Thành phố Hồ Chí Minh xây dựng bảng giá đất theo nguyên tắc nào?

Dự thảo Bảng giá các loại đất lần đầu, áp dụng từ 1/1/2026 tại Thành phố Hồ Chí Minh được xây dựng có lộ trình, bảo đảm theo nguyên tắc thị trường và điều chỉnh cho phù hợp với tình hình biến động về giá đất của thành phố, đang nhận được nhiều ý kiến của chuyên gia.

Người dân, doanh nghiệp đang chờ thành phố công bố bảng giá đất áp dụng từ 1/1/2026.
Người dân, doanh nghiệp đang chờ thành phố công bố bảng giá đất áp dụng từ 1/1/2026.

Khắc phục hạn chế bảng giá đất hiện hành

Trong dự thảo, Sở Nông nghiệp và Môi trường cũng chỉ rõ, bảng giá đất năm 2026 sẽ khắc phục những hạn chế của bảng giá đất hiện hành (Quyết định số: 79/2024/QĐ-UBND, ngày 21/10/2024) như: Đối với địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh trước sáp nhập, bảng giá đất mới sẽ hỗ trợ mục tiêu tăng trưởng kinh tế, giảm mức độ ảnh hưởng đối với các đối tượng sử dụng đất. Cụ thể: cân đối giảm giá đất sản xuất kinh doanh, giá đất thương mại dịch vụ và giá đất khu công nghệ cao.

Bảng giá đất mới tại địa bàn khu vực Bình Dương (cũ) hướng tới mục tiêu giảm tình trạng chênh lệch giá giữa bảng giá đất và giá thị trường để tránh tình trạng thất thu ngân sách, thiếu công bằng trong bồi thường giải phóng mặt bằng và bố trí tái định cư cho người dân bị thu hồi đất diễn ra thời gian qua.

Còn khu vực Bà Rịa-Vũng Tàu (cũ), bảng giá mới sẽ giúp điều chỉnh, cập nhật dữ liệu thị trường cho cân bằng tại địa bàn các xã.

Với việc mở rộng phạm vi áp dụng theo quy định mới Luật Đất đai 2024 (Điều 111 và 159), bảng giá đất sẽ áp dụng chính sách lên đến 12 trường hợp, bao gồm các nội dung quan trọng như: xác định tiền thuê đất trả hàng năm, giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất và đặc biệt là giá đất tái định cư.

Những quy định này có ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống người dân và môi trường đầu tư. Đơn cử, việc áp dụng bảng giá đất để xác định giá đất tái định cư giúp người dân biết trước giá trị đất được nhận, tăng tính minh bạch và rút ngắn thời gian thực hiện.

Tương tự, việc sử dụng bảng giá đất để xác định giá khởi điểm đấu giá sẽ đơn giản hóa quy trình, bảo đảm công bằng và thúc đẩy giải ngân đầu tư công.

Qua khảo sát giá, sở đã dự thảo các mức giá thực tế. Đơn cử, tại địa bàn khu vực 1, Thành phố Hồ Chí Minh (cũ): Giá thấp nhất: 3.800.000 đồng/m2. Giá cao nhất: 954.300.000 đồng/m2 (Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi). Hệ số tăng cao nhất: 2,99 lần so với Quyết định 79/2024.

Qua rà soát, cân đối (tính tương đương 60% giá khảo sát), mức giá cụ thể theo dự thảo sẽ là: giá cao nhất: 687.200.000 đồng/m2 (đường Đồng Khởi, đường Nguyễn Huệ, đường Lê Lợi). Hệ số tăng cao nhất: 1,56 lần, hầu hết các tuyến đường không thay đổi so với Bảng giá đất Quyết định 79/2024/QĐ-UBND. Trên tổng thể, bảng giá đất dự kiến giữ nguyên so với bảng giá đất năm 2025.

Nhà nước quyết định hay xây dựng bảng giá theo thị trường

Liên quan đến nội dung này, chuyên gia đề xuất cách thức xây dựng bảng giá đất đã có những góp ý, chia sẻ về quan điểm, nguyên tắc thực hiện.

Phân tích sâu về tờ trình dự thảo này, Tiến sĩ Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh (IEEr) cho rằng: Quan điểm của Bộ Chính trị và Bộ Tài chính khi xây dựng giá đất và hệ số K áp dụng từ năm 2026 nhằm hạ giá đất, ổn định thị trường, không phải mục tiêu thu ngân sách cao. Nhà nước luôn có chính sách bình ổn giá thị trường cho các loại hàng hóa, trong đó có đất đai là hàng hóa đặc biệt để mọi thứ hài hòa lợi ích giữa các bên.

Ông Thuận cũng nhấn mạnh: mức giá dự thảo được xây dựng để trình Hội đồng thẩm định giá của thành phố không chênh lệch nhiều so với mức giá của Quyết định 79/2024 đang áp dụng.

dc53a35d-35d3-4615-b00f-d3854fafea11.jpg
Bảng giá đất sẽ ảnh hưởng đến vấn đề xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của doanh nghiệp. (Trong ảnh: một dự án bất động sản tại phường Xóm Chiếu đang chờ triển khai)

Trong khi đó, mức giá đất đang thực hiện theo Quyết định 79 được đánh giá là khá cao so với nguyên tắc thị trường và thực tế cho thấy khi áp dụng đã gặp rất nhiều sự phản kháng từ người dân và doanh nghiệp. Bảng giá đất theo dự thảo là căn cứ bảng giá theo Quyết định 79/2024 được tính theo phương thức lấy giá thị trường làm bảng giá cơ sở, tuy nhiên bảng giá đã nhân với hệ số K hay chưa thì không rõ.

Nếu bảng giá này được duyệt, khi nhân hệ số K nữa thì phi thực tế vì sẽ làm khuếch đại bảng giá đất là điều khó tránh khỏi. Điều này gây nên nhiều hệ lụy xã hội và đời sống an sinh của nhiều hộ gia đình thế hệ trẻ. Thậm chí, gây khó khăn cho quản lý Nhà nước trong giải quyết thủ tục tính tiền sử dụng đất vì mức giá quá cao so với thu nhập bình quân của người lao động (thu nhập bình quân đầu người của quốc gia là: 8,2 triệu/người/tháng).

Để giải quyết hai mục tiêu: Thứ nhất, minh bạch về giá thị trường nhằm tăng thu khi chuyển nhượng, bồi thường cao người dân dễ chấp nhận. Thứ hai khi chuyển mục đích tiền thuế tương ứng thu nhập của người dân, không phải mua đất lại của chính mình. Tiến sĩ Phạm Viết Thuận cho rằng: Thành phố cần có định hướng xây dựng bảng giá đất trên nền tảng bảng giá (theo Quyết định 02/2020, ngày 16/1/2020 về ban hành quy định về bảng giá đất trên địa bàn thành phố giai đoạn 2020-2024) được áp dụng trước khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực nhân với hệ số K với biên độ điều chỉnh tăng, giảm từ 0,2 đến 3 lần để áp dụng cho bảng giá đất năm 2026.

Trường hợp khác có thể hiểu, sau khi nhân hệ số K bảng giá đất mới có thể bằng bảng giá theo Quyết định 79/2024 có điều chỉnh một số tuyến đường và khu vực do giá đất giảm trong thời gian qua, về lâu dài hệ số K sẽ được được chỉnh tăng, giảm trên nguyên tắc bảng giá cơ sở 02/2020.

Muốn người dân giao mặt bằng nhanh có thể tăng hệ số K khi bồi thường, muốn tăng thu ngân sách thì hệ số K theo giá thị trường, muốn dân nộp tiền sử dụng khi chuyển mục đích sang đất ở theo mức thu nhập thì tăng giá đất nông nghiệp lên 65-70% giá đất ở cùng thửa đất. Đây là giải pháp theo nguyên tắc thị trường mà chúng ta cần nghiên cứu thực hiện.

Bảng giá đất theo Quyết định 02 được xem là phù hợp với thị trường vì sẽ không làm tăng đột biến nghĩa vụ tài chính, đồng thời giúp cơ quan quản lý Nhà nước dễ quản lý, dễ áp dụng, dễ kiểm tra và thị trường không tăng lạm phát.

Biên độ điều chỉnh tăng, giảm từ 20%-300% nhằm chống sốc giá thị trường. Do đó, giá cơ sở được đề xuất thiết lập từ quyết định 02/2020 nhân với hệ số K mới là hợp lý nhất, còn lấy giá thị trường theo quyết định 79/2024 rồi tiếp tục nhân cho hệ số là phi thực tế.

Mặt khác, tờ trình duyệt bảng giá đất và hệ số K là hai phạm trù khác nhau trong quá trình áp dụng, không thể lồng ghép nhau theo như tờ trình. Chẳng hạn như Quyết định 02/2020 về bảng giá đất thì có quyết định 56/2023 về hệ số K. Nên cần xem xét lại cho phù hợp trình tự và chủ trương về xây dựng bảng giá đất 2026.

Liên quan đến áp dụng cách thức, nguyên tắc xây dựng bảng giá đất, góp ý dự thảo Nghị quyết gỡ vướng Luật Đất đai, một số ý kiến của đại biểu cũng cho rằng, không nên giữ cách xây dựng bảng giá đất theo nguyên tắc thị trường vì sẽ tiếp tục khó khăn và chồng chéo khi chuyển sang xác định giá đất bằng bảng giá và hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K).

Ngoài ra, cũng có ý kiến đề xuất nên để Nhà nước có quyền quyết định giá đất. Việc Nhà nước quyết định giá đất sẽ giúp kiểm soát chặt chẽ giá trên thị trường sơ cấp (đất do Nhà nước giao, cho thuê), tránh tình trạng đầu cơ, thổi giá, làm mất ổn định thị trường bất động sản.

Có thể bạn quan tâm

Các đại biểu tại Lễ ra mắt Sàn thương mại điện tử B2B “xanh” tại Việt Nam-EcoHub tại Thành phố Hồ Chí Minh.

Mở “sân chơi số” cho doanh nghiệp xanh

Trong bối cảnh các chuẩn mực thương mại toàn cầu đang chuyển dịch mạnh mẽ theo hướng phát thải thấp, truy xuất minh bạch và tiêu chuẩn xanh, doanh nghiệp phải chuyển đổi để tăng tốc xuất khẩu. Sàn thương mại điện tử B2B “xanh” tại Việt Nam-EcoHub được kỳ vọng hỗ trợ cộng đồng doanh nghiệp phát triển bền vững.

Thành phố Hồ Chí Minh đang nỗ lực gỡ khó về chính sách cho các dự án bất động sản.

Thành phố Hồ Chí Minh: Gỡ vướng chính sách đất đai để khơi thông các nguồn lực

Hơn 100 dự án bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh đã “đứng hình” suốt nhiều năm do liên quan đến thủ tục pháp lý, nhất là việc xác định thời điểm thực hiện của dự án. Việc chậm trễ trong thực thi chính sách đang vô tình gây nên sự lãng phí quá lớn đối với nguồn lực đất đai cho thành phố.

Toà nhà Trung tâm tài chính quốc tế Saigon Marina tại Thành phố Hồ Chí Minh. (Ảnh: THẾ ANH)

Đột phá thể chế cho Trung tâm tài chính quốc tế

Trung tâm tài chính quốc tế không chỉ phục vụ sự phát triển kinh tế-xã hội của Thành phố Hồ Chí Minh và vùng lân cận, mà còn có ý nghĩa huy động, phân bổ nguồn lực tài chính hiệu quả, thúc đẩy đổi mới thể chế, tạo động lực cho tăng trưởng của Việt Nam trong bối cảnh hội nhập.

Thành phố Hồ Chí Minh đang gấp rút đưa vào vận hành Trung tâm Tài chính Quốc tế với mục tiêu lọt vào nhóm 50 trung tâm tài chính hàng đầu thế giới vào năm 2035.

Nhân lực chất lượng cao vận hành trung tâm tài chính quốc tế

Với mục tiêu lọt vào nhóm 50 trung tâm tài chính hàng đầu thế giới vào năm 2035, Thành phố Hồ Chí Minh cần vượt qua những "điểm nghẽn", từ minh bạch pháp lý, hạ tầng số, nguồn nhân lực tài chính-công nghệ đến chiến lược xây dựng thương hiệu quốc tế. Trong đó, yếu tố con người được xem là "chìa khóa" quyết định thành công.

Vận chuyển hàng hóa xuất, nhập khẩu tại Cảng Cát Lái, Thành phố Hồ Chí Minh.

Sử dụng hiệu quả phí hạ tầng cảng biển

Hơn ba năm triển khai thu phí hạ tầng cảng biển, Thành phố Hồ Chí Minh thu được hơn 8.000 tỷ đồng. Nguồn kinh phí này sẽ được ưu tiên đầu tư các công trình hạ tầng trọng điểm kết nối cụm cảng; đầu tư ứng dụng công nghệ quản lý cảng thông minh và hạ tầng giao thông số… nhằm giảm thiểu ùn tắc giao thông.

Người tiêu dùng tham gia thử thách phân loại rác tại nguồn.

Tăng trưởng bền vững từ chuyển đổi xanh

Biến đổi khí hậu, ô nhiễm môi trường và suy thoái đa dạng sinh học đang tác động ngày càng nghiêm trọng đến môi trường. Để chung tay thích ứng, giảm thiểu các vấn đề này, chuyển đổi xanh, phát triển kinh tế tuần hoàn không còn là lựa chọn mà đã trở thành con đường tất yếu để trở thành “chìa khóa” nâng cao chất lượng tăng trưởng.

Nhiều chính sách về đất đai và nhà ở được tháo gỡ đã giúp tăng nguồn thu cho ngân sách, đồng thời giúp nhiều người tiếp cận với nơi ở ổn định.

Tín hiệu tích cực trong tạo nguồn thu từ khai thác nguồn lực đất đai

10 tháng đầu năm 2025, Thành phố Hồ Chí Minh thu ngân sách hơn 75.195 tỷ đồng (tăng 353%) từ lĩnh vực tài nguyên và môi trường. Kết quả cho thấy nhiều tích cực từ hiệu quả công tác điều hành, lãnh đạo, chỉ đạo để khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai, vốn được xem là một trong những trụ cột phát triển của thành phố.

Theo khuyến cáo của cơ quan chức năng, người dân chỉ nên giao dịch vàng tại các tiệm vàng, cửa hàng được cấp phép, có uy tín và đầy đủ hóa đơn, chứng từ. (Ảnh: THẾ ANH)

Cẩn trọng rủi ro mua, bán vàng qua mạng

Nhu cầu mua, bán vàng trong dân rất lớn, nhưng các điểm kinh doanh vàng không đáp ứng đủ, nhiều khách hàng lại tìm đến các sàn giao dịch vàng qua mạng xã hội. Đây là cơ hội để các đối tượng lợi dụng trà trộn vàng giả, vàng kém chất lượng khiến nhiều người mắc bẫy.

Đại diện lãnh đạo Arobid và Vietcombank), Chi nhánh Thống Nhất và Chi nhánh Tân Bình ký kết thỏa thuận hợp tác chiến lược với chủ đề “Liên minh doanh nghiệp số - Kết nối thịnh vượng Việt Nam".

Thúc đẩy hợp tác chuyển đổi số, ứng dụng công nghệ cho doanh nghiệp địa phương

Mục tiêu chương trình hợp tác “Liên minh doanh nghiệp số-Kết nối thịnh vượng Việt Nam" là thúc đẩy tối thiểu 1.000 doanh nghiệp tham gia nền tảng thương mại điện tử B2B Marketplace tích hợp triển lãm số 3D toàn cầu trong giai đoạn đầu nhằm hình thành một cộng đồng doanh nghiệp số năng động và liên kết chặt chẽ.

Khách hàng trải nghiệm thanh toán số tại Nam A Bank.

Tăng tốc số hóa ngân hàng

Với chiến lược bài bản triển khai chuyển đổi số, các ngân hàng trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh đã nâng cao năng lực cạnh tranh thông qua cải thiện hiệu suất, giảm chi phí và cải thiện trải nghiệm khách hàng. Tuy nhiên, số hóa ngân hàng cũng đặt ra nhiều thách thức trong công tác bảo mật để bảo đảm quyền lợi cho khách hàng.

Người dân làm thủ tục hành chính tại văn phòng đăng ký đất đai. (Ảnh: ĐÌNH SƠN)

Chuyên gia đề xuất giữ nguyên văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh

Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường Thành phố Hồ Chí Minh (IEEr) vừa có văn bản gửi Bộ Nội vụ, Bộ Công an, Bộ Nông nghiệp và Môi trường kiến nghị việc sắp xếp văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh theo hướng giữ nguyên mô hình hoạt động như hiện nay hoặc cần đề ra lộ trình phù hợp để không ảnh hưởng đến người dân, doanh nghiệp.