Theo quan điểm của tôi, điểm đáng chú ý của Dự thảo không chỉ nằm ở việc sửa đổi từng quy định cụ thể, mà ở sự dịch chuyển tích cực trong tư duy chính sách: Từ yêu cầu quản lý, kiểm soát đất đai sang yêu cầu đồng thời phải khai thác và phát huy hiệu quả nguồn lực đất đai, nhưng vẫn bảo đảm lợi ích công và quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
Sự dịch chuyển này được thể hiện qua nhiều nội dung của Dự thảo và sẽ được làm rõ hơn qua từng nhóm thay đổi dưới đây:
Thứ nhất, về nguyên tắc sử dụng đất. Nếu như Luật hiện hành đặt ra yêu cầu sử dụng đất theo hướng “bền vững, tiết kiệm, có hiệu quả”, thì tại Điều 6, Dự thảo đã nhấn mạnh hơn yêu cầu phát huy giá trị và nguồn lực đất đai khi bổ sung nguyên tắc: “Tiết kiệm, hiệu quả, bền vững, chặt chẽ; phát huy cao nhất tiềm năng, giá trị và nguồn lực đất đai; không để đất bị bỏ hoang, lãng phí”.
Thoạt nhìn, đây có thể chỉ là sự bổ sung về câu chữ. Song, nếu đặt trong tổng thể Dự thảo, thay đổi này cho thấy một sự dịch chuyển đáng chú ý. Cụ thể, quản lý đất đai không chỉ dừng ở việc đất được sử dụng “đúng” và “tiết kiệm”, mà còn phải đặt ra câu hỏi về hiệu quả của việc sử dụng đất và khả năng phát huy giá trị của nguồn lực này. Bởi khi mục tiêu “phát huy cao nhất tiềm năng, giá trị và nguồn lực đất đai” được đặt thành một nguyên tắc, thì cách thức quản lý, phân bổ và đưa đất vào sử dụng cũng cần được nhìn nhận từ góc độ hiệu quả hơn.
Thứ hai, đất đai phải được giải phóng để đi vào nền kinh tế. Trong bối cảnh hiện nay, tôi đánh giá cao việc Dự thảo tiếp tục hoàn thiện cơ chế thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất, nhất là việc đặt ra cơ chế xử lý đối với phần diện tích còn lại khi nhà đầu tư đã đạt được mức độ đồng thuận nhất định, tại điểm h khoản 4 Điều 36 Dự thảo.
Quan điểm này không phải hoàn toàn mới. Trong quá trình xây dựng Luật Đất đai 2024, phương án xử lý phần diện tích còn lại khi đã đạt một tỷ lệ đồng thuận nhất định cũng từng được đưa ra thảo luận. Tuy nhiên, tại thời điểm đó, các bên chưa đạt được sự thống nhất cần thiết nên phương án này không được đưa vào Luật Đất đai 2024. Theo tôi, nếu được thiết kế hợp lý, đây sẽ là cơ chế giúp tháo gỡ một điểm nghẽn thực tế của nhiều dự án. Ngược lại, nếu thiếu các điều kiện bảo đảm, chính cơ chế này có thể trở thành nguồn phát sinh tranh chấp mới.
Thứ ba, thu hồi đất phải phục vụ việc hình thành không gian phát triển mới. Điều 36 Dự thảo tiếp tục quy định các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Về mặt phát triển, đây là hướng đi cần thiết, song cần được kiểm soát rất kỹ.
Thứ tư, việc Dự thảo đã đặt vấn đề xác định Nhà nước thực hiện điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại này ngay tại khoản 11 Điều 13. Đây là một tư tưởng rất quan trọng và cần được phát triển thành một cơ chế tài chính đất đai hiện đại. Mục tiêu cuối cùng không phải là Nhà nước “thu được càng nhiều càng tốt”, mà là hình thành một vòng tuần hoàn: đầu tư hạ tầng - giá trị đất tăng - Nhà nước điều tiết hợp lý phần giá trị tăng thêm - tái đầu tư hạ tầng - tiếp tục mở rộng không gian phát triển.
Thứ năm, theo khoản 2 và khoản 3 Điều 31, nội dung và mức độ chi tiết của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải phù hợp yêu cầu quản lý của từng cấp, bảo đảm linh hoạt trong tổ chức thực hiện quy hoạch tạo hệ thống dẫn đường cho đầu tư. Chữ “linh hoạt” ở đây có ý nghĩa đặc biệt, nhưng không hàm nghĩa là tùy tiện điều chỉnh quy hoạch. Điều cần hướng tới là quy hoạch ổn định về định hướng nhưng linh hoạt trong tổ chức thực hiện, dựa trên dữ liệu và các tiêu chí có thể kiểm chứng.
Thứ sáu, ưu đãi đất đai phải tạo ra tăng trưởng thực. Điều 76 của Dự thảo quy định miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các nhóm như ưu đãi đầu tư, nhà ở và an sinh xã hội, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và một số lĩnh vực đặc thù. Hướng cải cách thủ tục này đáng khuyến khích, nhưng về chính sách, cần đi thêm một bước. Nói cách khác, cần chuyển từ tư duy: “Dự án được ưu đãi bao nhiêu?” sang “Mỗi đồng ưu đãi đất đai tạo ra bao nhiêu đồng giá trị kinh tế-xã hội?”. Đây mới là cách tiếp cận phù hợp yêu cầu tăng trưởng!
Thứ bảy, giá đất phải bảo đảm cả hiệu quả thị trường và sức cạnh tranh của nền kinh tế. Tại khoản 1 Điều 77, Dự thảo quy định giá đất do Nhà nước quyết định phải bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, minh bạch; “dựa trên dữ liệu đất đai và dữ liệu chuyên ngành”; đồng thời bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư, “phù hợp mục tiêu phát triển trong từng thời kỳ”. Hai nội dung này thể hiện khá rõ cách tiếp cận mới đối với vấn đề giá đất. Tuy nhiên, điều này cũng đặt ra yêu cầu dữ liệu phải đủ đầy, chính xác, được cập nhật và có khả năng kết nối với các nguồn dữ liệu chuyên ngành có liên quan. Nếu dữ liệu đầu vào không đầy đủ hoặc không được cập nhật, việc chuyển từ “định giá dựa trên dữ liệu” sang “định giá bằng dữ liệu” về thực chất chưa thể đạt được kết quả như kỳ vọng.
Những thay đổi này, cơ bản đã theo đúng tinh thần của Nghị quyết 21-NQ/TW. Tuy nhiên, để dự thảo thật sự phát huy hiệu quả, cần nhìn nhận vấn đề ở một góc độ tổng thể, thay vì chỉ đánh giá từng điều khoản một cách riêng lẻ. Bởi quá trình tiếp cận, khai thác, sử dụng và quản lý đất đai là một chuỗi liên tục, có sự liên kết chặt chẽ giữa nhiều khâu. Chỉ cần một mắt xích bị ách tắc, toàn bộ quá trình phía sau có thể bị đình trệ, làm chậm quá trình chuyển hóa đất đai thành đầu tư, sản xuất, hạ tầng, việc làm và giá trị gia tăng cho nền kinh tế.
