Tạo “khung” hay thêm rào cản?
Theo quyết định trên, trong giai đoạn lập quy hoạch chi tiết, quy hoạch tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công trình, dân số nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp làm nhà ở thương mại được xác định theo chỉ tiêu 3,6 người/căn hộ hoặc xác định theo cơ cấu phòng ở và diện tích sử dụng căn hộ tương ứng. Cụ thể, căn hộ diện tích 25-45m2 tính cho một người ở; căn hộ 45-70m2 tính cho hai người ở, diện tích từ 70-100m2 tính cho ba người ở; căn hộ từ 100-125m2 tính cho bốn người ở, từ 125m2 trở lên tính cho năm người ở. Theo đại diện Sở Quy hoạch-Kiến trúc Hà Nội, quy định này nhằm khống chế số dân khi lập dự án cũng như xác định cơ cấu căn hộ dự án, không phải để cấm người dân ở quá trong căn hộ. Theo đó, hướng dẫn cách tính dân số để cân đối hạ tầng, hỗ trợ quản lý nhà nước, không phải quản lý hộ khẩu, sẽ không gây khó khăn cho người dân.
Tuy nhiên, nhiều người dân lo ngại rằng quyết định đã tạo thêm rào cản cho xã hội. Với không ít chuyên gia, thời điểm ban hành quy định còn gây bối rối cho xã hội. KTS, TSKH Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch đô thị Việt Nam, chia sẻ với Nhân Dân cuối tuần, khi giá nhà chung cư cao như hiện nay thì những băn khoăn là điều dễ hiểu, nhất là với những hộ nghèo, gia đình trẻ chưa có nhiều tích lũy. Cần hiểu quy định của Hà Nội không thể chốt cứng được số người ở trong từng căn hộ chung cư khi hoàn thiện, ở bao nhiêu là quyền của người dân. Song đây là quy định khung, quy hoạch số người được ở trong một căn hộ. Quy hoạch này hướng đến mục tiêu nâng cao chất lượng sống của người dân thông qua việc nâng số m2 nhà ở/người.
Ông Đào Ngọc Nghiêm phân tích thêm: Chúng ta phải hiểu ở góc tích cực, quy định này khuyến khích hình thức nhà ở cho thuê chứ không xây dựng nhà chủ yếu phục vụ bán nữa. Hiện rất nhiều nhà xây dựng xong không bán được. Nhà ở cho thuê sẽ có giá đặc thù mà Luật Thủ đô sắp tới được ban hành sẽ giải quyết. Anh chưa có điều kiện mua nhà thì có thể ở nhà thuê với mức giá phù hợp, bảo đảm chất lượng sống. Nếu thực hiện nghiêm, đáp ứng được các tiêu chí mà thành phố quy định thì sẽ tạo ra chính sách an sinh, an toàn về phòng cháy chữa cháy và quản lý được dân số. Nếu chỉ tiêu này được thực hiện sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản và tạo điều kiện để Hà Nội có đột phá mới về chính sách cho người dân về nhà ở. Còn nếu cơ quan chức năng đặt ra chỉ tiêu thấp hơn thì vô tình đẩy lùi chương trình phát triển nhà đã được Thủ tướng Chính phủ thông qua.
Theo KTS Ngô Doãn Đức (Hội Kiến trúc sư Hà Nội), để thực hiện tốt Quyết định số 34/2024/QĐ-UBND, cần có thêm các cơ chế đặc thù và sớm ban hành Luật Thủ đô. Khi Luật Thủ đô được ban hành sẽ có thêm những cơ chế đặc thù, dễ dàng thực hiện các quy định chi tiết hơn.
Nhiều vấn đề bức thiết hơn cần ưu tiên giải quyết
Để phát triển bền vững, Hà Nội cần quản lý, quy hoạch dân cư, nhà ở trong một tổng thể phù hợp, khoa học và bền vững. Đồng thời, khi triển khai Quyết định số 34/2024/QĐ-UBND, thành phố cũng cần các biện pháp tránh chồng chéo, không tạo cơ chế xin-cho đối với tổ chức, cá nhân; hoặc không tạo kẽ hở để doanh nghiệp lấy thêm đất, trục lợi.
PGS, TS Ngô Trí Long, nguyên Viện trưởng Nghiên cứu thị trường giá cả (Bộ Tài chính) cho rằng, việc xác định chỉ tiêu dân số nhằm khống chế quy mô dân số và cơ cấu căn hộ của dự án là cần thiết. Tuy nhiên để chính sách đạt được hiệu quả, cần làm rõ tính khả thi khi đưa vào thực tế. Các chỉ tiêu dân số cần phải phù hợp điều kiện thực tế của từng khu vực và dự án. Thí dụ, ở các khu vực trung tâm đô thị, nhu cầu về diện tích căn hộ phải khác với các khu vực ngoại thành. Do đó quy định cần linh hoạt để phù hợp đặc thù mỗi khu vực. Điều quan trọng là các chỉ tiêu dân số phải phản ánh đúng thực trạng hiện nay để tránh các sai lệch trong quy hoạch. Theo đó, cần có dữ liệu thống kê chi tiết về mật độ dân cư hiện tại trong các khu chung cư.
Còn theo KTS Phạm Thanh Tùng, Chánh Văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam, tổng diện tích sàn nhà ở của Hà Nội hiện khoảng 260 triệu m2 nhà ở, với dân số khoảng 10 triệu người. Như vậy diện tích sàn nhà ở xấp xỉ đạt mục tiêu của chiến lược phát triển nhà ở quốc gia (khoảng 27m2 nhà ở/người vào năm 2025). Về mặt kỹ thuật, Hà Nội không thiếu nhà ở, trong khi trên thực tế đang có khoảng một phần tư dân số Hà Nội phải sống trong các khu nhà trọ không bảo đảm tiêu chuẩn. “Hà Nội nên tính toán cân đối quy hoạch hạ tầng, dân số bền vững, sát thực tế. Có một vấn đề là, ở Thành phố Hồ Chí Minh đang triển khai sôi động phong trào hiến đất mở rộng ngõ, hẻm, được người dân ủng hộ nhiệt tình. Vậy mà ở Hà Nội không triển khai được. Những việc cụ thể như thế, tại sao thành phố Hà Nội không làm luôn, khi đó cũng là phương pháp bảo đảm công tác phòng cháy, chữa cháy? Vấn đề lúc này là phải đặt ra các mục tiêu cụ thể, như bao giờ giãn được dân nội đô?”, KTS Phạm Thanh Tùng tâm tư.
Đồng quan điểm, luật sư Hà Thị Khuyên, Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội, chia sẻ thêm, nếu muốn phân bố lại dân cư để giảm tải cho đô thị thì nên ưu tiên làm trước quy hoạch lại việc xây dựng chung cư, bằng cách siết chặt việc cấp phép xây dựng mới chung cư ở khu vực nội thành. Theo đó sẽ ưu tiên cải tạo chung cư cũ, xây mới chung cư tại vùng ven đô thị Hà Nội và ngoại thành nhằm giãn mật độ dân số, kéo theo sự phát triển cho các khu vực này.
