với tình hình thực tiễn, khiến thị trường bất động sản hạ nhiệt. Theo số liệu thống kê, năm 2003 số lượng giao dịch nhà đất giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78%. Cũng trong giai đoạn này, thị trường chứng khoán đã hình thành và tăng trưởng bùng nổ, đặc biệt là năm 2006. Sang đến năm 2007, thị trường chứng khoán bắt đầu đi xuống khi dòng vốn được rút ra chuyển sang bất động sản, khiến thị trường bắt đầu bước vào một “cơn sốt” mới, tập trung vào phân khúc căn hộ, biệt thự, đẩy giá nhà tại các đô thị lớn, đặc biệt là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh gấp nhiều lần thu nhập bình quân của người dân.
 |
Những đại đô thị dọc theo sông Sài Gòn. |
Thứ ba là giai đoạn 2008-2018, giai đoạn mang đầy đủ cung bậc cảm xúc của những biến động thị trường từ khủng hoảng đến thăng hoa và suy thoái. Bước vào năm 2008, khủng hoảng tài chính toàn cầu lúc này đã tác động khá sâu sắc đến nền kinh tế của Việt Nam khi độ mở của nền kinh tế lúc này tương đối lớn. Giá nhà đất trong giai đoạn 2009-2012 lao dốc chỉ trong thời gian ngắn với mức giảm lên tới 30-40%. Tồn kho bất động sản năm 2012 lên tới hơn 100.000 tỷ đồng. Lạm phát ở mức cao, nợ xấu trong hệ thống ngân hàng tăng vọt khiến Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Việt Nam phải thắt chặt các chính sách tiền tệ. Sau đó, Chính phủ đã nỗ lực ban hành nhiều chính sách và các gói kích thích kinh tế nhằm thu hút đầu tư và tháo gỡ khó khăn cho thị trường. Kết quả là, thị trường bắt đầu có những chuyển biến tích cực. Đây là giai đoạn bùng nổ của phân khúc bất động sản cao cấp và bất động sản nghỉ dưỡng, đặc biệt là tại các địa phương có vị trí địa lý và thiên nhiên ưu đãi như Bà Rịa - Vũng Tàu, Phú Quốc, Đà Nẵng…
Thứ tư là giai đoạn 2018 đến nay. Bước vào năm 2018, thị trường bất động sản bắt đầu có những dấu hiệu giảm tốc cùng với sự sụt giảm nguồn cung giai đoạn 2019 - 2020. Sự sụt giảm nguồn cung là do việc kiểm soát chặt chẽ về pháp lý của các dự án bất động sản khiến thời gian thực hiện thủ tục triển khai các dự án kéo dài. Sang năm 2020, đại dịch Covid-19 đã tác động đến toàn bộ nền kinh tế thế giới, trong đó, không loại trừ Việt Nam bởi lúc này, Việt Nam đã hội nhập kinh tế sâu rộng hơn rất nhiều các giai đoạn trước. Tuy nhiên, nhờ có các biện pháp ứng phó chủ động từ trung ương tới địa phương, tác động tiêu cực của dịch bệnh đối với Việt Nam đã được ngăn chặn hiệu quả. Kinh tế vĩ mô ổn định, tốc độ tăng trưởng GDP đạt 2,91% năm 2020, 2,58% năm 2021 và 8,02% năm 2022, mức cao nhất từ năm 2011 đến nay. Đầu năm 2022, cùng với sự phục hồi kinh tế sau đại dịch, thị trường bất động sản có nhiều cơ hội để phục hồi và phát triển.
Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, trong quý I/2022, thu hút FDI trong lĩnh vực bất động sản đạt gần 600 triệu USD, hoạt động mua bán sáp nhập (M&A) trong lĩnh vực bất động sản đạt gần 1 tỷ USD, cao nhất trong vòng 5 năm qua. Khác với các giai đoạn trước, sốt đất chỉ diễn ra tại các đô thị lớn thì giai đoạn này, tình trạng sốt đất cục bộ đã diễn ra tại hầu hết các địa phương trên khắp cả nước. Tuy nhiên, đến giữa năm 2022, thị trường bất động sản nhanh chóng “đảo chiều” rơi vào trạng thái trầm lắng do hàng loạt các chính sách thắt chặt tín dụng, kiểm soát rủi ro đối với trái phiếu doanh nghiệp cùng việc xử lý nghiêm các hành vi vi phạm pháp luật trong lĩnh vực kinh tế. Theo khảo sát, nhiều doanh nghiệp bất động sản ghi nhận lợi nhuận sụt giảm, thậm chí thua lỗ; thanh khoản giảm mạnh, có nguy cơ mất thanh khoản khi hầu hết các nguồn vốn quan trọng bị ách tắc. Những khó khăn này khiến nhiều doanh nghiệp phải thu hẹp quy mô hoạt động, cắt giảm nhân sự, chuyển nhượng tài sản với mức chiết khấu cao. Theo các chuyên gia, nếu không sớm có những giải pháp căn cơ thì thị trường bất động sản sẽ còn khó khăn hơn nữa, nguy cơ từ suy giảm đến suy thoái là rất lớn.
Trong khi đó, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh, năm 2022 là năm khó khăn khắc nghiệt nhất đối với thị trường bất động sản và năm 2023 là năm “có tính quyết định sống còn” đối với các doanh nghiệp bất động sản. Theo thống kê, trong năm 2022, có gần 1.200 doanh nghiệp giải thể, tăng 38,7% so với năm 2021. Nhiều doanh nghiệp bất động sản đã phải làm mọi cách để tái cấu trúc, tự cứu mình như: thay đổi phương án kinh doanh, thu hẹp quy mô hoạt động, dừng hoạt động tăng vốn, đầu tư, dừng các dự án, cắt giảm nguồn nhân lực (thậm chí đến 50% số lao động, giảm lương), giảm giá bán sản phẩm và tăng mức chiết khấu...Tuy nhiên, những nỗ lực của các doanh nghiệp bất động sản nhằm tạo dòng tiền, tránh lâm vào tình trạng mất thanh khoản khi đến hạn thanh toán các khoản vay tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp đều chưa mang lại hiệu quả rõ rệt, nhiều doanh nghiệp có nguy cơ “chết trên đống tài sản”.
(Còn nữa)
