Để xây dựng bảng giá đất có tính bền vững với thị trường và nhu cầu người dân, việc xây dựng bảng giá đất cũng đã được Bộ Chính trị định hướng: Xây dựng bảng giá cơ sở nhân với hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) áp dụng từ ngày 1/1/2026 nhằm ổn định giá bất động sản và đáp ứng nhu cầu nhà ở xã hội cho người lao động.
Bảng giá đất phải phù hợp thực tiễn
Qua phân tích, đối chiếu với các bảng giá đất cơ sở tại Thành phố Hồ Chí Minh, Tiến sĩ Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh (IEEr) kiến nghị lãnh đạo thành phố cần có định hướng xây dựng bảng giá đất trên nền tảng bảng giá (theo Quyết định 02/2020, ngày 16/1/2020 về ban hành quy định về bảng giá đất trên địa bàn thành phố giai đoạn 2020-2024) được áp dụng trước khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực nhân với hệ số K với biên độ điều chỉnh tăng, giảm từ 0,2 đến 3 lần cho một lần điều chỉnh hệ số K để áp dụng cho bảng giá đất ở mới năm 2026.
Bảng giá theo quyết định 02 được xem là phù hợp với thị trường nên sẽ không làm tăng đột biến nghĩa vụ tài chính, đồng thời bảo đảm nguyên tắc: Dễ quản lý, dễ áp dụng, dễ kiểm tra và thị trường không tăng lạm phát.
IEEr cũng cho rằng, nếu thực hiện đúng tinh thần chỉ đạo về việc xây dựng bảng giá đất do Bộ Tài chính đề xuất thì việc thực hiện công tác này sẽ rất nhanh và thuận tiện khi áp dụng hệ số K cho điều chỉnh bảng giá đất trong năm.
Điều này cũng đồng nghĩa với số lần điều chỉnh không bị khống chế trong quá trình giải quyết tiền sử dụng đất vì bảng giá đất cơ sở sẽ luôn bám sát giá đất thực tế.
Dẫn chứng về bảng giá đất của ba khu vực Bình Dương, Bà Rịa-Vũng Tàu và Thành phố Hồ Chí Minh trước hợp nhất, quan điểm của IEEr cho rằng, bảng giá đất của các khu vực này khá ổn định.
Đây được xem là bảng giá đất cơ sở phù hợp với thực tế để nhân với hệ số K điều chỉnh ra bảng giá đất lần đầu áp dụng toàn Thành phố Hồ Chí Minh kể từ ngày 1/1/2026.
Đây cũng là cơ sở và điều kiện thuận lợi để thành phố tính giá đất trên hệ số thay vì phải mời đơn vị tư vấn thẩm định giá. Thậm chí, nhiều trường hợp vì xác định không chính xác đã bị xử lý hình sự.
Cũng theo quan điểm của IEEr, so với Quyết định số 02 trước đây, Quyết định 79/2024 về sửa đổi, bổ sung Quyết định số 02/2020 quy định về bảng giá đất trên địa bàn thành phố, áp dụng từ ngày 21/10/2024 cho thấy, bảng giá đất đang quá cao.
Điều này gây nên nhiều hệ lụy, nhất là gây khó khăn cho đại đa số người dân lao động và doanh nghiệp bất động sản. Thậm chí, gây khó khăn cho quản lý nhà nước trong giải quyết thủ tục tính tiền sử dụng đất vì mức giá không sát với thực tế của thị trường.
Xác định điểm nghẽn để tháo gỡ
Bảng giá đất theo Quyết định 79 đang được tính theo phương thức lấy giá thị trường rồi nhân thêm hệ số K, khiến giá đất vượt xa khả năng chi trả của người dân, doanh nghiệp.
Đáng quan tâm là, hiện Thành phố Hồ Chí Minh đang xây dựng bảng giá đất theo trình tự rút gọn, trên cơ sở dữ liệu khảo sát tại hơn 7.500 tuyến đường.
Theo Sở Nông nghiệp và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh, mức giá dự thảo được xây dựng không chênh lệch nhiều so với mức giá của Quyết định 79/2024 đang áp dụng.
Đơn cử, tại nhiều tuyến đường trung tâm phường Sài Gòn (quận 1 trước đây như: Nguyễn Huệ, Lê Lợi, Đồng Khởi,… giá đất được xác định ở mức 687,2 triệu đồng/m², cao gấp bốn lần so với giai đoạn trước và bỏ xa mức tăng của nhiều địa phương khác.
Ở các khu vực khác thuộc tỉnh Bình Dương, Bà Rịa-Vũng Tàu cũng ghi nhận mức tăng hàng chục %. Nhiều ý kiến cho rằng, mức tăng này cũng sẽ tác động rất lớn đến bảng giá đất của thành phố mới sắp công bố.
Đáng lo ngại khác, mức tăng giá đất này lại không tỷ lệ thuận với thu nhập của người dân khi mức thu nhập bình quân quốc gia chỉ khoảng 8,2 triệu đồng/tháng.
Với mức thu nhập này, một người cần tới hàng chục năm trời tích lũy tài chính mới có thể mua một căn hộ với mức giá 1,2 tỷ đồng. Đây là nghịch lý.
Theo IEEr, điểm nghẽn nằm ở chỗ, thời gian quan, cách thức xác định giá đất bằng cách lấy giá thị trường làm giá gốc, sau đó nhân hệ số K đã khiến giá đất bị “thổi phồng” so với thực tế. Việc định giá thông qua cách tính này không phản ánh đúng tinh thần khoa học của hệ số K và định hướng của Bộ Chính trị về xây dựng bảng giá đất cơ sở.
Ở góc độ doanh nghiệp, bảng giá đất không sát thực tế khiến họ nghĩa vụ tài chính trở thành một gánh nặng. Với hàng loạt nghĩa vụ tài chính cần phải thực hiện thì việc bảng giá đất nếu tăng không đúng với thực tiễn cũng sẽ tác động rất lớn đến người dân, doanh nghiệp,…
Do đó, việc xây dựng bảng giá đất năm 2026 không nên làm theo cách mà quyết định 79/2024 đã làm. Việc xác định bảng giá đất cần tuân thủ chỉ đạo của Bộ Chính trị và Bộ Tài chính đã hướng dẫn về áp dụng hệ số K trong xây dựng bảng giá đất.
