Tám lý do để "bắt buộc"
Tại kỳ họp thứ 6 (khai mạc tháng 10 tới đây), Quốc hội sẽ xem xét bộ ba luật có khả năng làm thay đổi căn bản cục diện thị trường bất động sản: Luật Đất đai (sửa đổi), Nhà ở (sửa đổi) và Giao dịch bất động sản (sửa đổi). Bàn về Luật Đất đai sửa đổi, đặc biệt là khi hướng đến tính chất minh bạch và chuyên nghiệp của các giao dịch đất đai thì không thể không đề cập đến các đạo luật có mối liên hệ hữu cơ này.
Tại hội nghị đại biểu Quốc hội hoạt động chuyên trách diễn ra hồi cuối tháng 8, các ý kiến tập trung phân tích quy định bắt buộc thực hiện giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản, với kỳ vọng tăng tính chuyên nghiệp và minh bạch. Quả thật, đây là vấn đề có nhiều ý kiến trái chiều và xem ra loại ý kiến nào cũng… có lý lẽ riêng.
Quy định các giao dịch nhà đất phải thông qua sàn từng được nêu tại Luật Kinh doanh bất động sản 2006, nhưng sau đó được bỏ khi sửa luật vào năm 2014 (vẫn áp dụng đến nay). Trong dự thảo luật sửa đổi trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 5, Chính phủ đề xuất áp dụng trở lại điều kiện bán bất động sản hình thành trong tương lai bắt buộc phải qua sàn giao dịch. Mặc dù đã khoanh định rõ việc bắt buộc chỉ áp dụng với giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai (các loại giao dịch khác thì chỉ khuyến khích), song quy định này vẫn nhận nhiều ý kiến trái chiều từ đại biểu Quốc hội với phần lớn ý kiến cho rằng, không nên bắt buộc.
Sau khi nghiên cứu tiếp thu, cơ quan chủ trì soạn thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) trình hai phương án, nhưng bảo lưu quan điểm quy định bắt buộc với tám lý do cơ bản. Trong đó, Bộ Xây dựng cho rằng, việc giao dịch bất động sản qua sàn sẽ bảo vệ lợi ích chính đáng các bên. Nếu không quy định bắt buộc, theo Bộ Xây dựng, khách hàng bị đẩy vào tình thế phải tự mình kiểm chứng chất lượng, pháp lý, giá cả của bất động sản mà họ định mua, trong khi hầu hết khách hàng không có khả năng làm điều này. Đồng thời, Nhà nước cũng sẽ thiếu công cụ để quản lý, kiểm soát được dữ liệu thông tin thị trường, dẫn tới những hệ lụy như thất thu thuế, khó kiểm soát rửa tiền, khó có giải pháp điều tiết kịp thời khi thị trường biến động cực đoan... Cơ quan soạn thảo cũng đã bổ sung một số quy định về điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản, tổ chức bộ máy và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản theo hướng chặt chẽ hơn.
Không phó mặc vào "lòng tin", nhưng có giải pháp khác
Tuy nhiên, cơ quan thẩm tra của Quốc hội và nhiều đại biểu Quốc hội có quan điểm khác. Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) mà Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh trình xin ý kiến đại biểu Quốc hội chuyên trách đã được chỉnh sửa theo hướng bỏ quy định về các giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho chủ đầu tư và khách hàng được tự do lựa chọn phương thức giao dịch.
"Sàn giao dịch bất động sản không phải là công cụ quản lý nhà nước, không thực hiện các dịch vụ công, chỉ đóng vai trò là môi giới, trung gian, cung cấp thông tin. Trong khi đó, dự thảo đã quy định rõ trách nhiệm doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai thông tin và tuân thủ một số quy định khác. Những dự án bất động sản có đầy đủ cơ sở pháp lý, chủ đầu tư có đủ năng lực, uy tín thì việc giao dịch trực tiếp, không thông qua sàn giao dịch bất động sản vẫn diễn ra thuận lợi, ít rủi ro", ông Vũ Hồng Thanh khẳng định.
Đó là chưa kể quy định buộc giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản sẽ làm tăng thêm tầng lớp trung gian, tăng chi phí. Trường hợp người mua lựa chọn giao dịch qua sàn, cần bổ sung quy định về các loại hợp đồng giữa ba bên (người mua - chủ đầu tư - sàn giao dịch bất động sản), trong đó có điều khoản ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư và sàn giao dịch bất động sản.
Tán thành quan điểm này, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ nêu rõ, dự luật chỉ có thể quy định thiết chế, địa vị, điều kiện thành lập, cơ chế hoạt động sàn giao dịch; còn người mua có quyền lựa chọn qua sàn hay không, qua sàn này hay sàn kia.
Không nên tiếp tục phó mặc người dân bước vào những giao dịch có giá trị lớn với hành trang duy nhất là… lòng tin vào sự tử tế của doanh nghiệp bất động sản-đó là quan điểm của đại biểu Lê Thanh Hoàn (Thanh Hóa). Tuy nhiên, theo ông Hoàn, yếu tố giúp bảo đảm quyền lợi cho người mua - thường là bên ở thế yếu hơn - không nhất thiết là sàn giao dịch. Thời gian qua, cơ chế mua bán hoàn toàn riêng tư, không có một tổ chức trung gian kiểm soát đã cho thấy nhiều bất cập, trong khi với hầu hết cá nhân, sự hiểu biết về cách thức thực hiện giao dịch thường hạn chế, đại biểu Hoàn nhận xét.
Đặt lòng tin vào công chứng, đại biểu Lê Thanh Hoàn phát biểu: "Một chuyên gia là công chứng viên là bên thứ ba phù hợp để tham gia kiểm soát hoạt động này trên cơ sở thực hiện đúng và đầy đủ quy định của pháp luật. Trường hợp có tranh chấp xảy ra thì người mua cũng dễ được giải quyết thấu đáo hơn". Nhiều đại biểu bày tỏ đồng tình với loại ý kiến cần bắt buộc có bên thứ ba này.
Phải đợi đến kỳ họp thứ 6, dự thảo Luật mới được bổ sung, chỉnh lý lần cuối cùng trước khi Quốc hội xem xét thông qua. Nhưng với những yếu tố như đã phân tích, có thể thấy không có phương án nào là hoàn hảo. Phương án nào ít tính bắt buộc mà vẫn hướng đến tính minh bạch, công bằng, hài hòa quyền lợi cho tất cả các bên hẳn sẽ được các nhà lập pháp cân nhắc thận trọng trước khi "bấm nút".
