Cho dù với cách thức diễn đạt như thế nào thì bản chất vấn đề là đề xuất điều chỉnh một số trường hợp áp dụng tại điểm b khoản 1 và khoản 6, Điều 127 Luật Đất đai năm 2024 về việc sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế-xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.
Vì sao có đề xuất thí điểm?
Điểm b khoản 1, Điều 127 Luật Đất đai năm 2024 quy định: Đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở; khoản 6, Điều 127 Luật Đất đai năm 2024 “Người đang có quyền sử dụng đất có đề xuất dự án đầu tư nếu thuộc trường hợp quy định tại Điều 79 của Luật này nhưng phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và có đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất mà được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư thì được sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư mà Nhà nước không thực hiện thu hồi đất theo quy định của Luật này.
Trường hợp người đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác có đề xuất dự án đầu tư nhà ở thương mại phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, có đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất mà được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư thì được sử dụng đất để thực hiện dự án”.
Trong hai, ba tháng gần đây, chúng ta vừa chứng kiến giá nhà đất và giá nhà chung cư đã tăng 30-50%, thậm chí hơn 70% ở một số khu vực. Trong khi đó, suốt năm 2022, 2023 cả xã hội đang thảo luận với giá nhà của năm 2022, thì người lao động cần nhiều chục năm tích lũy để có thể mua nhà. Vậy nếu, thí điểm mở rộng loại đất để chuyển dịch tự nhiên làm dự án nhà ở thương mại như đề xuất nói trên, sẽ mang lại điều gì?
Lập luận của đề xuất phương án thí điểm dựa vào việc dự báo, nếu ngay lập tức triển khai các quy định như Luật Đất đai năm 2024, sẽ “thu hẹp loại đất triển khai dự án nhà thương mại, có thể kéo dài tình trạng khan hiếm nguồn cung, khiến kinh doanh bất động sản gặp khó khăn”, “để cải thiện nguồn cung nhà ở”, hay “thị trường được dự báo sẽ chỉ có các dự án nhà ở thương mại là dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu dân nông thôn do Nhà nước thu hồi đất hoặc dự án được chuyển mục đích sử dụng đất do đang có đất ở”…
Trên thực tế, Ban soạn thảo Luật Đất đai sửa đổi chắc chắn đã tính đến tình huống khi áp dụng sẽ có những hạn chế nguồn cung thị trường trong thời gian trước mắt. Và chắc cũng có tính đến các giải pháp đi kèm nhằm phát triển dự án nhà ở thương mại trong thời gian về lâu dài?
Cơ chế thí điểm và mục tiêu sửa đổi luật
Trở lại thời điểm thông qua Luật Đất đai năm 2024, một trong số mục tiêu là giải quyết các vấn đề quan trọng trong việc tự chuyển nhượng và triển khai dự án nhà ở thương mại, điều mà Luật Đất đai trước đó quy định chưa đủ chi tiết. Mục tiêu nhằm tránh việc tích tụ đất đai không có đất ở mà không qua công tác đấu thầu, đấu giá. Việc này cũng bảo đảm hạn chế việc tích lũy quỹ đất khắp nơi, không đưa vào sử dụng khi nhiều doanh nghiệp gom đất nông nghiệp ồ ạt rồi để hoang, không làm dự án. Mua gom đất nông nghiệp sau đó xin điều chỉnh quy hoạch từ các chức năng khác sang phát triển dự án nhà ở là tình trạng khá phổ biến.
Khi luật có hiệu lực, các chủ đầu tư muốn làm dự án buộc phải có năng lực tài chính để chuẩn bị quỹ đất, bởi giá đất ở sẽ cao hơn đất nông nghiệp và các loại đất khác. Việc này cũng giúp ngân sách nhà nước khai thác được chênh lệch địa tô từ việc cho người dân chuyển mục đích, hoặc đấu giá đất sạch. Thêm nữa, tránh được sự khống chế do các doanh nghiệp chiếm hữu quyền sử dụng đất một quỹ đất lớn, nhiều hệ lụy khi không có năng lực triển khai hoặc làm mất tính cân bằng và đa dạng, những yếu tố sẽ làm suy giảm năng lực tự cân bằng cung cầu của thị trường.
Đối với doanh nghiệp, ai cũng từng biết đến nỗi sợ trong công tác đền bù, giải phóng mặt bằng. Với quy định trước kia, không hề ngăn cấm việc chuyển nhượng đất không phải đất ở miễn tuân thủ chủ trương đầu tư, các quy định trình tự đầu tư. Vì vậy, việc doanh nghiệp chủ động mua gom để giảm áp lực, tiết kiệm thời gian trong giải phóng mặt bằng cũng cần nhìn nhận như một giải pháp thực tế, và giải pháp này có kết quả. Vậy sao không có thời gian chuyển tiếp ngay trong Luật Đất đai năm 2024 để doanh nghiệp không rơi vào tình trạng “lỡ” đi thu gom đất nông nghiệp?
Nhìn ở góc độ khác, nếu lý do lo sợ nguồn cung nhà ở thiếu, cần điều chỉnh, vậy sao không đề cập đến cả việc tháo gỡ nguồn cung nhà ở xã hội cũng đang thiếu? Hay cần điều chỉnh linh hoạt các dự án đầu tư nhà ở xã hội? Điểm mấu chốt vướng mắc trong lập quy hoạch và phê duyệt chủ trương đầu tư, triển khai đầu tư nhà ở xã hội ở đâu? Đành rằng dự án nhà ở xã hội thuộc phạm trù đầu tư khác, nhưng về mặt nguyên tắc và tính cấp thiết nếu không muốn nói là còn hơn cả nhà ở thương mại.
Cuối cùng nhưng không phải là ít quan trọng hơn, việc hạn chế các doanh nghiệp tự đi thỏa thuận đất không phải đất ở rồi phát triển dự án thương mại, thì ai sẽ là đơn vị có trách nhiệm tạo quỹ đất sạch để phát triển? Chắc chắn khi đó, các cơ quan phát triển quỹ đất sẽ càng đóng vai trò quan trọng.
Luật Đất đai năm 2024 đang trong giai đoạn chuẩn bị trước khi chính thức đưa vào áp dụng. Song vẫn có những quan điểm, tranh luận gay gắt về những đề xuất điều chỉnh các nội dung trước khi đi vào cuộc sống thực tiễn. Cụ thể, định giá đất theo cơ chế thị trường, cơ chế thỏa thuận chuyển dịch đất đai tự nhiên, là hai trong số nhiều chủ đề còn gặp khó về mặt lý luận trong quan điểm sở hữu quyền sử dụng đất, quy hoạch sử dụng đất và mức độ bảo vệ chắc chắn trong bảo vệ quyền chiếm hữu quyền sử dụng đất.
Đề xuất liên quan đến việc thí điểm điều chỉnh mở rộng loại đất xây dựng nhà ở thương mại đòi hỏi phải được xem xét, cân nhắc rất kỹ càng trước khi được đưa ra chính thức và thông qua bởi mức độ tác động lớn đến thị trường. Với sự quyết liệt, quyết tâm của các nhà lập pháp, người dân tin tưởng, những quan điểm, giải pháp được đưa vào Luật Đất đai năm 2024 đều đã xác định là tối ưu cho mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội những năm tới sẽ được thực thi rốt ráo. Kiên định thực hiện đúng, làm việc đúng cần làm!
