Xử lý vướng mắc, giảm gánh nặng tài chính khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Để giải quyết vấn đề cấp bách, liên quan trực tiếp đến an sinh xã hội và nhu cầu đất ở của người dân tại nhiều địa phương, Bộ Tài chính đã xây dựng và trình Bộ Tư pháp thẩm định dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về việc tháo gỡ, xử lý vướng mắc liên quan đến tính tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở.

Dự thảo nghị quyết được kỳ vọng sẽ góp phần làm giảm gánh nặng tài chính cho người dân, phù hợp với tinh thần của Quốc hội khóa XV đã ban hành Nghị quyết 206/2025/QH15 về cơ chế đặc biệt xử lý khó khăn vướng mắc do quy định của pháp luật.

Mức thu tối thiểu là 30% tiền sử dụng đất

Về phạm vi điều chỉnh Dự thảo Nghị quyết quy định về việc tháo gỡ, xử lý vướng mắc liên quan đến tính tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền đất ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính trước ngày 1/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở theo quy định tại Điều 156 Luật Đất đai năm 2024 (sau đây gọi tắt là chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở).

Về tính tiền, theo dự thảo Nghị quyết, trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định mức thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp này theo nguyên tắc đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở tại địa phương thì mức thu tối thiểu là 30% tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở được tính theo quy định tại Nghị định của Chính phủ quy định về tiền sử dụng, tiền thuê đất.

Đối với diện tích đất vượt hạn mức giao đất ở tại địa phương, mức thu tối thiểu là 50% tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở được tính theo quy định tại Nghị định của Chính phủ quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nhưng tối đa không quá 500m²; đối với diện tích đất vượt hạn mức giao đất ở tại địa phương quá 500m² thì mức thu là 100% tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở được tính theo quy định tại Nghị định của Chính phủ quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Mức thu nêu trên chỉ được tính một lần cho một hộ gia đình, cá nhân; lần chuyển mục đích sau thu tiền sử dụng đất tính theo quy định tại Nghị định của Chính phủ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Mức thu cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định. Theo dự thảo, Nghị quyết có hiệu lực thi hành kể từ ngày ký đến hết ngày 28/2/2027.

Ngoài ra, dự thảo Nghị quyết quy định xử lý chuyển tiếp về tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp đã có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất từ ngày 1/8/2024 đến trước ngày Nghị quyết này có hiệu lực thi hành.

Lo ngại tình trạng chậm nộp chờ Nghị quyết

Theo quy định xử lý chuyển tiếp trong dự thảo, trường hợp hộ gia đình, cá nhân chưa nộp tiền sử dụng đất theo thông báo của cơ quan thuế thì sẽ tính lại theo quy định tại Nghị quyết này và điều chỉnh Thông báo số tiền sử dụng đất phải nộp.

Hộ gia đình, cá nhân phải nộp khoản tiền chậm nộp tiền sử dụng đất (nếu có). Ngược lại, trường hợp hộ gia đình, cá nhân đã nộp tiền sử dụng đất theo thông báo của cơ quan thuế thì không tính lại tiền sử dụng đất theo quy định tại Nghị quyết này. Đây là vấn đề đang có nhiều ý kiến khác nhau.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng, nếu hộ gia đình, cá nhân đã nộp tiền sử dụng đất theo thông báo của cơ quan thuế thì nên được tính lại tiền sử dụng đất theo quy định tại nghị quyết, tránh thiệt thòi cho họ và “có lợi” cho các hộ gia đình, cá nhân sau này thực hiện theo dự thảo nghị quyết.

Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội bày tỏ lo ngại, người dân đang làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất sẽ nảy sinh tâm lý chờ đợi, lùi thực hiện thủ tục nộp tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Khi nghị quyết có hiệu lực, người dân có thể chỉ phải nộp số tiền bằng 30% so với mức phải nộp ngay lúc này.

Điều này dẫn đến kết quả không công bằng cho người dân và tiềm ẩn nguy cơ đơn thư, khiếu kiện từ những người dân đã sớm nộp tiền sử dụng đất mà phải chịu số tiền lớn, không được hưởng cơ chế ưu đãi từ Nghị quyết mới.

Quy định tránh tạo cơ chế xin-cho

Góp ý vào dự thảo Nghị quyết, một số ý kiến đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo phân tách rõ hai thuật ngữ “đất vườn ao trong cùng thửa đất có đất ở” và “đất vườn ao gắn liền đất ở” trong phạm vi điều chỉnh để tránh vướng mắc khi triển khai trên thực tế.

Bên cạnh đó cần quy định cụ thể mức thu thay vì giao cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định để bảo đảm việc thực hiện quy định này một cách thống nhất trên toàn quốc, đồng thời cũng có thể thực thi ngay tránh tình trạng khi triển khai, mỗi địa phương thực hiện một kiểu, dẫn tới việc quyền lợi của người dân ở các địa phương sẽ khác nhau.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chính phủ nên quy định “cứng” và giảm tỷ lệ phần trăm mức thu tiền sử dụng đất. Theo đó, đối với diện tích đất chuyển mục đích sử dụng trong hạn mức giao đất ở tại địa phương thì mức thu tiền sử dụng đất bằng 20% tiền sử dụng đất; đối với diện tích đất chuyển mục đích sử dụng vượt hạn mức giao đất ở tại địa phương thì mức thu tiền sử dụng đất bằng 30% tiền sử dụng đất nhưng tối đa không quá 2.000m²; đối với diện tích đất vượt hạn mức giao đất ở tại địa phương quá 2.000m² thì mức thu là 100% tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở được tính theo quy định tại Nghị định của Chính phủ quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

“Việc thực hiện chính sách tính mức thu tiền sử dụng đất cần phải phù hợp với từng thời kỳ để bảo đảm ổn định xã hội và thúc đẩy phát triển kinh tế bền vững”, ông Châu nhấn mạnh.

Thẩm định dự thảo, Thứ trưởng Tư pháp Nguyễn Thanh Tú đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo nghiên cứu giải trình rõ đối với các “mốc” được nêu tại dự thảo như quy định mức thu tối thiểu là 30% tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở, mức thu tối thiểu là 50% tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở đối với diện tích đất vượt hạn mức giao đất ở tại địa phương.

Đại diện Bộ Nội vụ đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo đánh giá tác động về nguồn nhân lực. Cần tính toán khi Nghị quyết được ban hành sẽ có khoảng bao nhiêu hồ sơ cần giải quyết và nguồn nhân lực để giải quyết số hồ sơ đó trong thời hạn Nghị quyết có hiệu lực ra sao? Nếu không tính toán cụ thể có thể dẫn đến lượng hồ sơ bị dồn lại, nảy sinh cơ chế “xin– cho”.

Đại diện này cũng đề nghị tăng cường phân cấp, phân quyền, có cơ chế mở để chính quyền địa phương tự chịu trách nhiệm trong triển khai thực hiện.