Lãi suất tăng và “bài toán khó” của người vay mua nhà

Đằng sau những con số lãi suất là câu chuyện đời sống của nhiều gia đình - và một sự thay đổi sâu hơn trong cấu trúc chi phí vốn của hệ thống ngân hàng.

Tác động của lãi suất thả nổi

Một buổi tối đầu tháng ba, trong căn hộ hơn 60m² ở phía Tây Hà Nội, anh Nguyễn Văn Minh ngồi trước bảng tính trên máy tính xách tay. Con số ở ô cuối cùng cứ thay đổi sau mỗi lần anh điều chỉnh lãi suất giả định. 8%, 10%, 12%, rồi 14%. Mỗi lần tăng thêm một con số, khoản tiền phải trả cho ngân hàng lại nhảy vọt lên vài triệu đồng mỗi tháng. Anh thở dài, bảo: “Chỉ cần lên 14% là coi như vỡ kế hoạch”.

Hai năm trước, khi ký hợp đồng vay ngân hàng để mua căn hộ này, mọi thứ trông có vẻ hoàn toàn hợp lý. Lãi suất ưu đãi năm đầu khoảng 8%/năm. Ngân hàng tư vấn rằng sau giai đoạn ưu đãi, lãi suất sẽ thả nổi theo thị trường, nhưng lúc đó mặt bằng lãi suất đang thấp, nên anh Minh tin rằng mức tăng nếu có cũng chỉ vừa phải. Nhưng bước sang năm 2026, mọi thứ đã thay đổi nhanh hơn nhiều so với tính toán của anh.

Trong giai đoạn 2023-2025, thanh khoản hệ thống ngân hàng dồi dào, chi phí vốn thấp, tạo điều kiện cho lãi suất cho vay duy trì ở mức tương đối dễ chịu. Các gói tín dụng mua nhà được thiết kế với lãi suất ưu đãi thấp trong những năm đầu, khiến quyết định vay vốn dài hạn trở nên dễ dàng hơn đối với nhiều gia đình trẻ ở các đô thị lớn. Nhưng chu kỳ ấy đang dần khép lại.

Áp lực huy động vốn của hệ thống ngân hàng gia tăng khi nhu cầu tín dụng phục hồi mạnh sau giai đoạn trầm lắng. Trên thị trường liên ngân hàng - nơi các tổ chức tín dụng vay mượn lẫn nhau để bảo đảm thanh khoản ngắn hạn - lãi suất có thời điểm vọt lên mức hai chữ số. Áp lực này cũng nhanh chóng lan sang thị trường huy động dân cư, nơi các ngân hàng bắt đầu nâng lãi suất tiền gửi để hút vốn.

Tuy nhiên, đằng sau sự dịch chuyển của mặt bằng lãi suất còn có một yếu tố ít được chú ý hơn nhưng mang tính cấu trúc đối với toàn bộ hệ thống tài chính. Từ đầu năm 2026, khi lộ trình các quy định quản lý thanh khoản được thực thi đầy đủ, tiền gửi của Kho bạc Nhà nước chính thức không còn được tính vào tỷ lệ dư nợ cho vay trên tổng huy động (LDR) - một chỉ tiêu quan trọng phản ánh khả năng cho vay của ngân hàng. Trong nhiều năm trước, nguồn tiền gửi này từng đóng vai trò như một “bệ đỡ thanh khoản” cho hệ thống ngân hàng, đặc biệt là các ngân hàng quy mô lớn. Khi được tính vào cơ sở huy động, nó giúp các ngân hàng có thêm dư địa để mở rộng tín dụng mà không phải cạnh tranh quá mạnh trên thị trường tiền gửi dân cư.

Nói một cách đơn giản, nguồn vốn của hệ thống ngân hàng đã trở nên đắt đỏ hơn so với giai đoạn trước. Và khi chi phí vốn tăng lên, lãi suất cho vay khó tránh khỏi phải điều chỉnh theo. Trong cấu trúc tín dụng ngân hàng, những khoản vay dài hạn - đặc biệt là vay mua nhà - thường là nhóm chịu tác động rõ rệt nhất.

Trên thị trường bất động sản, sự thay đổi này thể hiện khá rõ. Nếu như trong giai đoạn cuối năm 2025, lãi suất cho vay mua nhà phổ biến chỉ quanh 6-8%/năm trong thời gian ưu đãi, thì bước sang quý I/2026, nhiều khoản vay đã phải chịu mức lãi suất 12-14%/năm. Chỉ trong vài tháng, chi phí vay vốn của người mua nhà đã tăng gần gấp đôi so với thời điểm ký hợp đồng ban đầu.

Đáng chú ý, xu hướng tăng lãi suất không chỉ diễn ra ở các ngân hàng thương mại cổ phần tư nhân - nơi chi phí huy động thường biến động nhanh theo thị trường. Ngay cả nhóm ngân hàng quốc doanh, vốn được nhiều người vay coi là “vịnh tránh bão” về chi phí vốn, cũng đã phải điều chỉnh tăng lãi suất cho vay mua nhà.

Song song với việc lãi suất tăng, một xu hướng khác cũng đang diễn ra âm thầm nhưng có ảnh hưởng lớn đến người vay: thời gian ưu đãi lãi suất ngày càng bị rút ngắn. Công thức phổ biến của các khoản vay này là lãi suất tiền gửi kỳ hạn 12 tháng cộng với biên độ từ 3,5% đến 6,74%. Trong bối cảnh lãi suất tiền gửi đang ở mức khoảng 7-8%/năm, lãi suất thực tế mà người vay phải trả thường vượt 13%/năm, thậm chí cao hơn nếu mặt bằng lãi suất thị trường tiếp tục tăng.

Chính cơ chế này tạo nên một “cái bẫy” tài chính đối với nhiều người vay mua nhà. Trong giai đoạn đầu, lãi suất ưu đãi thấp khiến khoản vay có vẻ dễ chịu và kế hoạch tài chính trở nên khả thi. Nhưng khi thời gian ưu đãi kết thúc, toàn bộ rủi ro lãi suất được chuyển sang phía người vay. Chỉ cần mặt bằng lãi suất thị trường tăng thêm vài điểm phần trăm, khoản tiền trả ngân hàng mỗi tháng có thể đội lên thêm hàng triệu, thậm chí hàng chục triệu đồng.

Với những khoản vay kéo dài 15-25 năm, sự thay đổi này đủ để phá vỡ những tính toán tài chính ban đầu của nhiều gia đình.

Từ bảng tính tài chính đến phòng khám tâm lý

Một bữa cơm tối cách đây không lâu, Nam - 34 tuổi - bỗng buông đũa, miếng cơm nghẹn lại nơi cổ họng. Trong đầu anh lúc đó không chỉ là câu chuyện gia đình, mà là những con số đang chạy liên tục: khoản vay 1,6 tỷ đồng mua nhà và mức lãi suất thả nổi đã tăng lên khoảng 12%/năm.

Nam là nhân viên kỹ thuật cho một hãng xe. Chỉ trong một tháng gần đây, anh sụt gần 4 kg. Khi đến khám tại Bệnh viện E với biểu hiện hoảng loạn, tức ngực, vã mồ hôi và mất ngủ kéo dài. Người đàn ông thừa nhận với bác sĩ rằng phần lớn thời gian và tâm trí của anh đều bị chiếm bởi câu hỏi quen thuộc: tháng này phải xoay tiền trả ngân hàng thế nào.

Trước đó, khi đặt bút ký hợp đồng vay mua nhà, anh không đọc kỹ các phụ lục lãi suất, nghĩ rằng mức lãi thấp sẽ được ngân hàng duy trì trong thời gian dài. Nhưng khi giai đoạn ưu đãi kết thúc và lãi suất chuyển sang thả nổi, khoản tiền phải trả mỗi tháng tăng mạnh. Để bù đắp chi phí, Nam lao vào làm việc với cường độ cao hơn nhằm giữ ổn định tài chính cho gia đình. Chính vòng quay đó lại đẩy anh vào tình trạng mất ngủ triền miên, uể oải ban ngày, đau đầu và giảm khả năng tập trung.

Trường hợp của anh Nam phản ánh hiện tượng lãi suất vay mua nhà tăng mạnh sau giai đoạn ưu đãi. Nhiều khoản vay hiện nay được thiết kế với lãi suất khoảng 7-9%/năm trong 12-18 tháng đầu, sau đó chuyển sang lãi suất thả nổi có thể vượt 13%/năm. Khi đó, số tiền phải trả mỗi tháng dễ vượt ngưỡng an toàn 35-40% thu nhập của gia đình.

Một số chuyên gia cho rằng mặt bằng lãi suất tăng hiện nay cũng là phép thử đối với thị trường. TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định đây là “bài kiểm tra sức chịu đựng” của thị trường, đồng thời là cơ chế sàng lọc tự nhiên, buộc những nhà đầu tư phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẩy tài chính hoặc theo đuổi chiến lược “lướt sóng” ngắn hạn phải rời cuộc chơi. Dù gây khó khăn trong ngắn hạn, quá trình này có thể giúp thị trường dần định hình theo hướng ổn định và bền vững hơn.

Ở góc độ tài chính vĩ mô, chuyên gia Cấn Văn Lực khuyến nghị người dân cần đặc biệt thận trọng khi vay mua nhà trong giai đoạn lãi suất biến động. Người vay nên xác định rõ “vùng vay an toàn”, tránh để nghĩa vụ trả nợ vượt quá khả năng chi trả hàng tháng của gia đình.