Tuyến đường sắt cao tốc với 23 ga hành khách, 5 ga hàng hóa, chiều dài toàn tuyến hơn 1.500 km, xem như đại lộ trục chính của một đô thị, từ bắc đến nam. Với việc phát triển dự án đạt tốc độ di chuyển 350 km/giờ, phạm vi được gọi là đô thị sẽ mở rộng hơn nhiều lần so với quan điểm phát triển và quy mô đô thị hiện tại.
Trước khi đi vào chi tiết bản đồ án quy hoạch đại đô thị toàn quốc, hãy cùng nhìn vào những con số thống kê sau: Tỷ lệ đô thị hóa đã tăng từ 30,5% năm 2010 lên 35,7% năm 2015, gần 40% năm 2020 và 41,5% năm 2022. Năm 2020, Việt Nam có chưa đến 870 đô thị các loại. Song, theo Quy hoạch hệ thống đô thị và nông thôn thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050, dự báo đến năm 2030, con số này tăng lên khoảng 1.000-1.200 đô thị bao gồm bốn vùng đô thị (Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng và Cần Thơ). Khu vực đô thị sẽ đóng góp khoảng 85% GDP cho nền kinh tế. Chúng ta có gần 42 triệu người sống ở đô thị, sau 7-8 năm đến năm 2030 sẽ bổ sung thêm 8 triệu dân đô thị, tương đương gần với quy mô số dân Thủ đô Hà Nội cách đây vài năm. Vậy các khu đô thị mới sẽ ở đâu? Dự án đường sắt tốc độ cao trên trục bắc-nam đã phần nào trả lời câu hỏi này, chí ít về phần vị trí.
Về yếu tố bảo đảm thành công tài chính dự án, việc phát triển 330 ha quỹ đất phát triển chung quanh các ToD (Transit Oriented Development ), một mô hình phát triển đô thị lấy giao thông công cộng làm trung tâm, tại mỗi nhà ga đầu mối giao thông làm điểm tập trung dân cư và đô thị, là một giải pháp khi mà đấu giá đất ước tính đạt 17 tỷ USD bổ sung cho bài toán phân tích khả thi của dự án.
Trong phạm vi bài báo này, chúng tôi không phân tích mức độ chính xác của các giá trị ước tính quỹ đất chung quanh các ToD mà tập trung vào khía cạnh làm sao quy hoạch thành công các ToD trong bức tranh chung các khu đô thị? Cũng như đưa ra một số thử thách mà các ToD dự kiến phải đối diện ở góc độ phát triển một dự án bất động sản.
Trước hết ToD có chức năng lõi là ga tàu, cung cấp dịch vụ trước hết cho hành khách của ga tàu. Do vậy, dù là phát triển mở rộng từ lõi gốc phục vụ khách hàng, thì bản chất các ToD sẽ được phát triển với tính chất mật độ xây dựng cao, và theo hình thức sử dụng đất hỗn hợp. Trong thị trường xây dựng mật độ cao, không phải khu vực nào cũng có thể thực hiện, mà phụ thuộc vào vị trí chung trên quy hoạch của dự án, quy mô lưu lượng người lưu thông hiện có và sau khi có đường sắt cao tốc.
Tiếp đó, tương tự phát triển sử dụng đất hỗn hợp có nghĩa là nhiều hình thức sử dụng đất trên cùng một đơn vị sử dụng. Với sự thay đổi nhanh chóng trong lĩnh vực thương mại điện tử, làm việc online, dẫn đến ngay cả các tòa nhà sử dụng hỗn hợp đang co cụm và chỉ có hiệu quả ở một số khu vực vị trí trung tâm nhất định. Do vậy, chỉ có một phần rất nhỏ diện tích trong quy mô 330 ha có thể trở thành diện tích phục vụ ToD đích thực.
 |
Nguồn: GTVT |
Về độ khả thi đối với kinh tế và tạo việc làm, xin lưu ý, việc tạo ra các cơ hội việc làm trong thành phố mới là điều cần thiết. Khu vực lân cận các ToD có đủ khu công nghiệp để tạo việc làm hay không? Hay các ToD sẽ gần với các trung tâm du lịch? Dân số có đủ để đáp ứng các yêu cầu phát triển công nghiệp thương mại? Gần đây, chúng ta đang chứng kiến, tại các khu công nghiệp tập trung, nhiều khu nhà máy gia công da giày thay vì mô hình tập trung như truyền thống đã chuyển sang mô hình phân tán để dễ tiếp cận lực lượng lao động.
Về cơ sở hạ tầng chất lượng và kết nối giao thông, có thể xem tuyến đường cao tốc là trục chính của một thành phố, vậy các tuyến đường nhánh ở đâu? Cơ sở hạ tầng xã hội ra sao? Khi thời gian di chuyển đã thay đổi, rút ngắn rất nhiều so với phương cách đi lại trước kia, thì quy hoạch các khu vực cho các mục tiêu cũng cần thay đổi.
Và điều không kém phần quan trọng nữa, trong bối cảnh các ToD được mở ra, trước hết với mục tiêu để có nguồn tài chính cho dự án đường sắt tốc độ cao trên trục bắc-nam, vậy có cách gì để tránh tập trung vào chỉ phân khúc nhà ở cao cấp? Nói chính xác hơn, làm sao để các ToD này có sự cân bằng quỹ đất cho nhà ở xã hội, nhà ở vừa với mức tiếp cận của các thành phần dân số là điều cần phải tính đến trước cả khi bấm nút thông qua dự án.
Tóm lại, với việc hình thành các ToD trên toàn tuyến đường sắt tốc độ cao bắc-nam, sẽ mở ra một chương mới trong quy hoạch tổng thể đô thị của Việt Nam, không chỉ đáp ứng mục tiêu hình thành một số đô thị loại 1, loại 2, mà là quy hoạch đô thị tầm quốc gia, thống nhất quy chuẩn từ địa đầu Tổ quốc đến mũi Cà Mau trong kỷ nguyên mới.
