Nhiều vấn đề cần tiếp tục cân nhắc

Thể chế hóa những định hướng chính trị tại Nghị quyết số 18-NQ/TW

Theo hồ sơ dự án Luật Đất đai sửa đổi mà Chính phủ gửi đến Ủy ban Thường vụ Quốc hội những hạn chế cơ bản có thể kể đến trong lĩnh vực này là quy hoạch sử dụng đất chưa bảo đảm tính đồng bộ, chất lượng chưa cao, thiếu tầm nhìn dài hạn, chưa đáp ứng được yêu cầu phát triển bền vững. Việc tiếp cận đất đai của tổ chức, cá nhân, đặc biệt là đồng bào dân tộc thiểu số thông qua giao đất, cho thuê đất còn bất cập; quá trình thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ở nhiều nơi chưa hài hòa lợi ích của người dân. Thị trường quyền sử dụng đất phát triển chưa ổn định; cải cách hành chính trong quản lý đất đai, chưa đáp ứng được yêu cầu thực tiễn. Tài chính đất đai và giá đất chưa phản ánh đúng thực tế thị trường; cơ sở dữ liệu, hệ thống thông tin đất đai chưa được hoàn thiện… Hệ quả là khiếu nại, tố cáo, vi phạm pháp luật về đất đai còn nhiều, nhưng việc xử lý còn hạn chế, dẫn đến những bất ổn xã hội.

Nhìn nhận sâu sắc thực tế này, Nghị quyết số 18-NQ/TW đã nêu rõ 5 quan điểm, 3 mục tiêu tổng quát, 6 mục tiêu cụ thể, 6 nhóm giải pháp và 8 nhóm chính sách lớn trong hoàn thiện thể chế, chính sách, pháp luật về đất đai và tổ chức thực thi.

Theo định hướng chính trị quan trọng đó, dự thảo Luật đã có nhiều nội dung mới. Đó là đổi mới và nâng cao chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; hoàn thiện các quy định về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Thẩm quyền, mục đích, phạm vi thu hồi đất; điều kiện, tiêu chí cụ thể khi Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng đã được thể chế hóa rõ ràng, cụ thể hơn. Nhóm quy định về cơ chế xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường; cơ chế, chính sách tài chính về đất đai bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư; các quy định pháp luật có liên quan đến thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất… cũng được sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện.

Đáng lưu ý, mục tiêu cải cách hành chính được thể hiện xuyên suốt trong dự thảo với các quy định về chuyển đổi số trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất; bảo đảm quản lý, vận hành, kết nối và chia sẻ thông tin tập trung, thống nhất từ Trung ương đến địa phương. Cùng với đó là tiếp tục đẩy mạnh phân cấp, phân quyền đi đôi với giám sát, kiểm soát quyền lực; tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát, xử lý vi phạm; giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo.

Còn nhiều vấn đề cần thống nhất

Tuy đã được chuẩn bị rất công phu, song với phạm vi điều chỉnh sâu rộng, tác động toàn diện tới đời sống kinh tế-xã hội, việc có những quan điểm khác nhau về dự thảo Luật là không thể tránh khỏi.

Cơ quan soạn thảo Luật ghi nhận, các trường hợp Nhà nước thu hồi đất là một trong những vấn đề như thế. Trong khi loại ý kiến thứ nhất (chiếm đa số) đồng ý quy định như Điều 70 dự thảo (xem box), thì cũng có ý kiến đề nghị cân nhắc thêm việc thực hiện thu hồi đất để xây dựng dự án đô thị, nhà ở thương mại. Tất nhiên, việc thu hồi đất trong trường hợp này cần phải đánh giá, cân nhắc kỹ lưỡng để bảo đảm quyền lợi của người sử dụng đất. Đối với trường hợp này có thể giao chủ đầu tư được thỏa thuận với người sử dụng đất trong việc nhận chuyển nhượng, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án; nên hạn chế thực hiện việc thu hồi đất để tránh khiếu kiện về đất đai.

Mở rộng hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân cũng là vấn đề còn ý kiến khác nhau. Trong khi phần lớn ý kiến thống nhất như dự thảo Luật, mở rộng không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân, đồng thời giao Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân cho phù hợp; thì cũng có ý kiến đề nghị không quy định cụ thể hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp trong Luật Đất đai mà giao địa phương quy định cụ thể phù hợp điều kiện của từng địa phương.

Một nội dung mới rất đáng lưu ý trong dự thảo Luật lần này là cho phép chuyển nhượng, thế chấp "quyền thuê trong hợp đồng thuê đất trả tiền hằng năm" (Điều 204 và Điều 218 dự thảo). Việc này nhằm thể chế hóa chủ trương tại Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XIII và Nghị quyết số 18-NQ/TW về "đẩy mạnh thương mại hóa quyền sử dụng đất", "cơ bản thực hiện hình thức cho thuê đất trả tiền hằng năm". Tuy nhiên, cũng không phải hoàn toàn không có cơ sở khi có ý kiến đề nghị không quy định nội dung này vào dự thảo Luật, vì nếu quy định như vậy sẽ thiếu công bằng giữa các trường hợp thuê đất trả tiền một lần và thuê đất trả tiền hằng năm. Hơn nữa, nhà đầu tư có thể lợi dụng chính sách này để vay vốn ngân hàng nhưng không có khả năng trả nợ, dẫn đến mất an toàn hệ thống tín dụng; hoặc lợi dụng để chuyển nhượng mà không đầu tư thật sự.

Liên quan cơ chế tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại, trong khi phần lớn ý kiến thống nhất như dự thảo Luật (không quy định nhà đầu tư được thỏa thuận và chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại); thì cũng có ý kiến đề nghị cho phép nhà đầu tư được thỏa thuận và chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án (bao gồm cả dự án đô thị, nhà ở thương mại) nhằm thể chế Nghị quyết số 18-NQ/TW "tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại".

Về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai, đa số ý kiến thống nhất với dự thảo Luật, theo đó các tranh chấp đất đai, tranh chấp đất đai và tài sản gắn liền với đất do Tòa án Nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự. UBND các cấp có trách nhiệm cung cấp hồ sơ, tài liệu có liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất để làm căn cứ cho Tòa án Nhân dân giải quyết theo thẩm quyền khi được yêu cầu. Tuy nhiên, cũng có ý kiến đề nghị giữ nguyên như quy định hiện hành, cụ thể là các tranh chấp đất đai mà đương sự có giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án Nhân dân giải quyết. Trường hợp tranh chấp đất đai mà đương sự không có giấy chứng nhận hoặc không có giấy tờ thì đương sự được lựa chọn giải quyết tại UBND cấp có thẩm quyền hoặc khởi kiện tại Tòa án Nhân dân.