Thời gian qua việc triển khai các quy định của pháp luật về kinh doanh BĐS đã đạt được những kết quả nhất định. Tuy nhiên, sự phát triển của thị trường BĐS chưa thực sự bền vững, còn tiềm ẩn yếu tố rủi ro, nhiều vi phạm đến mức phải xử lý; tình trạng các tổ chức, cá nhân và doanh nghiệp vi phạm quy định pháp luật còn xảy ra tại một số địa phương; cơ sở dữ liệu, thông tin về thị trường BĐS chưa đầy đủ, thiếu minh bạch; công tác thanh tra, kiểm tra và xử lý vi phạm chưa đáp ứng yêu cầu quy định.
Thị trường bộc lộ nhiều hạn chế, bất cập
Bên cạnh những đóng góp tích cực vào sự phát triển kinh tế đất nước và đảm bảo an sinh xã hội, thị trường BĐS hiện đang bộc lộ các hạn chế, bất cập, có những dấu hiệu chưa ổn định, chưa lành mạnh nổi lên như:
Thứ nhất là thị trường BĐS phát triển thiếu kiểm soát, không có quy hoạch, kế hoạch, chạy theo lợi nhuận, phong trào; cơ cấu sản phẩm BĐS không phù hợp, dư thừa BĐS cao cấp, thiếu BĐS đáp ứng nhu cầu sử dụng.
Thứ hai là giá nhà ở, giá BĐS đặc biệt là tại khu vực đô thị còn cao so với mặt bằng thu nhập chung của người dân cũng như tốc độ phát triển của nền kinh tế.
Mặc dù nguồn cung các dự án nhà ở suy giảm, kinh tế có nhiều khó khăn nhưng tổng lượng giao dịch BĐS các tháng đầu năm 2022 vẫn tăng tập trung vào phân khúc đất nền, nhà ở, đất ở của hộ gia đình, cá nhân cho thấy nhu cầu về nhà ở và đầu tư BĐS của người dân vẫn rất lớn.
Giá BĐS, đặc biệt là nhà ở, đất ở liên tục tăng và cao hơn so với thu nhập của người dân. Điều này khiến cho người lao động thu nhập thấp tại các đô thị, công nhân khu công nghiệp gặp khó khăn trong việc tiếp cận và tạo lập chỗ ở. Tại Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh hầu như không còn căn hộ chung cư có giá dưới 25 triệu đồng/m2.
Theo số liệu thống kê, trong tháng 6/2022, giá giao dịch bất động sản để bán bình quân toàn thị trường cơ bản không có nhiều thay đổi so với tháng trước, giá BĐS bắt đầu có hiện tượng chững lại, tuy nhiên vẫn còn ở mức cao. Tại một số khu vực có thông tin mới về quy hoạch, giá đất nền trong khu dân cư cũng không còn hiện tượng giá tăng nhanh bất thường do sự cẩn trọng cũng như khó khăn về nguồn vốn của các nhà đầu tư trong bối cảnh diễn biến phức tạp của thị trường tài chính, chứng khoán trong nước và thế giới. Cụ thể tại 2 thành phố lớn như sau:
Tại TP Hà Nội chỉ số giá tháng 6/2022 so với tháng 5/2022, giá căn hộ chung cư để bán giảm 0,13%, nhà ở riêng lẻ tăng 0,38%, đất nền cho xây dựng nhà ở tăng 0,88%, văn phòng cho thuê tăng 0,35%, chung cư cho thuê tăng 1,74%.
Tại TP Hồ Chí Minh chỉ số giá tháng 6/2022 so với tháng 5/2022 như sau: giá căn hộ chung cư để bán tăng 0,15%, nhà ở riêng lẻ giảm 0,28%, đất nền cho xây dựng nhà ở giảm 0,14%, văn phòng cho thuê tăng 0,76%, chung cư cho thuê tăng 1,87%.
Thứ ba là tình trạng đầu cơ BĐS vẫn còn diễn ra khá phổ biến ở các địa phương, nhất là tại các khu đô thị lớn, khiến cho hoạt động của thị trường BĐS thiếu tính bền vững và ổn định.
Thứ tư là chưa có cơ chế cụ thể để kiểm soát, điều tiết thị trường BĐS; chưa quy định cụ thể về trách nhiệm, thẩm quyền kiểm soát, điều tiết thị trường bất động sản của cơ quan nhà nước các cấp. Có thể thấy một trong những bất cập lớn nhất, rõ nhất là công tác quản lý nhà nước về thị trường BĐS hiện đang bị phân tán, thuộc chức năng, nhiệm vụ của nhiều ngành ở trung ương cũng như địa phương. Trong khi việc phối hợp giữa các ngành trong việc kiểm soát thị trường BĐS chưa thực sự hiệu quả.
Do vậy, việc thực hiện điều tiết thị trường BĐS cũng chưa được quy định cụ thể và chưa có cơ quan chủ trì rõ ràng. Các chính sách điều tiết thị trường BĐS thường được thực hiện theo từng lĩnh vực thuộc chức năng, nhiệm vụ của nhiều ngành, chưa có cơ quan chủ trì rõ ràng khi thực hiện.
Ngoài ra, các giải pháp điều tiết thị trường trong một số giai đoạn chưa đảm bảo đồng bộ, thiếu nền tảng quy định pháp luật nên việc triển khai thường khó khăn, tác động chậm. Trong trường hợp Nhà nước phải có các can thiệp nhanh chóng, kịp thời để điều chỉnh, điều tiết thị trường thì thường vướng mắc bởi quy định pháp luật, thiếu cơ sở, nền tảng pháp luật. Do vậy, khi muốn thực hiện lại phải nghiên cứu, đề xuất các cơ chế, chính sách pháp luật để làm cơ sở triển khai thực hiện nên sẽ có đỗ trễ, thiếu kịp thời...
Hoàn thiện pháp lý và minh bạch thông tin về thị trường
Để ngăn chặn nguy cơ "bong bóng" BĐS, tác động tiêu cực của việc đấu giá quyền sử dụng đất đến thị trường BĐS, bảo đảm thị trường bất động sản phát triển ổn định lành mạnh, kiến nghị một số giải pháp liên quan đến sửa đổi chính sách, pháp luật, cụ thể:
Một là, cần tăng cường quản lý thị trường BĐS; khẩn trương nghiên cứu, hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến lĩnh vực BĐS, đặc biệt là sửa đổi Luật Kinh doanh BĐS, song song với việc sửa đổi Luật Kinh doanh BĐS cần sửa đổi Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Đấu thầu, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị... để bảo đảm đồng bộ, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, tạo khung pháp lý để thị trường BĐS phát triển ổn định, lành mạnh, bền vững.
Hai là, theo dõi sát tình hình, diễn biến thị trường BĐS để kịp thời thực hiện giải pháp làm lành mạnh thị trường khi cần thiết. Tăng cường thanh tra, kiểm tra việc thực hiện pháp luật về kinh doanh BĐS, hoạt động sàn giao dịch BĐS, hoạt động môi giới BĐS. Kiểm tra, rà soát các dự án nhà ở, kinh doanh BĐS để kịp thời tháo gỡ các vướng mắc trong thủ tục đầu tư, đất đai, quy hoạch, xây dựng.
Ba là, kiểm soát, cơ cấu lại tín dụng BĐS bảo đảm sử dụng đúng mục đích, tránh rủi ro cho thị trường. Tiếp tục tạo điều kiện cho vay đối với lĩnh vực theo đúng quy định pháp luật; tiếp tục cho vay đối với các dự án đầy đủ pháp lý, có hiệu quả; ưu tiên cho vay đối với dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân được cấp phép và khởi công để tạo nguồn cung cho thị trường.
Bốn là, tăng cường công tác quản lý nhà nước tại địa phương về quy hoạch, xây dựng, thị trường BĐS và quản lý đất đai tại các địa phương để có biện pháp quản lý, ngăn chặn việc tách thửa, phân lô bán nền không đúng quy định, không phù hợp quy hoạch, không được đầu tư hạ tầng, chưa được phép đầu tư. Tăng cường kiểm soát hoạt động các sàn giao dịch BĐS, các hoạt động môi giới BĐS để kịp thời chấn chỉnh.
Bên cạnh đó, cần khẩn trương tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch đô thị, nông thôn, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và xây dựng Chương trình phát triển nhà ở, Kế hoạch phát triển nhà ở tại các địa phương. Công khai, minh bạch thông tin, danh mục, tiến độ các dự án phát triển hạ tầng, các dự án BĐS lớn và việc sáp nhập, thành lập, nâng cấp đô thị, đơn vị hành chính tại địa phương, ngăn chặn hiện tượng thông tin đồn thổi nhằm đẩy giá, trục lợi bất hợp pháp.
