(Tiếp theo và hết)
Mặc dù là một trong những lĩnh vực quan trọng của nền kinh tế, đóng góp khoảng 8% GDP nhưng xét trên tổng thể, bất động sản vẫn đứng sau các ngành then chốt như nông nghiệp, lâm nghiệp, thủy sản, khai thác dầu...Trên giác độ thị trường, bất động sản được xem như là một trong các loại thị trường hàng hóa. Do đó, trên thế giới, không một quốc gia nào đặt vấn đề giải cứu các doanh nghiệp bất động sản cũng như không có chuyện đổ vỡ của thị trường bất động sản sẽ làm đổ vỡ nền kinh tế. Như vậy, thị trường bất động sản Việt Nam đang cần có những giải pháp căn cơ để tự thích ứng.
Sự vào cuộc của các cấp chính quyền
Tại Hội nghị trực tuyến về tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản ngày 17/2/2023, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã nhấn mạnh “việc tháo gỡ khó khăn phải tuân thủ quy luật thị trường, quy luật cung cầu, để thị trường phát triển an toàn, bền vững, “không ai giải cứu cho ai”. Thông điệp của lãnh đạo Chính phủ cho thấy, quan điểm nhất quán trong việc để thị trường tự điều tiết theo nguyên tắc vốn có của nó, các thành phần liên quan đến thị trường từ Cơ quan quản lý nhà nước, doanh nghiệp, ngân hàng, khách hàng/nhà đầu tư đều phải nỗ lực thực hiện các giải pháp xử lý các vấn đề phát sinh, hỗ trợ thị trường bất động sản phát triển ổn định và bền vững.
Trước những rủi ro tiềm ẩn khi hoạt động đầu cơ bất động sản lan rộng, giá nhà đất tăng cao vượt xa thu nhập của người dân, dư nợ tăng mạnh, Chính phủ đã chỉ đạo các bộ, ngành liên quan vào cuộc. Đầu tiên là việc Ngân hàng Nhà nước sử dụng các công cụ để kiểm soát tăng trưởng tín dụng, trong đó có tín dụng vào lĩnh vực bất động sản. Sau đó là động thái quyết liệt để chấn chỉnh thị trường trái phiếu doanh nghiệp (TPDN), thị trường chứng khoán và xử lý nghiêm các hành vi vi phạm pháp luật trong các lĩnh vực này. Tiếp đến là việc tăng cường xử lý các vi phạm trong lĩnh vực đất đai, đặc biệt là hoạt động đấu giá đất và chuyển nhượng đất công sản. Những động thái mạnh mẽ của các cơ quan quản lý nhà nước xét trên dài hạn sẽ có những tác động tích cực, tạo nền tảng để thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững, là động lực quan trọng cho sự phát triển kinh tế-xã hội. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, không loại trừ khả năng thị trường sẽ có những phản ứng thiếu tích cực khi phát hành TPDN riêng lẻ giảm mạnh, các doanh nghiệp tăng cường mua lại trái phiếu trước hạn do lo ngại những vi phạm trong quá trình phát hành, thị trường bất động sản giảm tốc và rơi vào trạng thái trầm lắng, bắt đầu có hiện tượng giảm giá diện rộng trên thị trường. Mặc dù vậy, xét tổng thể của nền kinh tế Việt Nam hiện nay, dư địa tăng trưởng vẫn còn rất lớn. Đầu tư hạ tầng, đầu tư công đang được Chính phủ thúc đẩy; quá trình đô thị hóa vẫn đang diễn ra mạnh mẽ và còn rất nhiều tiềm năng, không chỉ tại các thành phố lớn mà ở hầu hết các tỉnh, thành phố trên cả nước, là chỗ dựa vững chắc cho thị trường bất động sản phát triển; nền tảng kinh tế-xã hội ổn định tạo vị thế hấp dẫn đối với các nhà đầu tư trong và ngoài nước, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp, hạ tầng, đô thị. Chính vì thế, hàm ý chính sách đối với việc hỗ trợ thị trường bất động sản tại Việt Nam là bảo đảm thị trường phát triển ổn định, bền vững nhưng không xa rời mục tiêu ngăn chặn hoạt động đầu cơ, đưa giá nhà về mức phù hợp với thu nhập của người dân và kiểm soát chặt chẽ rủi ro tín dụng trong lĩnh vực này.
Trước thực trạng này, Chính phủ cũng đã có một loạt động thái nhằm hỗ trợ và tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Ngày 17/11/2022, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 1435/QĐ-TTg thành lập Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường và triển khai thực hiện các dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp. Ngày 14/12/2022, Thủ tướng Chính phủ đã có thêm Công điện 1164/CĐ-TTg chỉ đạo Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài chính, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, yêu cầu triển khai các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và phát triển nhà ở ổn định, lành mạnh, bền vững, tập trung vào các lĩnh vực ưu tiên góp phần phục hồi phát triển kinh tế và bảo đảm an sinh xã hội. Ngày 5/3/2023, Chính phủ đã ban hành Nghị định 08/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung và ngưng hiệu lực thi hành một số điều tại các Nghị định quy định về chào bán, giao dịch TPDN riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế, được coi là giải pháp “hạ cánh mềm” cho thị trường TPDN.
Và mới đây, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững… Theo đó, Nghị quyết khẳng định thị trường bất động sản có vai trò, đóng góp quan trọng trong nền kinh tế và tác động đến nhiều ngành, nghề, lĩnh vực. Tuy nhiên, thị trường bất động sản đang gặp nhiều khó khăn và vẫn còn tồn tại, hạn chế kéo dài từ trước chưa thể khắc phục triệt để, đặc biệt là về thể chế, nguồn vốn tín dụng, trái phiếu… và tổ chức thực thi của địa phương cần được tập trung tháo gỡ, thúc đẩy. Vì vậy, Chính phủ đã thống nhất chỉ đạo các cấp, các ngành, các địa phương về một số giải pháp trọng tâm để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản bao gồm: (i) Tiếp tục hoàn thiện thể chế về xây dựng, kinh doanh nhà ở và bất động sản; (ii) Tháo gỡ ngay các vướng mắc để tạo động lực thúc đẩy phát triển cho nhà ở xã hội; (iii) Tạo điều kiện để doanh nghiệp, người mua nhà, nhà đầu tư tiếp cận tín dụng; (iv) Thúc đẩy và kiểm soát hoạt động huy động vốn qua kênh trái phiếu doanh nghiệp; (v) Tổ chức triển khai thực hiện các giải pháp trên dưới đồng lòng, dọc ngang thông suốt ở các địa phương; (vi) Đẩy mạnh công tác thông tin, truyền thông, khôi phục niềm tin, hỗ trợ thị trường và hoạt động của doanh nghiệp bất động sản.
Về dài hạn, theo quan điểm của ông Phan Lê Thành Long, Giám đốc Hãng tư vấn AFA Research & Education, việc hoàn thiện hệ thống hành lang pháp lý với sự kết hợp nhuần nhuyễn, thống nhất và hài hòa giữa các chủ thể ban hành chính sách là điều kiện tiên quyết để quản lý, kiểm soát các thị trường nêu trên. Trong đó, đối với thị trường bất động sản, cần hoàn thiện chính sách pháp luật về đất đai như khung giá đất, chính sách về thuế đất đai; chính sách sở hữu nhà; trình tự, thủ tục hành chính... nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ, găm giữ bất động sản, đáp ứng được các nhu cầu về nhà ở cho nhân dân, trong đó, tập trung vào những người mua nhà lần đầu, người trẻ tuổi, người có thu nhập thấp. Đối với hoạt động tín dụng, cần có các quy định phù hợp để hỗ trợ các chủ đầu tư, các nhà phát triển, người mua nhà, tập trung vào việc phát triển các dự án nhà ở đáp ứng nhu cầu của người thu nhập trung bình và thấp; tại các tỉnh, thành phố có dư địa phát triển đô thị lớn; các doanh nghiệp có hệ thống quản trị, tài chính lành mạnh, có kinh nghiệm triển khai dự án. Đối với thị trường TPDN, cần hoàn thiện cơ sở pháp lý của công tác quản lý, thanh tra, kiểm tra, giám sát, xếp hạng doanh nghiệp và công bố thông tin để thị trường TPDN vận hành ổn định, an toàn, là kênh huy động vốn hiệu quả cho nền kinh tế. Đối với thị trường chứng khoán, tiếp tục hoàn thiện các nguyên tắc, khuôn khổ pháp lý để thúc đẩy thị trường chứng khoán phát triển một cách sâu, rộng theo hướng minh bạch, đồng bộ, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp cho các nhà đầu tư và phù hợp với chuẩn mực quốc tế; sửa đổi Luật Chứng khoán trên cơ sở đồng bộ và thống nhất với các luật liên quan nhằm phát triển bền vững thị trường chứng khoán. Đồng thời ban hành đồng bộ các quy định mới về giao dịch, công bố thông tin, niêm yết và đăng ký giao dịch. Bổ sung, hoàn thiện các cơ chế, chính sách (bao gồm cả chính sách tài chính, chính sách thuế) theo hướng hỗ trợ các thị trường bộ phận phát triển hiệu quả. Tăng cường công tác thanh tra, giám sát hoạt động của các tổ chức tham gia thị trường, xử lý nghiêm các hành vi vi phạm đối với các cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp.
Bên cạnh đó, cần có các giải pháp điều tiết, một mặt tạo thanh khoản cho thị trường thông qua các kênh bơm vốn hiệu quả, một mặt kiểm soát tình trạng đầu cơ đất đai, lành mạnh hóa tình hình tài chính của một số doanh nghiệp bất động sản, giảm tình trạng vay nợ quá mức để đầu tư thông qua điều tiết hoạt động huy động vốn bằng nhiều hình thức như tín dụng ngân hàng, trái phiếu, chứng khoán và các hình thức huy động vốn khác, tránh việc lợi dụng các khe hở của pháp luật để huy động vốn. Ngoài ra, cũng cần giám sát chặt chẽ hơn nữa và ngăn chặn triệt để nguy cơ việc cổ đông lớn thâu tóm, kiểm soát, thao túng hoạt động ngân hàng; việc ông chủ doanh nghiệp bất động sản cũng là ông chủ của ngân hàng hoặc “thân hữu” với ngân hàng, dẫn tới việc thao túng ngân hàng dễ dàng cho vay đối với các công ty “sân sau”, dùng ngân hàng, công ty chứng khoán làm bình phong để huy động vốn cho các công ty “sân sau” bằng hình thức đại lý phát hành trái phiếu, chứng chỉ quỹ...
Cần khẳng định vai trò của các định chế tài chính
Về phía NHNN, sử dụng linh hoạt, hiệu quả các công cụ của chính sách tiền tệ, trong đó có phân bổ tín dụng hợp lý cho lĩnh vực bất động sản. Có cơ chế phối hợp với các bộ, ngành liên quan, đặc biệt là Bộ Xây dựng để đánh giá, phân loại các doanh nghiệp bất động sản. Những doanh nghiệp lành mạnh, có dự án đang triển khai, có khả năng hoàn thành dự án trong thời gian tới thì cần có chính sách tín dụng phù hợp như cơ cấu nợ giữ nguyên nhóm nợ, miễn/giảm lãi suất, cho vay bổ sung vốn hoàn thiện dự án... NHNN cần có các giải pháp linh hoạt trong việc giao chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng đối với hệ thống ngân hàng, trong đó, có tăng trưởng tín dụng trong lĩnh vực bất động sản nhằm hỗ trợ hiệu quả cho các doanh nghiệp quy mô lớn, lành mạnh, đủ điều kiện.
Ông Nguyễn Minh Tuấn, Tổng Giám đốc của AFA Capital cho rằng, các định chế tài chính cũng cần có chính sách hỗ trợ các công ty bất động sản có năng lực, quy mô lớn mua lại các dự án bất động sản của các nhà phát triển bất động sản khác. Cũng cần có chính sách khuyến khích hoạt động M&A hoặc FDI trong lĩnh vực bất động sản. Các định chế tài chính cần được hỗ trợ chính sách để huy động vốn, phát hành trái phiếu hoặc giấy tờ có giá khác nhằm tài trợ cho hoạt động này.
Theo quy luật của thị trường, các công ty bất động sản hoạt động yếu kém, không có khả năng phục hồi có thể được cho phép phá sản. Ông Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Tài nguyên và Môi trường cũng cho rằng, không thể cứu các doanh nghiệp yếu kém. Đối với tài sản của các công ty này, các định chế tài chính nên có giải pháp hỗ trợ các nhà đầu tư tiếp quản tài sản với vai trò đối tác tái cấu trúc.
Trong bối cảnh niềm tin vào thị trường TPDN đang giảm sút, theo quan điểm của ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cần sớm nghiên cứu hình thành các định chế tài chính bất động sản. Chính phủ nên khuyến khích phát triển mô hình quỹ đầu tư trái phiếu, quỹ đầu tư bất động sản hoặc quỹ tín thác đầu tư bất động sản (còn gọi là quỹ REIT). Mục đích của việc hình thành nên loại các quỹ này là thông qua phát hành chứng chỉ quỹ để huy động vốn nhàn rỗi từ các nhà đầu tư cá nhân và cho phép họ đầu tư vào các dự án hoặc được quyền sở hữu các bất động sản. Quỹ mang lại lợi nhuận khá tốt cho các nhà đầu tư, cũng như dễ dàng tăng vốn trong trung và dài hạn. Quỹ có những đặc điểm vượt trội như khả năng thanh khoản tốt; danh mục đa dạng; tính minh bạch cao; tỷ lệ lợi nhuận cao và có đội ngũ quản lý chuyên nghiệp. Việc này sẽ hạn chế được các nhà đầu tư cá nhân (vốn không phải là nhà đầu tư chuyên nghiệp và thiếu kỹ năng, am hiểu về hoạt động đầu tư) tham gia đầu tư theo cảm tính, hạn chế những rủi ro tổn thất về tài chính.
Chính phủ cần có chính sách hỗ trợ hoặc yêu cầu các định chế tài chính hỗ trợ các chủ đầu tư, các công ty xây dựng có tình hình tài chính, quản trị doanh nghiệp lành mạnh thông qua chính sách tín dụng phù hợp. Các dạng hỗ trợ tài chính có thể là cho vay bổ sung vốn, đầu tư trái phiếu, chuyển giao/cầm cố tài sản. Chính phủ có thể nghiên cứu thành lập Quỹ đầu tư bất động sản Nhà nước nhằm cung cấp vốn cho các tập đoàn bất động sản Nhà nước để mua lại, tiếp quản và tiếp tục triển khai các dự án nhà ở xã hội và nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp. Mô hình quỹ này đang được thực hiện khá thành công tại một số tỉnh ở Trung Quốc. Ngoài việc đẩy mạnh cho vay đối với các doanh nghiệp bất động sản lành mạnh, các khoản vay, các trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản cũng được xem xét gia hạn hoặc chuyển đổi thành các tài sản tài chính khác. Những giải pháp này mang hàm ý hỗ trợ các doanh nghiệp bất động sản có khả năng quản trị tốt, lành mạnh, còn lại những công ty yếu kém sẽ được phá sản hoặc tái cấu trúc bắt buộc theo nguyên tắc của thị trường.
Giải pháp thiết thực từ doanh nghiệp bất động sản, người mua nhà, nhà đầu tư
Bên cạnh sự hỗ trợ từ Nhà nước, theo ông Đinh Thế Hiển - chuyên gia kinh tế, các doanh nghiệp bất động sản cần nhận ra sai lầm và nỗ lực tự cứu mình. Doanh nghiệp cần rà soát lại hoạt động, không đầu tư dàn trải, vượt quá năng lực tài chính, phải bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Hoạt động trên tinh thần thượng tôn pháp luật, xây dựng chiến lược phát triển tập trung vào lĩnh vực kinh doanh cốt lõi, loại bỏ các hoạt động kinh doanh không hiệu quả, quản lý tốt dòng tiền, bảo đảm sử dụng vốn phù hợp với nguồn vốn huy động.
Cần có chính sách khuyến khích người mua nhà có mục đích để ở, đặc biệt là căn nhà đầu tiên. Theo đó, điều chỉnh lệch pha cung cầu bất động sản hiện nay, khi mà nhà ở cao cấp chiếm tỷ trọng quá lớn trong khi nhà cho người có thu nhập trung bình và thấp gần như vắng bóng trên thị trường. Báo cáo của Bộ Xây dựng về nguồn cung nhà ở xã hội dành cho công nhân cho biết, đến nay cả nước đã hoàn thành 122 dự án với quy mô 54.400 căn hộ và đang tiếp tục triển khai 119 dự án với quy mô xây dựng khoảng 154.000 căn hộ. Tuy nhiên, đến nay những dự án trên mới chỉ đáp ứng được khoảng 40% nhu cầu nhà ở cho công nhân trên cả nước. Theo Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam, tại các khu công nghiệp, khu chế xuất mới chỉ có khoảng 5% số công nhân được ở trong các nhà trọ do các doanh nghiệp sử dụng lao động, chính quyền và các tổ chức đoàn thể đầu tư xây dựng. Số còn lại chưa có chỗ ở hoặc đang phải thuê nhà ở tạm bợ. Đặc biệt, hiện có khoảng 95% số công nhân ngoại tỉnh làm việc tại các khu công nghiệp tập trung trên cả nước phải thuê nhà trọ của tư nhân. Chính vì vậy, các chính sách hỗ trợ cho người có thu nhập thấp mua căn nhà đầu tiên cần được quan tâm, bao gồm từ giá nhà, số tiền trả trước, lãi suất phù hợp nhằm đáp ứng nhu cầu về nhà ở thực tế của người dân. Đối với những khoản nợ của người mua nhà đến hạn thanh toán nhưng không trả được do những lý do khách quan, cần có chính sách hỗ trợ cơ cấu nợ, giảm lãi suất hoặc các giải pháp khác phù hợp với nguyên tắc thị trường.
Theo các chuyên gia tài chính từ Công ty cổ phần Chứng khoán Kỹ thương (TCBS), đối với các nhà đầu tư, cần nâng cao trình độ, năng lực và hiểu biết trong hoạt động đầu tư, nhận thức rõ quyền lợi và trách nhiệm của mình khi đầu tư vào bất động sản hoặc sản phẩm tài chính như trái phiếu, chứng chỉ quỹ... Trường hợp không có nhiều kinh nghiệm và hiểu biết trong lĩnh vực đầu tư, nên sử dụng các công ty tư vấn đầu tư chuyên nghiệp hoặc ủy thác vốn cho các quỹ đầu tư trong lĩnh vực trái phiếu, cổ phiếu, bất động sản... Các quỹ này với lợi thế có các công ty quản lý quỹ chuyên nghiệp và đội ngũ chuyên gia sẽ hỗ trợ hoạt động đầu tư của khách hàng hiệu quả hơn và giảm thiểu được rủi ro. Nhiều nước trên thế giới không khuyến khích các nhà đầu tư tư nhân bởi hạn chế về kinh nghiệm và hiểu biết trong lĩnh vực đầu tư. Các nhà đầu tư tư nhân đều thông qua các quỹ đầu tư để trao gửi niềm tin đối với khoản đầu tư của mình.
Hỗ trợ và tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản (kỳ 2)
Hỗ trợ và tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản (kỳ 1)
