1/Nhiều năm qua, Hà Nội vẫn đang bế tắc với mục tiêu cải tạo các khu chung cư cũ bởi những vướng mắc trong cơ chế đền bù, thỏa thuận với người dân về tạm cư, hệ số bồi thường, trong khi các doanh nghiệp vướng mắc về cơ chế đầu tư cải tạo. Hiện tại, thành phố mới chỉ cải tạo, xây mới được 1% trong số các tòa nhà, đó là điều khó chấp nhận bởi nguồn lực thực tế có thể làm tốt hơn thế. Nguyên nhân các khu tập thể cũ cải tạo rất chậm là do chưa có chính sách cụ thể để tạo ra sự hài hòa về lợi ích giữa ba bên: Người dân, chính quyền và chủ đầu tư. Về phía doanh nghiệp, chủ đầu tư, họ thường có mong muốn mở rộng, xây thêm tầng cao để tăng lợi nhuận, nhưng điều này sẽ phá vỡ quy hoạch chung của thành phố, đi ngược lại chủ trương giảm mật độ dân số, hạn chế phương tiện cá nhân trong khu vực nội đô. Còn người dân thì nhất quyết sẽ không di dời khi chưa nhận được mức đền bù tương đương nơi đang ở hoặc phải tốt hơn nhiều lần nếu đến nơi khác. Mâu thuẫn ấy kéo dài trong nhiều năm không thể giải quyết được, dù các tòa nhà cũ kỹ cứ thế xuống cấp dần theo thời gian, làm nhếch nhác bộ mặt đô thị và tiềm ẩn nhiều nguy cơ mất an toàn.
KTS Phạm Thanh Tùng, Chánh Văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam phân tích, thứ nhất, những khu tập thể cũ phần lớn đều nằm ở khu vực trung tâm nội đô, thuộc khu đất vàng nên có giá trị kinh tế rất cao. Thứ hai, khi tòa nhà xuống cấp, người dân đã tự ý cơi nới, mở rộng diện tích, ngay cả không gian công cộng cũng bị lấn chiếm để làm phòng ở nên mật độ dân số tự nhiên tăng cao, thậm chí xấp xỉ dân số được bố trí vào ở. Thứ ba, liên quan vấn đề vốn. Đưa doanh nghiệp vào tham gia thì phải tạo cơ chế để họ thu được lợi nhuận từ đó, nếu không thì không ai muốn làm.
Do vậy, Nhà nước, doanh nghiệp và người dân cần hợp tác giải quyết hài hòa lợi ích giữa các bên. Doanh nghiệp thì xây được nhà để bán, người dân thì có chỗ ở mới, còn Nhà nước thì giải quyết được những bất cập trong công tác quản lý nhà ở đô thị. Những vấn đề này không phải là mới nhưng đã kéo dài nhiều năm nay, do đó cần có sự điều chỉnh quy hoạch, thực hiện đô thị nén cục bộ, ông Tùng đề xuất.
2/Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) mới đây đã đưa ra phương án bổ sung quy định mới về sở hữu nhà chung cư để làm rõ căn cứ xác lập, chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư; đồng thời quy định các trường hợp phá dỡ nhà chung cư; các quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà chung cư sau khi nhà bị phá dỡ. Nếu thực hiện theo phương án này, ngân sách nhà nước sẽ tiết kiệm được khá nhiều trong quá trình cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại chung cư. Ngoài ra cũng bảo đảm tính khả thi vì quy định rõ trách nhiệm của các chủ sở hữu trong việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thuộc sở hữu của mình, không phải áp dụng hệ số K bồi thường như hiện hành. Tuy nhiên, nhà ở là tài sản tích lũy cả đời của rất nhiều người, họ có quyền xử lý tài sản của mình nên việc áp dụng quy định như vậy không hề dễ dàng và đang vấp phải những ý kiến khác nhau do liên quan quyền sở hữu cá nhân.
Một phương án khác là giữ nguyên quy định hiện hành của Luật Nhà ở 2014, tức là người mua nhà chung cư được sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài. Phương án này mang lại sự ổn định, khi chung cư hết thời hạn sử dụng thì phải phá dỡ, xây dựng lại, người dân được bồi thường theo hệ số từ 1-2 lần. Tuy nhiên, nếu theo quy định này thì việc cải tạo nhà tập thể cũ sẽ không có gì biến chuyển và cứ giậm chân tại chỗ như hiện tại.
Thực tế những năm qua, việc cải tạo, xây dựng lại nhà tập thể cũ vẫn là câu chuyện nằm trên giấy, bởi để giải quyết những vướng mắc liên quan không hề đơn giản. Vậy nên vấn đề đặt ra ở đây là làm thế nào để có hướng tiếp cận mới, hoặc đặt ra quy định thế nào về xây dựng, cải tạo chung cư để có thể bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan khi nhà tập thể, chung cư cũ xuống cấp không còn sử dụng được. Đây vẫn là câu hỏi khó, đặt ra đã lâu những chưa thể tìm được một giải pháp hài hòa để có thể thỏa mãn lợi ích của các bên.
