Không để người dân hoang mang
Trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng đã trình hai phương án. Phương án một, sẽ cấp "sổ hồng" (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) cho căn hộ chung cư theo chế độ sử dụng đất quy định tại Luật Đất đai (gồm đất ở lâu dài, đất thương mại dịch vụ có thời hạn sử dụng từ 50-70 năm). Trường hợp này nếu chung cư cũ, xuống cấp sẽ tiếp tục áp dụng Nghị định 69/2021/NĐ-CP. Phương án hai là công trình chung cư thiết kế tuổi thọ bao nhiêu thì quyền sử dụng căn hộ sẽ được cấp theo đúng tuổi thọ công trình. Tuy nhiên, Bộ Xây dựng đang "nghiêng" về phương án cấp "sổ hồng" có thời hạn cho căn hộ chung cư. Sau khi hết thời hạn sử dụng, các cơ quan chức năng sẽ kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư, nếu bảo đảm về chịu lực, an toàn sẽ gia hạn thời gian sử dụng cho người dân. Ông Bùi Xuân Dũng, Cục trưởng Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, việc cấp sổ hồng có thời hạn cho các chung cư theo tuổi thọ thiết kế công trình chỉ áp dụng từ khi luật sửa đổi có hiệu lực, không hồi tố đối với những chung cư thực hiện theo quy định trước đó.
Thông tin này khiến rất nhiều người dân lo lắng. Anh Nguyễn Văn Hồng, quận Nam Từ Liêm tâm tư: "Nếu quy định như vậy, giá chung cư sẽ giảm đột ngột, nhiều người sẽ nghĩ ngay đến chuyện sở hữu nhà mặt đất. Cũng sẽ có nhiều người khi trả xong nợ thì hết thời hạn sử dụng căn hộ chung cư". Còn luật sư Trịnh Khánh Toàn (Đoàn luật sư TP Hà Nội) chia sẻ: Theo dự thảo luật, sau 50 hay 70 năm hết niên hạn, người mua nhà sẽ không được hưởng lợi ích, bồi thường khi giải tỏa. Điều này không thấu tình đạt lý, không phù hợp chính sách an cư, an sinh của Chính phủ. Hay trong trường hợp sau 50 năm quyền sử dụng căn hộ của người dân hết trong khi quyền sử dụng khu đất xây chung cư vẫn còn thì khu đất này thuộc về ai?
Tại Hội thảo "Tháo gỡ vướng mắc, thúc đẩy đầu tư trong lĩnh vực bất động sản" vừa diễn ra tại TP Hồ Chí Minh, TS Cấn Văn Lực (thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách-tài chính tiền tệ quốc gia) cho rằng: "Bất động sản là ngành liên thông chặt chẽ giữa ngân hàng, chứng khoán, bảo hiểm. Nếu bất động sản bị ảnh hưởng thì hệ lụy kéo theo hàng loạt. Trong khi đó, nền kinh tế của chúng ta trên góc độ vĩ mô đang phục hồi rất tốt sau đại dịch, nếu để các yếu tố liên quan dòng vốn ảnh hưởng đến bất động sản, chứng khoán thì không đáng. Vì vậy, cần xem xét để phát triển doanh nghiệp xanh, trái phiếu xanh, bất động sản bền vững…".
Phải nhìn vào thực tế
Kiến trúc sư Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam cho biết: "Sổ hồng" cấp cho căn hộ chung cư ở Việt Nam hiện được chia thành hai loại. Những khu chung cư xây dựng trên đất thuê thương mại, dịch vụ thì cấp thời hạn 50-70 năm. Những khu chung cư xây dựng trên đất ở ổn định, lâu dài có "sổ hồng" thời hạn sử dụng lâu dài hoặc vĩnh viễn. Tuy nhiên, phải nhìn vào thực tế của người dân hiện nay và giải quyết dứt điểm các tồn tại cũ. Những năm qua có người mua căn hộ chung cư đã phải chịu tiền sử dụng đất, có người không, cho nên Bộ Xây dựng phải phân biệt rõ về quyền sử dụng đất và quyền sử dụng kiến trúc trên mặt đất".
Đồng quan điểm ấy, chuyên gia đô thị Nguyễn Hữu Nguyên cho biết thêm, các quy định của luật cần sát thực tế, ổn định tâm lý người dân. Bộ Xây dựng cần nói rõ sau khi sổ hồng hết hạn điều gì sẽ xảy ra. Khi đó, căn hộ bị phá bỏ thì người dân có được cấp quyền sử dụng căn hộ mới hay sẽ bị tước luôn quyền đó? "Theo tôi, nếu sửa luật, trường hợp hết thời gian sử dụng 50-70 năm, Nhà nước nên cấp cho người dân quyền sử dụng một căn hộ khác, được tính theo giá trị căn hộ tại thời điểm đó. Người dân có thể đóng thêm chi phí xây dựng căn hộ", ông Nguyên đề xuất.
Cũng có ý kiến cho rằng, có thể đã có sự nhầm lẫn về cách hiểu giữa "quyền sở hữu nhà chung cư trên đất ở ổn định lâu dài" với "niên hạn sử dụng" công trình. Nhà ở, công trình xây dựng có "tuổi thọ" mà niên hạn sử dụng được quy định tại QCVN 03:2021/BXD ban hành theo Thông tư 12/2012/TT-BXD của Bộ Xây dựng. Trong đó, đối với nhà chung cư hết niên hạn sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, thành phố phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư này để xử lý theo quy định tại Điều 99 Luật Nhà ở năm 2014, nhưng vẫn phải bảo đảm quyền sở hữu căn hộ, diện tích xây dựng khác và quyền sử dụng đất của các chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở. Tuy nhiên, không vì lý do nhà ở, công trình xây dựng có niên hạn sử dụng mà lại đề xuất quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh nêu thí dụ: Singapore là nước cấp "sổ hồng" có thời hạn cho căn hộ chung cư nhưng cách thức thực hiện khác ta. Chính phủ Singapore quy định rõ nhà ở chung cư-nhà ở xã hội do Nhà nước xây dựng và bán lại cho người dân. Vì vậy Singapore có chính sách bán nhà chung cư cho người dân có thời hạn từ 70-99 năm. Từ năm 2021, Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh đã đề nghị không bổ sung "quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư" như Điều 9 "Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi)" và đề nghị giữ nguyên các quy định về "quyền sở hữu nhà ở", "sở hữu nhà ở có thời hạn" đã được quy định tại Điều 4; khoản 1 Điều 5; khoản 2 Điều 9; Điều 99; khoản 1 Điều 123 Luật Nhà ở năm 2014.
Theo nhiều chuyên gia, tại Nghị định 69/2021/NĐ-CP đã có nhiều giải pháp cho việc cải tạo chung cư cũ, Bộ Xây dựng nên triển khai, đưa nghị định này vào cuộc sống. Việc áp thời hạn sở hữu chung cư phải được nghiên cứu kỹ lưỡng, đánh giá chính xác những tác động đến thị trường và đời sống người dân.
