Hình thành hệ sinh thái nhà ở cho thuê

Từ tư duy “sở hữu” sang “có chỗ ở phù hợp”

Thực tế, hơn chục năm qua, các bộ, ngành, địa phương đã có nhiều cố gắng trong phát triển nhà ở xã hội, nhằm đáp ứng nhu cầu của đông đảo người dân, nhất là người có thu nhập thấp, nhưng giấc mơ an cư của hàng trăm nghìn người lao động vẫn dang dở. Không ít cặp vợ chồng trầy trật nhiều năm tích cóp, nhưng thu nhập không thể “đuổi kịp” giá, đang phải gác lại ước mơ sở hữu nhà để đi thuê nhà ở những nơi phù hợp cho cuộc sống. Không ít người thốt lên: Chưa bao giờ khoảng cách giữa nhu cầu và khả năng chi trả lại xa đến vậy!

Cũng từ thực tế, không ít trường hợp đã tìm mọi cách để sở hữu nhà ở xã hội, trong khi không có nhu cầu ở mà kỳ vọng vào sự chênh lệch về giá trị. Điều này đã đẩy giá nhà lên cao, biến chính sách an sinh thành cuộc đua tích trữ bất động sản, thậm chí gây nhiễu loạn thị trường. Trong bối cảnh đô thị hóa nhanh, thị trường lao động ngày càng linh hoạt, tốc độ tăng giá nhà nhanh hơn nhiều so với tốc độ tăng thu nhập, phát triển nhà ở cho thuê phải được đặt vào trọng tâm, trở thành “mảnh ghép đủ” của thị trường bất động sản. Theo thống kê của Bộ Xây dựng, nhà ở xã hội cho thuê mới chỉ đạt khoảng 44.000 căn, quá ít so với nhu cầu thực tế. Nguồn cung nhà ở cho thuê chủ yếu vẫn là nhà trọ hoặc căn hộ cho thuê riêng lẻ, thiếu chuyên nghiệp, an toàn và chưa đáp ứng tốt nhu cầu an cư dài hạn.

Trong bối cảnh phát triển đô thị hiện nay, một thị trường hiện đại cần đa dạng hình thức tiếp cận, trong đó nhà ở cho thuê phải đóng vai trò thiết yếu, như phân tích của TS Đặng Việt Dũng, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam. Theo ông Dũng, phát triển nhà ở cho thuê giúp Nhà nước mở rộng khả năng bao phủ chính sách, phù hợp với quan điểm “bảo đảm cho mọi người dân đều có chỗ ở”. Với cùng một nguồn lực đất đai và ngân sách hỗ trợ, mô hình cho thuê có thể phục vụ được nhiều lượt người hơn so với mô hình bán đứt nhà ở xã hội. Quỹ nhà cho thuê nếu được Nhà nước hoặc các tổ chức chuyên nghiệp quản lý sẽ tiếp tục quay vòng phục vụ các nhóm đối tượng cần hỗ trợ qua nhiều giai đoạn, thay vì chuyển thành tài sản riêng của một số ít người được mua, tăng hiệu quả sử dụng nguồn lực công.

Cùng ý kiến, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, phân tích thêm: Chúng ta phải đổi tư duy “sở hữu” sang “có chỗ ở phù hợp” và cần làm rõ: Quyền có chỗ ở khác với quyền sở hữu nhà ở. Điều 22, Hiến pháp năm 2013 quy định: “Công dân có quyền có nơi ở hợp pháp”, và việc bạn đi thuê nhà hay sở hữu nhà đều vinh dự như nhau. “Nhìn ra thế giới, ở các nước phát triển tỷ lệ thuê nhà tại đô thị chiếm khoảng 60%. Đặc biệt tại Singapore, con số này lên tới khoảng 80%. Trong khi đó, Việt Nam vẫn còn tâm lý nặng nề về việc coi nhà ở là tích sản”, ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh.

Nhà cho thuê phải là trụ cột

Để nhà ở theo hình thức cho thuê trở thành trụ cột trong phát triển an sinh xã hội mang tầm chiến lược quốc gia, không thể chỉ dừng ở việc xây thêm căn hộ, mà phải hình thành một hệ sinh thái cho thuê chuyên nghiệp. Một người lao động có thể chưa sở hữu căn hộ, nhưng nếu được thuê một nơi ở tử tế, ổn định với mức giá hợp lý, vẫn là được an cư thực chất.

Theo nhiều chuyên gia, việc đầu tư xây nhà cho thuê đòi hỏi nguồn vốn lớn, thời gian hoàn vốn dài, khác với nhà ở để bán, có thể thu hồi vốn nhanh. Do đó, Nhà nước cần có các chính sách đồng bộ như ưu đãi tín dụng dài hạn, ưu đãi thuế, hỗ trợ quỹ đất, cơ chế huy động vốn, thủ tục đầu tư thuận lợi. Nhà nước phải đóng vai trò chủ đạo, quyết định trong phát triển nhà ở cho thuê; đẩy mạnh việc hình thành Quỹ phát triển nhà ở xã hội cho thuê; xây dựng các tiêu chí hình thành dự án nhà ở xã hội độc lập, đa mục tiêu tại các địa phương có nhu cầu nhà ở xã hội lớn.

Từ góc nhìn nhân văn, KTS Phạm Thanh Tùng, Chánh văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam cho rằng: Phát triển nhà ở cho thuê không đồng nghĩa với việc cắt giảm tối đa chất lượng công trình nhằm giảm giá thành. Nhà ở cho thuê rất cần khả năng kết nối hạ tầng giao thông, được bố trí gần nhà máy, xí nghiệp và trường học.

Có một điểm nghẽn lớn trong phát triển nhà cho thuê là giá cả và quy chuẩn. Hiện nay quy chuẩn bắt buộc nhà ở xã hội phải có diện tích tối thiểu 25m2. Song đối với một công nhân hoặc người lao động đơn thân, chi phí thuê một căn hộ có diện tích như thế vẫn là quá cao so với thu nhập của họ. Ông Lê Hoàng Châu phân tích: “Khi căn hộ 25m2 không phù hợp túi tiền của người thuê sẽ dẫn đến tình trạng ế ẩm và chủ đầu tư bị đọng vốn. Trong khi đó, hàng triệu người vẫn đang thuê ở các khu nhà trọ tư nhân diện tích chật hẹp”.

Cũng theo ông Châu, cần cho phép doanh nghiệp làm dự án nhà ở cho thuê dưới dạng phòng trọ cho thuê với diện tích tối thiểu linh hoạt hơn, có thể từ 12-19m2 như một số doanh nghiệp đã làm. Một căn phòng 19m2 có thêm gác lửng hoàn toàn đủ cho một cặp vợ chồng trẻ và hai con nhỏ sinh sống ổn định. Đồng thời, phải công nhận nhà trọ do cá nhân xây dựng là một loại hình nhà ở xã hội. Thêm nữa, cần tháo gỡ điểm nghẽn lợi nhuận, hiện nay định mức 10% cho nhà ở xã hội là chưa đủ sức hấp dẫn. Cho dù các doanh nghiệp làm dự án vì trách nhiệm xã hội, nhưng vẫn cần một mức lợi nhuận hợp lý để tái đầu tư.