Độ trễ chính sách
Nếu chính sách tiền tệ có độ trễ dưới chín tháng, thì độ trễ chính sách đối với thị trường BĐS thường 2-3 năm. Do đó, đây chính là thời điểm thị trường chịu tác động của độ trễ chính sách.
Còn nhớ, năm 2012, khi thị trường này chết lâm sàng Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) đã có hẳn một đề án với rất nhiều khuyến nghị nhằm giải cứu thị trường. BIDV đã đề nghị Ngân hàng Nhà nước (NHNN) chỉ đạo các Ngân hàng thương mại (NHTM) phải dành tối thiểu 3% tổng dư nợ để cho vay lĩnh vực nhà ở xã hội, nhà ở thương mại dành cho người thu nhập thấp với lãi suất ưu đãi; Đề nghị thành lập Quỹ cho vay BĐS... Hai đề xuất này của BIDV không thành hiện thực. Nhưng, gói tín dụng hỗ trợ phát triển nhà ở (gói tín dụng 30 nghìn tỷ đồng) đã ra đời với sự hậu thuẫn của ngành ngân hàng và Bộ Xây dựng. Cùng với đó, NHNN đã ban hành nhiều chính sách nhằm hỗ trợ thị trường BĐS như giảm hệ số rủi ro trong cho vay kinh doanh BĐS từ 250% xuống 150%; tăng tỷ lệ cho vay BĐS/tổng dư nợ tín dụng của các NHTM... Thêm động thái từ chính sách chính là việc Luật Đất đai sửa đổi (có hiệu lực thi hành từ 1-7-2014) và Luật Nhà ở (hiệu lực từ 1-7-2015) với nhiều đổi mới theo hướng hỗ trợ, bảo vệ người mua nhà có hiệu lực đã làm tăng cầu về nhà ở...
Và giờ thì đà tăng của thị trường lại mang đến những quan ngại. Thủ tướng Chính phủ hơn một lần nhắc nhở ngành ngân hàng phải kiểm soát tốt nguồn vốn đầu tư. Tuy nhiên, Phó Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng cho rằng, tín dụng BĐS có tăng, nhưng chỉ chiếm khoảng 8,3% tổng dư nợ tín dụng, thấp hơn rất nhiều so với tỷ lệ 15% của giai đoạn 2008 - 2010. Vốn tín dụng vẫn chủ yếu chảy vào lĩnh vực sản xuất kinh doanh, nhất là những lĩnh vực cần được ưu tiên: tam nông, DNNVV, xuất khẩu, sản xuất ứng dụng công nghệ cao... Vì thế, trong khi dư luận tỏ ra lo lắng về rủi ro bong bóng BĐS thì ngân hàng người trong cuộc lại chưa thấy cần phải lo lắng.
 |
Tư vấn khách hàng tìm hiểu mua nhà ở thương mại tại sàn giao dịch địa ốc Him Lam.
"Trói" nhau bằng... liên kết
Có thể chia tín dụng BĐS thành ba loại cơ bản: tín dụng chính sách, tín dụng cho các dự án dang dở; và cho vay các dự án mới. Gói 30 nghìn tỷ đồng là chương trình tín dụng chính sách được dư luận quan tâm nhất hiện nay. Vì sao sau hai năm triển khai mà 15 NHTM tham gia chương trình mới giải ngân được gần 50% vốn? Rào cản lớn nhất là vướng mắc về thủ tục hành chính để chứng minh đủ điều kiện thụ hưởng chính sách ưu đãi này. Thậm chí, nhiều trường hợp Bộ Xây dựng nói đủ, ngân hàng lại bảo không đủ điều kiện... Nhưng suy cho cùng, nguyên nhân sâu xa vẫn là NH chẳng thiết tha gì với chương trình này.
Trước hết bởi lãi suất cho vay do NHNN quy định quá thấp (5%/năm); thời hạn cho vay dài; mà lại cho người có thu nhập thấp vay nên rủi ro cao hơn cho vay thương mại. Xem ra chỉ mỗi chủ đầu tư được lợi, vừa được vay vốn với lãi suất ưu đãi, vừa có thể "cò quay" người mua nhà với đủ loại chi phí ngoài hợp đồng. Thêm nữa, thanh khoản thị trường tốt hơn nên ngân hàng đã rót thêm lượng vốn không nhỏ cho chủ đầu tư hoàn thành những dự án nhà ở thương mại còn dang dở để họ bán được nhà, trả nợ ngân hàng. Đây chính là những công trình chôn vốn của ngân hàng khi "bong bóng" BĐS vỡ trước đây. Sở dĩ vốn tín dụng cho BĐS "ngách" này tăng còn do ngân hàng chịu sức ép lớn từ NHNN trong việc giảm nợ xấu về trước 1-10-2015. Cũng nhằm giảm tỷ lệ nợ xấu các NHTM đã, đang tích cực tăng tổng dư nợ. Các ngân hàng đã đổ hàng nghìn tỷ đồng vào dự án hạ tầng giao thông... Vốn chảy ồ ạt vào lĩnh vực này nhiều đến mức khiến NHNN phải ra văn bản (Chỉ thị số 05/CT-NHNN) về việc tăng cường kiểm soát rủi ro trong hoạt động cấp tín dụng đối với các dự án giao thông theo mô hình BOT.
Một điều nữa, NH có "thể kê cao gối" là bởi đã rút kinh nghiệm để quản lý chặt chẽ hơn tín dụng BĐS cho các dự án mới. Đường đi của vốn là qua mô hình liên kết bốn nhà: nhà đầu tư - ngân hàng - doanh nghiệp cung ứng vật liệu xây dựng - người mua nhà. Ở các dự án BĐS hiện nay, khách hàng thường thấy đi liền với chủ đầu tư là ngân hàng (với những cụm từ: dự án do ngân hàng A bảo trợ tài chính; ngân hàng B bảo lãnh vốn đầu tư; ngân hàng C tài trợ vốn...). Lãi suất cho vay của ngân hàng trong những dự án này khá hấp dẫn, chỉ khoảng 6,5%/năm (áp dụng cho 12 tháng đầu); thời hạn cho vay 15 đến 25 năm. Và đặc biệt, khách hàng có thể được vay từ 70% đến 100% giá trị căn nhà.
Tuy vậy, câu hỏi đáng quan tâm là - thời gian cho vay dài, vốn đầu tư lớn, vậy tại sao NH có thể dành quá nhiều ưu đãi trong tín dụng BĐS? Ấy là bởi, trong chuỗi liên kết này, NH có lợi hơn cả, khi họ kiểm soát được dòng tiền và cho cả nhà đầu tư và người mua nhà vay. Khi chủ đầu tư vay, tiền sẽ được giải ngân theo tiến độ dự án và đi thẳng đến các doanh nghiệp cung ứng vật liệu xây dựng. Tiền khách hàng đóng mua nhà (và tất nhiên cả tiền vay từ chính NH) cũng được ngân hàng kiểm soát. Lãi suất cho vay thì được NH điều chỉnh theo thị trường. Như vậy, rủi ro tín dụng đã được giảm thiểu tối đa.
Tất nhiên, cả ba nhà còn lại đều có lợi ích trong liên kết này. Thí dụ, người mua nhà sẽ không sợ tiền đóng rồi mà không nhận được nhà; hoặc không nhận được nhà theo đúng thời gian cam kết như từng xảy ra thời kỳ bong bóng BĐS trước đây. Chính liên kết đã "trói" các nhà lại với nhau, khiến tiền được sử dụng đúng mục đích, dòng tiền luân chuyển nhanh hơn, đẩy thị trường BĐS sôi động hơn. Điều này giải thích tại sao ngày càng có nhiều NHTM đẩy mạnh tín dụng cho BĐS.
Chừng nào nhu cầu thực về nhà ở còn cao, ngân hàng kiểm soát tốt dòng tiền thì không lo bong bóng BĐS xuất hiện. Nhưng kinh doanh vốn luôn tiềm ẩn rủi ro, nhất là kinh doanh tiền. Chính vì thế các chuyên gia vẫn khuyến cáo các ngân hàng, phòng ngừa rủi ro không bao giờ là thừa.
