Yếu tố làm thị trường bất động sản lành mạnh?

Trong những ngày cận Tết Nguyên đán, khi nhu cầu vốn bước vào giai đoạn cao điểm, tâm lý thị trường trở nên nhạy cảm hơn bao giờ hết. Nhiều ngân hàng, kể cả các ngân hàng thuộc nhóm quốc doanh vốn được xem là “neo” ổn định của hệ thống, đồng loạt nâng lãi suất kỳ hạn 18 tháng lên sát ngưỡng 14%/năm, trong khi các khoản vay 12 tháng cũng phổ biến quanh mức 10%/năm.

Chiến lược “kéo van hãm” dòng vốn

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), lãi suất tăng là nguyên nhân trực tiếp khiến tình trạng rao bán “cắt lỗ” lan rộng, tập trung chủ yếu ở phân khúc căn hộ. Làn sóng này chủ yếu đến từ các nhà đầu tư vay vốn lớn, khi hết ưu đãi lãi suất và ân hạn nợ gốc buộc phải bán ra để tái cơ cấu dòng tiền. Cùng với đó là nhóm mua theo tâm lý FOMO, lướt sóng ngắn hạn, nay phải “xả hàng” khi thanh khoản suy yếu.

Nêu quan điểm về diễn biến này, TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng tại BIDV cho rằng, có ba nguyên nhân chính khiến mặt bằng lãi suất đi lên: Đầu tiên là mất cân đối cung, rồi đến cầu vốn, áp lực cạnh tranh từ các kênh đầu tư khác; cuối cùng là định hướng phân bổ nguồn lực của hệ thống tài chính.

Theo ông Lực, bất động sản không còn nằm trong nhóm lĩnh vực được ưu tiên tuyệt đối. Lãi suất cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản sẽ tiếp tục duy trì ở mức cao hơn mặt bằng chung.

Ở góc độ điều hành vĩ mô, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam giữ quan điểm thận trọng với tín dụng bất động sản. Định hướng đặt ra khá rõ ràng, tăng trưởng tín dụng lĩnh vực này không được vượt tốc độ tăng trưởng tín dụng chung. Trong bối cảnh Chính phủ đẩy mạnh giải ngân các dự án trọng điểm, dòng vốn ngân hàng được ưu tiên cho các chương trình, dự án cần bảo đảm tiến độ.

Hệ quả là các khoản vay mua nhà cá nhân, vốn mang tính dài hạn, phải chịu “chi phí cơ hội” trong phân bổ tín dụng, qua đó góp phần lý giải vì sao lãi suất vay mua nhà tăng ngay từ đầu năm 2026.

Ông Huỳnh Minh Tuấn, nhà sáng lập Công ty CP Tư vấn đầu tư và quản lý tài sản FIDT cho rằng, việc lãi suất nhích lên đã nằm trong dự báo của giới phân tích. Khi kinh tế phục hồi, nhu cầu vốn tăng trở lại, lãi suất đi lên là diễn biến tất yếu, phản ánh đúng giá của đồng tiền, chứ không phải cú sốc chính sách.

Ông Tuấn cũng nhấn mạnh, đây là quá trình sàng lọc tự nhiên của thị trường: doanh nghiệp có nền tảng tài chính vững và uy tín sẽ trụ lại, trong khi những đơn vị phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẩy tài chính sẽ đối mặt rủi ro lớn.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng, Trường đại học Nguyễn Trãi cho rằng, việc duy trì lãi suất cho vay bất động sản ở mức cao hơn không đồng nghĩa với siết tín dụng theo cách hành chính. Thực chất đây là cách dùng công cụ giá để điều tiết dòng vốn. Tín dụng bất động sản vẫn được duy trì, nhưng tập trung vào những khách hàng có năng lực tài chính ổn định và kế hoạch trả nợ rõ ràng, qua đó góp phần giữ thị trường vận hành trong tầm kiểm soát.

Giảm bong bóng không chỉ dựa vào “siết và nới”

Theo ông Bùi Văn Huy, Giám đốc Khối Nghiên cứu đầu tư tại FIDT, không thể phủ nhận lãi suất đã tăng đáng kể so với giai đoạn đáy. Tuy nhiên, việc một vài ngân hàng điều chỉnh mạnh không phản ánh toàn bộ bức tranh thị trường. Khi lãi suất huy động tại nhiều ngân hàng lớn tăng thêm 0,75-1%, đẩy chi phí vốn lên mức 8-9%, việc lãi suất cho vay tăng theo là diễn biến mang tính kỹ thuật, phù hợp quy luật thị trường.

Đồng quan điểm, nhiều chuyên gia cho rằng, khả năng siết tín dụng bất động sản trên diện rộng và kéo dài là khó xảy ra. Phần lớn tài sản bảo đảm của hệ thống ngân hàng vẫn gắn với bất động sản. Dù vậy, xu hướng điều tiết theo hướng chọn lọc và kiểm soát rủi ro chặt chẽ nhiều khả năng sẽ tiếp tục được duy trì.

Lịch sử các chu kỳ bất động sản cho thấy, những giai đoạn tăng nóng thường đi kèm rủi ro bong bóng. Sau mỗi lần điều chỉnh, thị trường thường trở lại với cấu trúc lành mạnh hơn. Giá cả phản ánh sát hơn nhu cầu thật, nhà đầu tư thận trọng hơn với đòn bẩy, doanh nghiệp buộc phải nâng chất lượng sản phẩm thay vì chạy theo số lượng.

Sự “chậm lại” vì thế không đồng nghĩa với suy thoái mà là bước tái cân bằng cần thiết. Thị trường bền vững không phải thị trường tăng nhanh nhất mà là thị trường nơi người có nhu cầu thật sự có thể tham gia.

Nhìn rộng ra, sự trầm lắng hiện nay có thể chỉ là quãng nghỉ giữa hai chu kỳ. Khi những yếu tố đầu cơ được loại bỏ, khi giá trị tài sản được đặt lại trên nền tảng dòng tiền và khả năng chi trả, bất động sản mới có cơ hội bước vào giai đoạn phát triển thực chất hơn.

Đưa ra góc nhìn thận trọng hơn, PGS, TS Nguyễn Hữu Huân, giảng viên Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh cho rằng, các công cụ điều tiết tín dụng hiện nay về cơ bản đủ sức kìm hãm nguy cơ hình thành “bong bóng” bất động sản. Nhưng như vậy chưa thể triệt tiêu hoàn toàn khả năng dòng vốn giá rẻ chảy vào đầu cơ.

Theo ông, khi kỳ vọng giá nhà đất vẫn neo cao trong khi các kênh đầu tư thay thế chưa đủ hấp dẫn, dòng tiền sẽ tìm cách quay lại thị trường địa ốc. Không loại trừ khả năng vốn “đi đường vòng” qua nhiều hình thức như chuyển mục đích sử dụng khoản vay, vay qua doanh nghiệp liên quan, tăng tín dụng tiêu dùng có tài sản bảo đảm, huy động trái phiếu, đặt cọc hoặc hợp tác đầu tư.

Điều này cho thấy kiểm soát rủi ro bong bóng không thể chỉ dựa vào các biện pháp “siết - nới” mang tính hành chính. Nó còn phụ thuộc lớn vào kỷ luật thẩm định của ngân hàng và chất lượng giám sát rủi ro trong suốt quá trình cho vay.

Tựu trung lại, vấn đề cốt lõi không nằm ở chuyện lãi suất cao hay thấp, mà ở cách thị trường thích nghi với mặt bằng vốn mới. Khi tiền không còn rẻ, mọi quyết định đều phải tính kỹ hơn, từ ngân hàng, chủ đầu tư đến người mua nhà. Những cuộc chơi dựa vào kỳ vọng tăng giá nhanh sẽ tự khép lại, nhường chỗ cho các phép tính dài hơi và thận trọng hơn.

Bất động sản vì thế có thể chậm lại, thậm chí lặng sóng một thời gian, nhưng nếu đổi lại là một thị trường bớt đầu cơ, bớt rủi ro và gần hơn với nhu cầu ở thật, thì sự chậm lại ấy không phải bước lùi, mà là bước “tự sửa mình” trước khi phát triển ở giai đoạn mới.