Vừa qua, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có báo cáo trình Chính phủ về việc xây dựng, trình Nghị quyết của Quốc hội về “thí điểm thực hiện nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất khác” (gọi tắt là Dự thảo Nghị quyết).
“Lối thoát” cho doanh nghiệp
Theo đó, Dự thảo Nghị quyết gồm hai chính sách cơ bản. Một là cho phép doanh nghiệp bất động sản nhận chuyển nhượng quyền sử dụng các loại đất theo quy định của Điều 9 Luật Đất đai 2024 mà đủ điều kiện được chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại. Hai là cho phép doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang có quyền sử dụng đất được thực hiện dự án nhà ở thương mại đối với các loại đất khác không phải là đất ở theo quy định tại Điều 9 của Luật Đất đai 2024.
Đối tượng áp dụng của các chính sách trên là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản, người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai và các cơ quan, tổ chức của nhà nước đang quản lý đất chưa giao, chưa cho thuê hoặc đã được giao đất để quản lý. Điều kiện thực hiện là phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương, đồng thời bảo đảm đủ điều kiện quy định tại Điều 122 Luật Đất đai 2024.
Đối với trường hợp nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì phải có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh theo quy định tại điểm c khoản 3 Điều 127 Luật Đất đai 2024. Còn trường hợp đang có quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì dự án đầu tư phải được được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư.
Thời gian thực hiện thí điểm là 5 năm, từ ngày 1/1/2025 đến ngày 1/1/2030 tại tất cả các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương được phép ban hành tiêu chí về địa bàn, vốn đầu tư và các tiêu chí khác phù hợp với thực tế tại địa phương.
Có thể nói, Dự thảo Nghị quyết là một trong các chính sách quan trọng nhất đối với cộng đồng doanh nghiệp bất động sản trong năm 2024, bởi đã gần 10 năm qua, các dự án nhà ở thương mại không có đất ở đều không thể triển khai. Nguyên do là từ Luật Nhà ở 2014 đến Luật Đất đai 2024, các doanh nghiệp chỉ được nhận chuyển nhượng đất ở khi làm dự án nhà ở thương mại. Trong trường hợp đang có quyền sử dụng đất, doanh nghiệp vẫn bắt buộc phải có đất ở trong cơ cấu đất dự án nhà ở thương mại đó.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA), quy định về loại đất làm nhà ở thương mại từ Luật Nhà ở 2014 đến Luật Đất đai 2024 chứa đựng một loạt hạn chế. Một là chưa thể chế hóa đầy đủ chủ trương của Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng là “tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại”. Hai là khiến các dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ có quy mô lớn không thể triển khai, do trên thực tế, các thửa đất ở đều có diện tích nhỏ. Ba là khiến hàng trăm dự án nhà ở thương mại được tạo lập trên đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở không thể triển khai, dù các dự án này được tạo lập đúng quy định của Luật Đất đai 2013 và thuộc khu vực quy hoạch phát triển đô thị, khu dân cư, trong đó có nhà ở thương mại tại các địa phương.
Bởi vậy, sự xuất hiện của Dự thảo Nghị quyết đã mở ra “lối thoát” cho các dự án nhà ở thương mại bị ách tắc suốt 10 năm qua. Việc này mang lại hai ý nghĩa to lớn. Một là giải quyết triệt để tình trạng lãng phí đất đai, nguồn vốn của người dân và doanh nghiệp. Hai là mở rộng nguồn cung dự án, nguồn cung sản phẩm, qua đó dứt điểm tình trạng “đói cung” đã tồn tại dai dẳng trên thị trường bất động sản 4 - 5 năm qua.
Theo Savills Việt Nam, 2023 là năm thị trường “đói cung” nghiêm trọng nhất. Tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ mới chỉ đạt 10.403 căn, thấp nhất
10 năm qua; nguồn cung nhà thấp tầng chỉ đạt 272 căn, cũng thấp nhất 10 năm. Tại TP Hồ Chí Minh, nguồn cung căn hộ sơ cấp chỉ đạt 10.700 căn, thấp nhất 10 năm; nguồn cung nhà thấp tầng chỉ 993 căn, thấp nhất 5 năm.
Tình trạng “đói cung” là một trong những nguyên nhân chính đẩy giá nhà tại các thành phố lớn lên mức cao chưa từng có. Đơn cử tại Hà Nội, giá sơ cấp căn hộ chung cư vào quý IV/2023 đã lên tới 58 triệu đồng/m2, tăng 12% so với năm trước. Đây đã là quý thứ 20 liên tiếp, giá căn hộ leo thang, theo Savills. Điều này đã khiến giấc mơ an cư của đại bộ phận người dân trở nên xa tầm với.
Dự thảo Nghị quyết khi được thông qua chắc chắn sẽ đẩy nguồn cung tăng mạnh mẽ, chẳng những giải quyết được nhu cầu sở hữu nhà của người dân, mà còn là động lực quan trọng giúp doanh nghiệp hồi sinh, đưa thị trường bất động sản vượt qua “cơn bão” khủng hoảng nặng nề nhất một thập niên qua. Thông qua đó, rủi ro nợ xấu của hệ thống ngân hàng được giảm bớt, nền kinh tế lại có thêm một động lực tăng trưởng.
Không lo doanh nghiệp gom đất nông nghiệp
Có thể thấy rằng Dự thảo Nghị quyết có tác động hết sức tích cực với thị trường bất động sản nói riêng, nền kinh tế Việt Nam nói chung. Song, đâu đó có những quan điểm cho rằng, việc cho phép nhận chuyển nhượng đa dạng các loại đất để làm dự án nhà ở thương mại sẽ dẫn tới tình trạng doanh nghiệp đua nhau gom đất nông nghiệp, phi nông nghiệp không phải đất ở, từ đó tạo nên tình trạng đầu cơ đất đai, gây tổn hại cho nền kinh tế.
Phản biện quan điểm này, giới chuyên gia cho rằng, lo lắng trên không có nhiều cơ sở. Bởi việc phát triển dự án nhà ở phụ thuộc hoàn toàn vào chương trình, kế hoạch của Chính phủ và các địa phương. Mặt khác, việc quy hoạch khu dân cư, vùng phát triển đô thị nằm trong tay chính quyền các cấp, không phụ thuộc vào ý chí chủ quan của doanh nghiệp.
Giới chuyên gia cũng cho rằng, không cần phải lo ngại về việc thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai khi cho phép doanh nghiệp nhận chuyển nhượng đa dạng các loại đất để làm dự án nhà ở thương mại. Bởi trên thực tế, nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng trên là những bất cập, hạn chế của công tác áp dụng các phương pháp định giá đất để định giá đất, thẩm định giá đất để xác định giá đất cụ thể, để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất các dự án nhà ở thương mại, đô thị, mà việc định giá đất thuộc thẩm quyền của các cơ quan nhà nước. Do vậy, vấn đề mấu chốt cần giải quyết là phải “bịt kín” các “lỗ hổng” trong việc áp dụng các phương pháp định giá đất, mà điều này đã được Luật Đất đai 2024 giải quyết.
Như vậy, tựu trung lại, có thể khẳng định Dự thảo Nghị quyết là một đột phá chính sách, một bước tiến quan trọng mang tính tuần tự, thống nhất với các hành động của Chính phủ từ đầu năm 2023 tới nay, nhằm khơi thông điểm nghẽn, giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, ổn định, đóng góp cho tăng trưởng chung của nền kinh tế.
