Cấp bách Nghị quyết thí điểm về nhà ở thương mại

Đây là vấn đề cấp bách nhằm tiếp tục thể chế Nghị quyết số 18-NQ/TW của Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá XIII về “Tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại”; đồng thời, việc thí điểm này đã được cấp có thẩm quyền thống nhất về mặt chủ trương.

Góp ý để hoàn chỉnh dự thảo Nghị quyết, về điều kiện thực hiện dự án nhà ở thương mại (Điều 2, dự thảo Nghị quyết), nhiều ý kiến cho rằng, quy định về các loại đất được thực hiện thí điểm quá rộng, trong đó bao gồm cả đất trồng lúa, đất lâm nghiệp, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, đất sử dụng cho hoạt động tôn giáo… Có ý kiến đề nghị cân nhắc đối với đất chuyên trồng lúa và đất rừng.

Song, cũng có ý kiến cho rằng, cần mở rộng điều kiện được nhận chuyển quyền sử dụng các loại đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại, góp phần hạn chế khiếu kiện của người dân; bảo đảm công bằng trong tiếp cận đất đai giữa các nhà đầu tư, giữa các địa phương, duy trì ổn định nguồn cung về nhà ở thương mại, góp phần phát triển thị trường bất động sản minh bạch, lành mạnh.

Ở nội dung này, trước đó, sáng 13/11, trong Báo cáo thẩm tra dự thảo Nghị quyết, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh đề nghị rà soát, nghiên cứu, làm rõ việc áp dụng cơ chế thí điểm. Ngoài ra, nghiên cứu điều kiện thí điểm dựa trên thời điểm nhận quyền sử dụng đất (hoặc đang có quyền sử dụng đất) trước và sau khi Nghị quyết có hiệu lực; đồng thời, đề nghị nghiên cứu bổ sung nguyên tắc bảo đảm giữ ổn định 3,5 triệu ha đất lúa, tỷ lệ che phủ rừng ổn định 42%, kiểm soát chặt chẽ nhằm bảo đảm không chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với đất lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất, đất quốc phòng, đất an ninh với diện tích lớn.

Vấn đề tiêu chí lựa chọn dự án thực hiện thí điểm được nêu trong Điều 3, dự thảo Nghị quyết cũng là điểm thu hút thảo luận. Ủy ban Kinh tế đề nghị làm rõ cơ sở của việc đưa ra tiêu chí không vượt quá 30% diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch; làm rõ 30% diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch (so với hiện trạng sử dụng đất ở) có bao gồm diện tích đất được thực hiện dự án nhà ở thương mại đã được quy định trong Luật Đất đai? Làm rõ nguyên tắc thực hiện đối với trường hợp có nhiều dự án đề nghị thực hiện thí điểm, đặc biệt là tại một số địa phương có nhiều dự án đang vướng mắc, như thành phố Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh; nghiên cứu quy định các tiêu chí cụ thể để lựa chọn dự án thí điểm.

Theo Bộ trưởng Tài nguyên và Môi trường Đỗ Đức Duy, dự thảo Nghị quyết đã nêu rõ: Trình tự, thủ tục thực hiện dự án nhà ở thương mại quy định tại Nghị quyết này được áp dụng như quy định của pháp luật về đất đai, về chuyển quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư. Đồng thời, Nghị quyết giao Chính phủ quy định chi tiết trình tự, thủ tục nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại và trình tự, thủ tục thực hiện đối với dự án nhà ở thương mại liên quan đến đất quốc phòng, đất an ninh quy định tại Nghị quyết này.

Theo sát quá trình bàn thảo tại Quốc hội, một số chuyên gia cho rằng, việc xây dựng dự thảo Nghị quyết ở thời điểm này cần thỏa mãn hai điều kiện: Thứ nhất là bảo đảm sự nhất quán, kế thừa chính sách đã được thực hiện trước đây, quy định tại Luật Nhà ở năm 2005, Luật Đất đai năm 2003 và 2013; thứ hai là tháo gỡ khó khăn về pháp lý cho các dự án nhà ở thương mại (dưới quy mô khu đô thị). Cụ thể, từ ngày 1/7/2015, Luật Nhà ở năm 2014 quy định khác với Luật Đất đai, theo đó điều kiện sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại là "đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác; trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng thì phải là đất ở". Quy định này tiếp tục được kế thừa tại Điểm b, Khoản 1 và Khoản 6, Điều 127, Luật Đất đai năm 2024; làm bó hẹp các trường hợp thực hiện dự án nhà ở thương mại dưới quy mô khu đô thị, nhất là tại các khu vực mới, khu vực chưa có đất ở.

Bên cạnh đó, phần lớn các dự án bất động sản đều được triển khai trên quỹ đất ban đầu không phải là đất ở, quy hoạch chi tiết của dự án cũng gồm nhiều loại đất khác nhau như đất ở, đất giao thông, đất cây xanh,… nên quy định tại Điểm b, Khoản 1, Điều 127, Luật Đất đai hiện hành là không triển khai được trên thực tế.

Nhằm bảo đảm Nghị quyết sớm đi vào cuộc sống, kịp thời điều chỉnh những phát sinh từ thực tiễn, đa số ý kiến từ Ủy ban Kinh tế tán thành với cơ quan soạn thảo đề xuất thời gian thực hiện thí điểm của Nghị quyết là 5 năm; đồng thời kiến nghị Quốc hội giao Chính phủ quy định chi tiết, dự báo rủi ro để đề xuất đưa vào dự thảo Nghị quyết của Quốc hội các quy định phù hợp hoặc thực hiện các giải pháp theo thẩm quyền để ngăn chặn tiêu cực, đầu cơ, trục lợi chính sách, để đất hoang hóa hoặc đầu tư nhà ở thương mại tràn lan, vượt nhu cầu, dẫn đến bỏ không, lãng phí hoặc gây các hệ lụy khác cho nền kinh tế, ảnh hưởng đến ổn định vĩ mô.