Từ năm 2000 nhà ở bắt đầu được phát triển mạnh như là một loại hàng hóa trên thị trường bất động sản. Việc trao đổi, mua bán nhà ở kiếm lời trong thị trường bất động sản ngày càng nóng. Từ một, hai dự án đô thị mới, chỉ trong hơn 20 năm qua, chúng ta đã có hàng nghìn dự án, với nhiều quy mô thể loại khác nhau. Thế nhưng, thể chế không theo kịp sự biến thể nhanh chóng của thị trường. Để có những chế tài kiểm soát mô hình phát triển khu đô thị mới, mãi đến ngày 5/1/2006, Chính phủ mới ban hành Nghị định số 02/2006-NĐ/CP về việc ban hành quy chế khu đô thị mới, theo đó có quy định khu đô thị từ 50ha trở lên phải đồng bộ đầy đủ hệ thống hạ tầng kỹ thuật kết nối và hạ tầng xã hội như trường học, y tế, dịch vụ thương mại, hoặc những khu đô thị mới đan xen trong các đô thị hiện hữu từ 20ha trở lên phải bổ sung cân đối hài hòa các công trình dịch vụ phù hợp điều kiện thực tế.
Tuy nhiên, để né tránh những quy định trên nhằm tăng lợi nhuận, các chủ đầu tư ở các địa phương thường lập các dự án khu đô thị mới từ 49 ha trở xuống, hoặc khu vực đan xen thì lấy 19ha trở xuống và gọi là dự án xây dựng khu dân cư. Từ đó đã bùng nổ kiểu dự án các khu đô thị mới chia lô bán nền cho dân tự xây, kiến trúc lộn xộn, thiếu các công trình dịch vụ xã hội.
Để khắc phục những vấn đề tồn tại nêu trên, Chính phủ ban hành một số quy định trong luật và nghị định về nhà ở, bất động sản, theo đó quy định các khu đô thị mới phải có thiết kế đô thị đầy đủ và phải xây móng công trình mới được bán. Vậy là hàng loạt dự án được hình thành với các khu biệt thự, nhà liền kề có thiết kế, nhưng chỉ xây xong móng và bàn giao cho chủ nhà. Nhiều khu vực tồn tại hàng loạt dự án như "bãi tha ma" bởi các lô đất chỉ có móng nhà, hoặc để cỏ mọc vì chưa giao cho địa phương quản lý.
Tiếp tục khắc phục tình trạng trên, một số quy định mới được ban hành, theo đó, quy định các dự án phải có thiết kế đô thị đồng bộ, và phải xây thô các công trình mới bàn giao (không được chia lô bán nền), nhằm tạo nên hình hài cho đô thị. Nhưng thực tế lại xuất hiện hàng loạt các dự án "nhà ma", bởi dự án đã xây thô, thậm chí có dự án cũng đã xây và hoàn thiện cơ bản mới bàn giao cho chủ sở hữu nhưng thực chất các công trình nhà ở này là một loại hàng hóa trên thị trường bất động sản, do đó, nhiều khi nó vẫn chỉ là hàng hóa trao đi bán lại, mà không thật sự phục vụ nhu cầu ở của người dân.
Thời điểm thị trường bất động sản bị đóng băng, việc dự án phải xây dựng nhà xong mới được bán là một trở ngại cho thị trường, do đó, để tháo gỡ phần nào tình hình khi đó, Chính phủ ban hành Nghị định số 11/2013/NĐ-CP (thay thế Nghị định 02/NĐ-CP) về quản lý đầu tư phát triển đô thị, cụ thể, quản lý thực hiện Quy hoạch đô thị; hình thành, công bố kế hoạch triển khai các khu vực phát triển đô thị; thực hiện đầu tư xây dựng và vận hành, khai thác, chuyển giao các dự án đầu tư phát triển đô thị, theo đó, có quy định các dự án phát triển đô thị có thể phân khu vực, khu vực trên các trục đường chính thì phải có thiết kế đô thị và xây dựng đồng bộ theo thiết kế của dự án, các khu vực bên trong đường khu vực không ảnh hưởng đến mỹ quan đô thị có thể chia lô bán nền cho dân tự xây dựng. Đây có thể là một chính sách mới, linh hoạt hơn cho nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, cũng vẫn chưa giải quyết triệt để các vấn đề bất cập trong quản lý thực hiện các dự án. Việc điều chỉnh quy hoạch ở các dự án vẫn liên tục diễn ra, nhằm tăng lợi nhuận cho chủ đầu tư, thậm chí việc xây dựng đan xen mật độ quá cao trong nhiều dự án đã làm thay đổi môi trường sống, gây nhiều hệ lụy.
Theo chính sách phát triển nhà ở xã hội, Chính phủ ban hành Nghị định số 100/2015/NĐ-CP (ngày 20/10/2015), theo đó các dự án phát triển đô thị đều phải dành 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội. Đây là một chính sách theo hướng tích cực, các dự án nhà ở thương mại cũng đều phải thực thi theo quy định này, phần nào tháo gỡ được những bế tắc cho việc phát triển nhà ở xã hội. Tuy nhiên, việc thanh tra, kiểm soát việc thực hiện chính sách này còn rất yếu kém, nhiều dự án không tuân thủ hoặc có nhiều biện pháp biến báo chuyển đổi, nên việc thực hiện chủ trương phát triển nhà ở xã hội còn rất hạn chế.
Một hình thức phát triển các dự án đô thị mới kết hợp dịch vụ du lịch đã và đang xuất hiện tràn lan ở địa phương có điều kiện du lịch, đặc biệt là các thành phố ven biển như Nha Trang, Phú Quốc, Hạ Long... với các khu nhà ở liền kề, nhà phố, biệt thự được phát triển quy mô lớn, hầu hết các chủ sở hữu nhà chỉ có mục đích cho thuê dịch vụ du lịch, các tòa nhà kiểu chung cư cũng thành các căn hộ "condotel" để cho thuê. Tuy nhiên, lại chưa có những chế tài thích hợp để kiểm soát, các loại đất cấp cho dự án, có thể là đất ở sử dụng lâu dài, có thể là đất dịch vụ thương mại, trên thực tế nhiều khu vực không rõ là khu đô thị mới, hay là khu du lịch.
Rõ ràng, sự phát triển ồ ạt mô hình khu đô thị cần phải được quản lý chặt chẽ hơn bằng quy định của pháp luật. Làm sao để chính sách phải được xây dựng cởi mở và sát thực tế.
