Tuy nhiên, việc một số địa phương chưa kịp thời theo dõi biến động giá đất trên thị trường để cập nhật, điều chỉnh phù hợp với tình hình thực tế đã gây ra nhiều hệ lụy ảnh hưởng đến sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản cũng như sự phát triển kinh tế-xã hội của chính địa phương đó.
Một số chính sách đổi mới về tài chính đất đai theo tinh thần của Nghị quyết số 18-NQ/TW chưa được thể chế hóa đầy đủ; chưa quy định rõ vai trò của Nhà nước trong việc quyết định và kiểm soát giá đất với tư cách là đại diện chủ sở hữu về đất đai. Đặc biệt, tình trạng lợi dụng đấu giá đất để đầu cơ, thổi giá, thao túng giá làm nhiễu loạn thị trường vẫn còn xảy ra ở nhiều nơi ảnh hưởng đến sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản”.
Thủ tướng Phạm Minh Chính (phát biểu tại Hội nghị đánh giá ba năm thực hiện Nghị quyết số 18-NQ/TW và một năm thi hành Luật Đất đai năm 2024, ngày 10/7/2025).
Khi giá đất tăng cao…
Theo quy định tại Điều 257 Luật Đất đai năm 2024, bảng giá đất hiện có sẽ được áp dụng đến hết ngày 31/12/2025. Trong trường hợp cần thiết, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp tình hình thực tế. Đây là quy định chuyển tiếp nhằm giúp các địa phương thực hiện lộ trình từng bước xây dựng bảng giá đất mới để chính thức áp dụng thống nhất từ ngày 1/1/2026, tránh cú sốc tăng giá đột biến, ảnh hưởng đến quyền và nghĩa vụ của đối tượng sử dụng đất.
Ngoài ra, mỗi địa phương áp biên độ điều chỉnh (hệ số K) khác nhau nên thị trường bất động sản chịu tác động khác nhau, thường tăng cao so mức áp dụng từ năm 2019. Điển hình như tại Hà Nội, theo bảng giá có hiệu lực từ ngày 20/12/2024 đến 31/12/2025, giá đất ở mức cao nhất lên tới 695,3 triệu đồng/m2 với các thửa mặt đường tại một loạt tuyến phố của quận Hoàn Kiếm (cũ). Mức này gấp gần 3,7 lần bảng giá cũ.
Tương tự, ở Thành phố Hồ Chí Minh (cũ), giá đất tại bảng điều chỉnh có hiệu lực từ ngày 31/10/2024, áp dụng đến hết năm 2025 cũng tăng từ 4-38 lần, chưa tính hệ số K. Điều đáng nói, bảng giá hiện hành đang ấn định giá đất nông nghiệp ở mức quá thấp, khiến tiền sử dụng khi chuyển mục đích tăng cao bất thường, khoảng từ 5 đến 25 lần, tạo áp lực tài chính đáng kể với nhiều người đân.
Không ngoại lệ, là địa phương thuộc khu vực trung du và miền núi phía bắc, trong bảng giá đất sau điều chỉnh của tỉnh Bắc Giang (cũ), nay là tỉnh Bắc Ninh, mức cao nhất là 120 triệu đồng/m2, tăng khoảng 2,4 lần so trước đây.
Hệ quả là giá đất bị điều chỉnh tăng cao, bao gồm cả đất phục vụ cho đầu tư, kinh doanh, thể thao, văn hóa… Nhiều doanh nghiệp thuê đất trả tiền hằng năm dường như “kẹt cứng”, đối mặt nguy cơ vỡ kế hoạch đầu tư kinh doanh, bị bào mòn lợi nhuận khi chi phí thuê đất tăng đột biến. Trong khi, người dân có nhu cầu chuyển đổi, hoàn thiện thủ tục pháp lý cho bất động sản của mình cũng gặp nhiều khó khăn khi không kham nổi mức định giá đất theo bảng giá cơ quan quản lý đưa ra.
Vướng mắc, ách tắc bắt đầu từ… khâu định giá đất!
Chia sẻ về việc đơn vị đang thực hiện một dự án đã có quyết định giao đất cách đây gần một năm, song đến nay vẫn chưa định được giá đất, Chủ tịch Công ty cổ phần đầu tư bất động sản Toàn Cầu (GP INVEST) Nguyễn Quốc Hiệp thẳng thắn đặt vấn đề, với cách định giá đất hiện nay, các doanh nghiệp đều bị ảnh hưởng khi giá đất tăng cao. Vậy thì doanh nghiệp nào dám làm dự án? Nếu doanh nghiệp không dám làm thì làm sao có nguồn thu bền vững cho địa phương?
GP INVEST không phải là trường hợp cá biệt, trên thực tế, nhiều doanh nghiệp cũng đang mòn mỏi với các dự án nhiều năm chưa được định giá đất, có dự án nhà đã xây xong vẫn chưa hoàn thiện được thủ tục pháp lý này.
Tại Thành phố Hồ Chí Minh (cũ), theo số liệu thống kê, hiện còn 58.000 sản phẩm bất động sản vướng mắc liên quan đến giá đất. Cụ thể, trong vòng ba năm nay, các doanh nghiệp phải đối mặt với sự thay đổi lớn về nghĩa vụ tài chính. Điều này xuất phát từ việc Nghị định số 102/2024/NĐ-CP quy định chi tiết các loại đất trong đó có đất nông nghiệp, phi nông nghiệp, đất thương mại dịch vụ. Tuy nhiên, việc Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh (cũ) ban hành bảng giá đất điều chỉnh với quy định gom chung là đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp mà không phân loại cụ thể, rõ ràng đã tạo ra những khúc mắc liên quan đến vấn đề định giá đất.
Về nguyên tắc, chúng ta luôn hướng đến việc hài hòa lợi ích giữa ba chủ thể lớn: Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Song ở trường hợp này, dường như trong quá trình thực thi, nguyên tắc này chưa được bảo đảm đầy đủ (?).
Mặt khác, hiện nay các địa phương thường thu tiền thuê đất trả tiền một lần đối với đất thương mại dịch vụ sử dụng cho các dự án du lịch nghỉ dưỡng. Giá đất thương mại, dịch vụ cao sẽ dẫn đến giá thành bất động sản tăng cao, không khuyến khích việc thu hút cá nhân, doanh nghiệp đầu tư. Nghĩa là vẫn còn “phân biệt đối xử” giữa đất ở, đất thương mại, dịch vụ trong quy định về giá đất.
Cụ thể, hiện cơ cấu sử dụng đất kinh doanh theo quy hoạch chi tiết 1/500 được duyệt của dự án khu đô thị, khu du lịch, nghỉ dưỡng đều rơi vào khoảng 40% tổng diện tích dự án. Nhưng trách nhiệm cũng như chi phí quản lý, vận hành trong suốt vòng đời dự án khác nhau. Chính vì vậy, theo bà Vũ Lan Anh, Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn CEO, khi xác định giá đất thương mại, dịch vụ trong bảng giá đất, các địa phương cần xác định, tính toán khoa học theo các nguyên tắc thị trường, hài hòa lợi ích để giá đất thương mại, dịch vụ bằng khoảng 20% đến 40% so với giá đất ở.
Hơn nữa, bà Lan Anh cho rằng, dù việc dùng chung một bảng giá cho toàn tỉnh, thành phố sau sắp xếp lại vẫn có thể bảo đảm sự khác biệt về giá trị từng khu vực, nhưng quá trình thiết kế cần được thực hiện bài bản, bám sát thực tế.
Sửa luật hay khắc phục bất cập trong thực thi?
Theo báo cáo phục vụ phiên họp Ban Chỉ đạo điều hành giá liên quan đến giá đất quý II/2025 của Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường), việc bỏ khung giá đất cùng với những quy định về bảng giá đất đã giúp quản lý đất đai, phát triển thị trường bất động sản được mở ra trên cơ sở minh bạch, tiệm cận hơn với thị trường. Cơ quan này chỉ ra, trong thời gian thực hiện bảng giá đất vừa qua, một số địa phương chưa kịp thời theo dõi biến động giá đất phổ biến trên thị trường để điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp tình hình thực tế dẫn đến tình trạng giá đất trong bảng tại một số địa phương thấp hơn nhiều giá đất thực tế.
Về vấn đề này, ông Võ Anh Tuấn - Phó Cục trưởng Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) thừa nhận, đây là bất cập gây tác động cho xã hội, phát sinh nhiều bức xúc của người dân. Nếu không kịp thời có giải pháp căn cơ, nhất là tháo gỡ vướng mắc ngay từ khâu triển khai thực thi, sẽ tác động mạnh đến doanh nghiệp và môi trường đầu tư của các địa phương. Và áp lực đặt lên vai chính quyền địa phương sẽ là rất lớn.
Trường hợp gia đình chị Trần Vân Anh ở phường Hưng Lộc, thành phố Vinh (cũ), tỉnh Nghệ An, sau khi nộp hồ sơ chuyển mục đích sử dụng 300m2 đất vườn sang đất ở đã “sốc nặng” với khoản thuế chuyển mục đích sử dụng đất và lệ phí trước bạ được cơ quan thuế tính, tổng cộng là 4,497 tỷ đồng. Đây là thí dụ cho việc thực thi yêu cầu định giá đất “sát với giá thị trường” mà không tính đến mức chênh lệch giữa đất nông nghiệp và đất chuyển đổi sang đất ở.
Nhận diện rõ những bất cập này, song việc điều chỉnh lại là thẩm quyền, trách nhiệm của địa phương. Ở vai trò cơ quan quản lý nhà nước, ông Võ Anh Tuấn cho biết, Cục Quản lý đất đai đã đề nghị các địa phương khẩn trương rà soát bảng giá đất đã ban hành theo Luật Đất đai để xem xét điều chỉnh cho phù hợp tình hình thực tế và chuẩn bị điều kiện cần thiết cho xây dựng bảng giá mới có hiệu lực 1/1/2026.
Tại một hội thảo chuyên ngành về giá đất gần đây, Thứ trưởng Tài chính Lê Tấn Cận cho biết, hiện nay, cơ quan chức năng đang đề xuất sửa và đang tiến hành các bước sửa đổi Nghị định số 71/2024/NĐ-CP về giá đất và Luật Đất đai trình Quốc hội trong kỳ họp diễn ra vào tháng 10 tới đây, có thể sẽ khắc phục được những khó khăn của các địa phương trong thời gian qua trong việc định giá đất.
Từ góc nhìn của một chuyên gia độc lập về bất động sản, Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, thực tế, không thể kiềm chế giá nhà, đất chỉ bằng cách sửa luật, điều quan trọng là khắc phục bất cập khâu tổ chức thực thi luật. Hệ lụy của giá đất tăng có thể giải quyết bằng một chính sách thu tài chính hợp lý, linh hoạt. Do đó, cần có sự cân nhắc, tính toán nghiêm túc trong việc sửa đổi luật làm sao để không gia tăng bất ổn cho đời sống, sinh kế của người dân và giúp gia tăng tính hấp dẫn của môi trường đầu tư ■
