Người viết bài này có anh bạn là tổng giám đốc một công ty bất động sản, có dự án chung cư dự kiến bán hàng từ đầu năm 2023, nhưng do nhiều thủ tục pháp lý nên phải trì hoãn. Anh lo âu buồn bã, than vãn vì chậm giờ nào trả lãi ngân hàng giờ đó, trong khi anh nuôi cả bộ máy quản lý hơn trăm con người. Đến tháng 5/2024 gặp lại nhau, anh tỏ ra rất hoan hỷ: "May thật! Chậm thủ tục pháp lý chính ra lại có cái hay!".
Chẳng là năm 2023, anh dự kiến bán giá 60 triệu đồng/m2 dù thế đã là đặt giá hơi cao, nay khi thủ tục quy định áp dụng nghiêm, chặt chẽ, nguồn cung ra thị trường chậm lại, anh và đội đại lý bán hàng tự tin sẽ mở bán giá 80 triệu đồng/m2.
Trái ngược với tâm trạng vui vẻ ấy, anh tôi - một chủ đầu tư bất động sản, những ngày này lại thêm phần trầm ngâm, giá đất đền bù giải phóng mặt bằng chỉ trước và sau tháng 7/2024 đã phải tăng cỡ 20-30%. Doanh nghiệp chấp nhận cách đền bù này. Bản báo cáo đầu tư đã điều chỉnh từ 4 triệu đồng tiền sử dụng đất thời điểm cuối năm 2023, lên 8 triệu đồng/m2 (tháng 3/2024), và nay (tháng 8/2024) điều chỉnh lên 10 triệu đồng/m2 để phù hợp tình hình mới.
Tôi có cậu con trai học ở Mỹ, cương quyết về Việt Nam tham gia thị trường. Học tốt điểm cao, chuyên ngành AI tài chính, về có việc ngay trong ngành chứng khoán, lương cỡ hai mươi mấy triệu đồng một tháng. "Nhà phân tích chứng khoán" của tôi than thở, "Khả năng bố mẹ phải nuôi con ăn ở 20 năm nữa thì con mới mua được nhà chung cư bằng tiền tích lũy, còn nếu con tự lo ăn ở thì chắc 50-70 năm".
Câu chuyện tác động của luật mới vẫn chưa dừng, một anh bạn khác của tôi, làm việc trong bộ máy quản lý Nhà nước, cho biết việc ban hành luật mới đã khắc phục được rất nhiều lỗ hổng, cái tiến nhiều hơn các thủ tục cho phát triển. Anh cười nói: "Chỉ khó khăn trong giai đoạn đầu thôi! Rồi họ có cách phát triển, anh lo hộ thị trường làm gì…".
Các tâm trạng nói trên là thực tế của thị trường những ngày này. Song, dù là lo âu và lạc quan cũng đều là cảm xúc và không tính đến vấn đề nguyên lý thị trường trong các tính toán. Trước hết, khi tăng giá sản phẩm chung cư lên 30%, anh bạn doanh nghiệp không ngờ đến, thanh khoản sẽ sụt giảm, nghĩa là bảng tính doanh thu dòng tiền sẽ bị điều chỉnh tương ứng, bán được cao không có nghĩa tổng thu cao trong một thời điểm. Bởi để thị trường chấp nhận và hấp thụ được mức giá mới, sẽ cần một thời gian nhất định. Cứ giả sử mức tăng thu nhập hằng năm, biểu hiện qua sức mua là 6%/năm, như tốc độ tăng GDP, thì cũng cần từ 4 đến 5 năm để đuổi kịp mức tăng giá bây giờ.
Việc anh tôi - nhà đầu tư bất động sản, lấy lý do giá đền bù và tiền sử dụng đất tăng để từ bỏ nghề đầu tư cũng là không phải. Thật ra, các yêu cầu bổ sung trong luật mới chỉ để bảo đảm, chỉ nhà đầu tư nào có tiềm lực tài chính mới được nhập cuộc.
Yêu cầu này là đúng đắn, nếu không có tiềm lực giải phóng mặt bằng, đóng tiền sử dụng đất thì sao có khả năng đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội hoàn chỉnh như yêu cầu khi bàn giao nhà ở cho người mua? Đấy là chưa kể việc không được phân lô bán nền ở các đô thị cấp III trở lên. Rõ ràng, cách nghĩ cũ, nếp làm cũ sẽ không còn phù hợp…
Còn cậu con trai tôi cũng tính thiếu một tham số, là mức lương sẽ tăng trưởng. Mức lương 1.000 USD/tháng là quá thấp để có thể sở hữu nhà. Có lẽ đã đến lúc phải nói thẳng, ở mức thu nhập nào đó mới có thể sở hữu cái gì đó. Còn chuyện có nhà ở lại là vấn đề khác, có nhiều lựa chọn như nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, tùy mức độ tài chính từng cá nhân.
Quan điểm của anh bạn tôi, người làm việc trong bộ máy quản lý Nhà nước, cũng có chỗ chưa đầy đủ. Trong lý thuyết, đất đai là một tài sản đặc biệt, là đầu vào cho hầu hết các hoạt động sản xuất, kinh doanh, tiêu dùng và sản phẩm thế chấp trong đầu tư. Khi giá đất điều chỉnh tăng đột ngột, chắc chắn ảnh hưởng đến giá đầu ra, nghĩa là lạm phát. Tài sản thế chấp đẩy lên cao sẽ dẫn đến hiện tượng đầu cơ, khoét sâu khoảng cách giàu nghèo, khó khăn hơn cho vấn đề nhà ở… quá nhiều hệ lụy, mà không thể phân tích hết một cách sâu sắc trong một bài báo.
Trong lịch sử, các lần tăng giá đất đột ngột đều để lại nhiều hệ lụy. Dù mọi so sánh đều khập khiễng, lý do trường hợp trước không đúng hoàn toàn cho lần tiếp theo.
Nhật Bản nổi tiếng với việc tạo ra thuật ngữ thập niên mất mát do giá đất tăng chóng vánh từ cuối những năm 80 của thế kỷ trước và đỉnh điểm năm 1990, với những phấn khích ban đầu của lĩnh vực ngân hàng khi giá đất tăng, tăng giá trị thế chấp, nhưng sau đó chính nhóm ngân hàng đổ vỡ, giảm phát kéo dài.
Tương tự, bong bóng bất động sản ở Mỹ những năm 2000 dẫn đến đổ vỡ tài chính năm 2007-2008. Từ năm 1996 đến 2006, giá nhà ở tăng hơn 100%, nghĩa là hơn gấp đôi ở nhiều thành phố. Cá biệt, ở Los Angeles, giá nhà tăng khoảng 174% từ năm 2000, và lên đến đỉnh vào giữa năm 2006.
Như đã nói ở trên, khoan hãy so sánh, phân tích nguồn gốc của sự tăng giá, mà chỉ nói đến hậu quả của việc tăng giá đột ngột. Khi thị trường tăng trưởng quá nhanh, quá mức bình thường, thị trường đầu cơ bùng nổ, kỳ vọng vào việc tăng giá được tiếp đà cho các chuẩn cho vay được hạ thấp, vòng luẩn quẩn tất cả thành phần chỉ tập trung bơm quả bóng bất động sản to lên và đến khi nó bùng nổ vào năm 2008.
Nhiều nghìn tỷ dollar biến mất, nhiều thể chế tài chính ra đi cùng với sự xuất hiện nhiều điều luật sửa đổi liên quan đến tài chính và bất động sản.
Trung Quốc cũng có thập niên tăng trưởng ấn tượng, tăng 10% mỗi năm trong suốt giai đoạn 2000-2015, và có đến 56% tổng dân số trở thành "dân thành phố". Không thể kể hết những thành tựu mà sự phát triển thần kỳ này mang lại. Nhưng, giá nhà ở Thượng Hải và Bắc Kinh tăng gấp ba lần trong 10 năm (2000-2010). Tỷ lệ nợ nần của hộ gia đình chỉ từ 18% năm 2008 lên thành 60% GDP ở năm 2019. Giá tăng khiến cho việc tiếp cận nhà ở cho thế hệ trẻ trở nên khó khăn hơn nhiều. Việc tăng giá đất, các đô thị vùng ven thành phố lớn nở rộ đã khiến khả năng chi trả thực tế không theo kịp, tốc độ đô thị hóa không theo kịp, hệ quả là hàng loạt khu đô thị "ma" bị bỏ hoang trong quên lãng.
Lúc này, còn quá sớm để có thể kết luận những nhân vật được nêu trên ai có lập luận đúng! Chỉ có điều chắc chắn, thị trường luôn đúng vì nó là kết quả tổng hòa tất cả mối quan tâm. Và dù chưa đến lúc tổng kết công tác xây dựng luật, nhưng theo tôi, lần soạn thảo sửa đổi tới, thể nào bộ phận soạn thảo cũng sẽ tính toán nhiều hơn nữa các yếu tố tác động thị trường trước mỗi điều khoản thay đổi.
