Theo Nghị định số 302/2025/NĐ-CP ngày 19/11/2025, của Chính phủ, Quỹ nhà ở quốc gia được hình thành từ nguồn ngân sách nhà nước; tiền trích từ số tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội, theo quy định của pháp luật về nhà ở; từ tiền bán nhà ở thuộc tài sản công và các khoản đóng góp tự nguyện. Quỹ có chức năng đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, mua lại nhà thương mại, tiếp nhận nhà tái định cư, thậm chí nhận chuyển giao nhà thuộc doanh nghiệp 100% vốn Nhà nước.
Quỹ vận hành theo hai cấp, ở Trung ương do Bộ Xây dựng quản lý, và ở địa phương do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quản lý; hoạt động không vì lợi nhuận và chỉ cho thuê mà không bán, được kỳ vọng sẽ trở thành “kho dự trữ an cư”, giảm bớt căng thẳng nhà ở cho người thu nhập thấp và công nhân khu công nghiệp, đồng thời cân đối được cung - cầu, điều chỉnh cơ cấu hàng hóa bất động sản, từ đó giúp thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh.
Hiện tại, mới chỉ là lúc bắt đầu cho cuộc chạy đường dài, và Quỹ sẽ không hoạt động hiệu quả, nếu không được trao một nguồn lực đầu vào đủ mạnh. Đồng thời, Quỹ cũng không phải “đũa thần” để hạ giá nhà ở. Muốn dịch chuyển giá nhà, cần tăng nguồn cung, hỗ trợ mạnh mẽ nhất cho doanh nghiệp về đất và vốn, về chính sách, thủ tục để xây dựng nhà ở xã hội với giá thành thấp nhất có thể, nhưng vẫn phải bảo đảm yêu cầu về chất lượng, hạ tầng xã hội. Việc bố trí đất cho quỹ nên gắn với quy hoạch đô thị tổng thể, bởi nhà ở cho thuê sẽ không có giá trị nếu cư dân phải đi hàng chục cây số tới nơi làm việc. Người dân chỉ an tâm khi nơi ở được đầu tư kết nối giao thông, việc làm, bệnh viện, trường học, trung tâm thương mại... Tiến sĩ Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Nghiên cứu Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, phân tích: Cần có thêm thời gian để kiểm chứng những tác động thực tế của Quỹ đến thị trường, bởi nguồn cung nhà ở luôn có độ trễ so với nhu cầu. Chỉ khi nguồn cung thật sự từ Quỹ được đưa ra thị trường, giá nhà mới có cơ hội ổn định hơn.
Chủ trương thành lập Quỹ là đúng đắn và phù hợp trong tổng thể chiến lược ổn định thị trường nhà ở. Song, hiệu quả phụ thuộc rất lớn vào khâu thực thi. Do còn thiếu kinh nghiệm, nên trong quá trình vận hành, cần lưu ý, việc quản lý, phê duyệt sử dụng Quỹ là vấn đề cần hết sức thận trọng.
Một điều khác, với các dự án hiện tại, chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội có thể vừa cho thuê, vừa bán, nên thu hồi vốn rất nhanh. Trong khi Quỹ nhà ở quốc gia chỉ cho thuê, nên khả năng thu hồi vốn sẽ chậm và khó tạo ra đột phá ngay lập tức. Song nếu được nuôi dưỡng bằng nguồn lực đủ mạnh, cách quản trị minh bạch, nó sẽ lớn dần và trở thành điểm tựa an cư cho nhiều hộ dân ■
Nghị định số 261 và Nghị quyết số 201 là hai chính sách nhân văn, giúp tháo gỡ được các “điểm nghẽn” thể chế để thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội. Vấn đề mấu chốt lúc này, làm sao để các cơ quan chức năng, địa phương trên dưới đồng lòng thực hiện nghiêm giúp đưa chính sách vào đời sống.
