Khắc phục hạn chế bảng giá đất hiện hành
Trong dự thảo, Sở Nông nghiệp và Môi trường cũng chỉ rõ, bảng giá đất năm 2026 sẽ khắc phục những hạn chế của bảng giá đất hiện hành (Quyết định số: 79/2024/QĐ-UBND, ngày 21/10/2024) như: Đối với địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh trước sáp nhập, bảng giá đất mới sẽ hỗ trợ mục tiêu tăng trưởng kinh tế, giảm mức độ ảnh hưởng đối với các đối tượng sử dụng đất. Cụ thể: cân đối giảm giá đất sản xuất kinh doanh, giá đất thương mại dịch vụ và giá đất khu công nghệ cao.
Bảng giá đất mới tại địa bàn khu vực Bình Dương (cũ) hướng tới mục tiêu giảm tình trạng chênh lệch giá giữa bảng giá đất và giá thị trường để tránh tình trạng thất thu ngân sách, thiếu công bằng trong bồi thường giải phóng mặt bằng và bố trí tái định cư cho người dân bị thu hồi đất diễn ra thời gian qua.
Còn khu vực Bà Rịa-Vũng Tàu (cũ), bảng giá mới sẽ giúp điều chỉnh, cập nhật dữ liệu thị trường cho cân bằng tại địa bàn các xã.
Với việc mở rộng phạm vi áp dụng theo quy định mới Luật Đất đai 2024 (Điều 111 và 159), bảng giá đất sẽ áp dụng chính sách lên đến 12 trường hợp, bao gồm các nội dung quan trọng như: xác định tiền thuê đất trả hàng năm, giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất và đặc biệt là giá đất tái định cư.
Những quy định này có ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống người dân và môi trường đầu tư. Đơn cử, việc áp dụng bảng giá đất để xác định giá đất tái định cư giúp người dân biết trước giá trị đất được nhận, tăng tính minh bạch và rút ngắn thời gian thực hiện.
Tương tự, việc sử dụng bảng giá đất để xác định giá khởi điểm đấu giá sẽ đơn giản hóa quy trình, bảo đảm công bằng và thúc đẩy giải ngân đầu tư công.
Qua khảo sát giá, sở đã dự thảo các mức giá thực tế. Đơn cử, tại địa bàn khu vực 1, Thành phố Hồ Chí Minh (cũ): Giá thấp nhất: 3.800.000 đồng/m2. Giá cao nhất: 954.300.000 đồng/m2 (Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi). Hệ số tăng cao nhất: 2,99 lần so với Quyết định 79/2024.
Qua rà soát, cân đối (tính tương đương 60% giá khảo sát), mức giá cụ thể theo dự thảo sẽ là: giá cao nhất: 687.200.000 đồng/m2 (đường Đồng Khởi, đường Nguyễn Huệ, đường Lê Lợi). Hệ số tăng cao nhất: 1,56 lần, hầu hết các tuyến đường không thay đổi so với Bảng giá đất Quyết định 79/2024/QĐ-UBND. Trên tổng thể, bảng giá đất dự kiến giữ nguyên so với bảng giá đất năm 2025.
Nhà nước quyết định hay xây dựng bảng giá theo thị trường
Liên quan đến nội dung này, chuyên gia đề xuất cách thức xây dựng bảng giá đất đã có những góp ý, chia sẻ về quan điểm, nguyên tắc thực hiện.
Phân tích sâu về tờ trình dự thảo này, Tiến sĩ Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh (IEEr) cho rằng: Quan điểm của Bộ Chính trị và Bộ Tài chính khi xây dựng giá đất và hệ số K áp dụng từ năm 2026 nhằm hạ giá đất, ổn định thị trường, không phải mục tiêu thu ngân sách cao. Nhà nước luôn có chính sách bình ổn giá thị trường cho các loại hàng hóa, trong đó có đất đai là hàng hóa đặc biệt để mọi thứ hài hòa lợi ích giữa các bên.
Ông Thuận cũng nhấn mạnh: mức giá dự thảo được xây dựng để trình Hội đồng thẩm định giá của thành phố không chênh lệch nhiều so với mức giá của Quyết định 79/2024 đang áp dụng.
Trong khi đó, mức giá đất đang thực hiện theo Quyết định 79 được đánh giá là khá cao so với nguyên tắc thị trường và thực tế cho thấy khi áp dụng đã gặp rất nhiều sự phản kháng từ người dân và doanh nghiệp. Bảng giá đất theo dự thảo là căn cứ bảng giá theo Quyết định 79/2024 được tính theo phương thức lấy giá thị trường làm bảng giá cơ sở, tuy nhiên bảng giá đã nhân với hệ số K hay chưa thì không rõ.
Nếu bảng giá này được duyệt, khi nhân hệ số K nữa thì phi thực tế vì sẽ làm khuếch đại bảng giá đất là điều khó tránh khỏi. Điều này gây nên nhiều hệ lụy xã hội và đời sống an sinh của nhiều hộ gia đình thế hệ trẻ. Thậm chí, gây khó khăn cho quản lý Nhà nước trong giải quyết thủ tục tính tiền sử dụng đất vì mức giá quá cao so với thu nhập bình quân của người lao động (thu nhập bình quân đầu người của quốc gia là: 8,2 triệu/người/tháng).
Để giải quyết hai mục tiêu: Thứ nhất, minh bạch về giá thị trường nhằm tăng thu khi chuyển nhượng, bồi thường cao người dân dễ chấp nhận. Thứ hai khi chuyển mục đích tiền thuế tương ứng thu nhập của người dân, không phải mua đất lại của chính mình. Tiến sĩ Phạm Viết Thuận cho rằng: Thành phố cần có định hướng xây dựng bảng giá đất trên nền tảng bảng giá (theo Quyết định 02/2020, ngày 16/1/2020 về ban hành quy định về bảng giá đất trên địa bàn thành phố giai đoạn 2020-2024) được áp dụng trước khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực nhân với hệ số K với biên độ điều chỉnh tăng, giảm từ 0,2 đến 3 lần để áp dụng cho bảng giá đất năm 2026.
Trường hợp khác có thể hiểu, sau khi nhân hệ số K bảng giá đất mới có thể bằng bảng giá theo Quyết định 79/2024 có điều chỉnh một số tuyến đường và khu vực do giá đất giảm trong thời gian qua, về lâu dài hệ số K sẽ được được chỉnh tăng, giảm trên nguyên tắc bảng giá cơ sở 02/2020.
Muốn người dân giao mặt bằng nhanh có thể tăng hệ số K khi bồi thường, muốn tăng thu ngân sách thì hệ số K theo giá thị trường, muốn dân nộp tiền sử dụng khi chuyển mục đích sang đất ở theo mức thu nhập thì tăng giá đất nông nghiệp lên 65-70% giá đất ở cùng thửa đất. Đây là giải pháp theo nguyên tắc thị trường mà chúng ta cần nghiên cứu thực hiện.
Bảng giá đất theo Quyết định 02 được xem là phù hợp với thị trường vì sẽ không làm tăng đột biến nghĩa vụ tài chính, đồng thời giúp cơ quan quản lý Nhà nước dễ quản lý, dễ áp dụng, dễ kiểm tra và thị trường không tăng lạm phát.
Biên độ điều chỉnh tăng, giảm từ 20%-300% nhằm chống sốc giá thị trường. Do đó, giá cơ sở được đề xuất thiết lập từ quyết định 02/2020 nhân với hệ số K mới là hợp lý nhất, còn lấy giá thị trường theo quyết định 79/2024 rồi tiếp tục nhân cho hệ số là phi thực tế.
Mặt khác, tờ trình duyệt bảng giá đất và hệ số K là hai phạm trù khác nhau trong quá trình áp dụng, không thể lồng ghép nhau theo như tờ trình. Chẳng hạn như Quyết định 02/2020 về bảng giá đất thì có quyết định 56/2023 về hệ số K. Nên cần xem xét lại cho phù hợp trình tự và chủ trương về xây dựng bảng giá đất 2026.
Liên quan đến áp dụng cách thức, nguyên tắc xây dựng bảng giá đất, góp ý dự thảo Nghị quyết gỡ vướng Luật Đất đai, một số ý kiến của đại biểu cũng cho rằng, không nên giữ cách xây dựng bảng giá đất theo nguyên tắc thị trường vì sẽ tiếp tục khó khăn và chồng chéo khi chuyển sang xác định giá đất bằng bảng giá và hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K).
Ngoài ra, cũng có ý kiến đề xuất nên để Nhà nước có quyền quyết định giá đất. Việc Nhà nước quyết định giá đất sẽ giúp kiểm soát chặt chẽ giá trên thị trường sơ cấp (đất do Nhà nước giao, cho thuê), tránh tình trạng đầu cơ, thổi giá, làm mất ổn định thị trường bất động sản.
