HĐND thành phố Hà Nội đã thông qua chủ trương đầu tư dự án trục không gian Quốc lộ 1A theo phương thức đối tác công tư (PPP). Tổng mức đầu tư của dự án hơn 191.000 tỷ đồng, dự kiến hoàn thành vào năm 2028. Riêng phân kỳ 1, đoạn từ nút giao Lê Duẩn đến cầu Giẽ dài hơn 36 km có tổng vốn gần 158.000 tỷ đồng.
Tuyến đường sẽ được mở rộng mặt cắt ngang lên 90m, gồm 10 làn xe chính và 6 làn đường gom, đi qua hàng loạt khu vực từ nội đô đến khu vực phía nam thành phố.
Giá đất “chạy trước” quy hoạch
Ngay sau khi thông tin quy hoạch được công bố, thị trường bất động sản khu vực lập tức phản ứng mạnh. Chỉ trong thời gian ngắn, dọc các trục Giải Phóng, Ngọc Hồi, Thanh Trì…, tin rao bán nhà đất xuất hiện dày đặc, mặt bằng giá bị đẩy lên mức rất cao.
Tại khu vực Ngọc Hồi, nhiều bất động sản được chào bán với mức giá vượt xa thông thường. Một căn nhà diện tích 25 m² sau quy hoạch được rao tới 9,4 tỷ đồng, tương đương hơn 370 triệu đồng/m². Một căn khác diện tích 99m², dù đã bị thu hồi một phần đất làm đường, vẫn được chào bán 29 tỷ đồng, khoảng hơn 290 triệu đồng/m². Thậm chí, một lô đất 490 m² (sau quy hoạch còn 420 m²) được môi giới đưa ra mức giá tới 150 tỷ đồng, tương đương gần 360 triệu đồng/m².
Tại Thường Tín, một thửa đất 55 m² ở xã Văn Bình cũng được rao bán với giá 5,1 tỷ đồng, tương đương gần 93 triệu đồng/m², tức hơn 1 tỷ đồng/mét ngang; một lô đất khác có diện tích 30 m² tại xã Thanh Trì (khu vực xã Tứ Hiệp cũ) cũng đang được rao bán với mức giá 9 tỷ đồng, tương đương 300 triệu đồng/m²…
Bảng giá đất Hà Nội áp dụng từ đầu năm 2026, giá đất ở vị trí đẹp nhất dọc tuyến Giải Phóng vào khoảng 191 triệu đồng/m². Nhiều khu vực trên trục Ngọc Hồi dao động từ 27-98 triệu đồng/m² tùy vị trí. Còn tại Thường Tín, giá đất ở vị trí đẹp, trục chính dao động từ 60-100 triệu đồng/m², đất ở mặt đường khu dân cư từ 30-80 triệu đồng/m², đất ở nông thông dao động từ 5-40 triệu đồng/m² .
Ở các đô thị lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, một chu kỳ phát triển mới đang diễn ra, trong đó hạ tầng giao thông tiếp tục giữ vai trò trung tâm. Những khu vực được đầu tư giao thông đồng bộ thường ghi nhận giá trị bất động sản tăng rõ rệt, đồng thời duy trì tính ổn định tốt hơn so với mặt bằng chung.
Tại Hà Nội, trong giai đoạn 2023-2024, các khu vực gắn với các trục hạ tầng lớn ghi nhận mức tăng giá trung bình khoảng 5-8% mỗi năm, đi kèm với sự cải thiện dần về thanh khoản.
Tuy nhiên, điều đáng chú ý là mức giá trên thị trường hiện tại dường như đã vượt xa giá trị thực, thậm chí vượt xa khung giá đất do Nhà nước ban hành. Một số chuyên gia cho rằng, sự chênh lệch này đang cho thấy giá đất không còn được định hình bởi giá trị sử dụng hay dòng tiền khai thác, mà chủ yếu dựa vào kỳ vọng về tương lai. Đây cũng là giai đoạn tiềm ẩn nhiều rủi ro nhất, nếu người mua không tìm hiểu kỹ về quy hoạch chi tiết.
Thị trường dịch chuyển về giá trị thực
Theo ông Lại Đức Vượng, Giám đốc Công ty CP Bất động sản Sơn Nga, việc hạ tầng giao thông được đầu tư, mở rộng chắc chắn sẽ mang lại giá trị gia tăng cho bất động sản khu vực lân cận. Tuy nhiên, mức tăng này cần có độ trễ và phụ thuộc vào nhiều yếu tố như tiến độ triển khai, khả năng kết nối, sự hình thành tiện ích và nhu cầu thực.
Thực tế cho thấy, nhiều dự án hạ tầng tại Việt Nam có thời gian triển khai kéo dài nhiều năm, thậm chí chậm tiến độ. Trong khi đó, giá đất thường phản ứng ngay lập tức với thông tin quy hoạch, tạo ra khoảng cách lớn giữa kỳ vọng và thực tế. Khi khoảng cách này bị kéo giãn quá mức, rủi ro điều chỉnh là điều khó tránh khỏi.
Một yếu tố khác cũng cần được nhắc đến là vai trò của các nhóm đầu cơ. Lợi dụng thông tin tích cực về hạ tầng, một số “đội lái” có thể tạo sóng thị trường bằng cách đẩy giá, tạo giao dịch giả hoặc thổi phồng tiềm năng khu vực. Điều này không chỉ làm méo mó mặt bằng giá mà còn khiến những nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm dễ rơi vào bẫy.
Mới đây, UBND xã Hạ Bằng (Hà Nội) vừa phát đi cảnh báo về tình trạng thông tin sai lệch liên quan đến hoạt động đầu tư bất động sản trên địa bàn. Theo đó, thời gian gần đây, trên mạng xã hội và một số website xuất hiện dày đặc các nội dung quảng cáo với những cụm từ như “quy hoạch”, “phân lô bán nền”, “dự án lớn”, “khu đô thị sắp triển khai”...
Chính quyền địa phương khẳng định các thông tin này không đúng sự thật, được một số đối tượng thổi phồng nhằm kích thích tâm lý đầu cơ, đẩy giá đất tăng bất thường. Việc này không chỉ gây nhiễu loạn thị trường mà còn tiềm ẩn nguy cơ lừa đảo, dẫn tới thiệt hại tài sản cho người dân.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh cho rằng, giá bất động sản về bản chất vẫn vận động theo ba quy luật nền tảng: giá trị, cung - cầu và cạnh tranh. Tuy nhiên, trong thực tế, mặt bằng giá còn chịu chi phối đáng kể bởi hệ thống tiện ích và chất lượng hạ tầng, đặc biệt là giao thông.
Chính vì vậy, mỗi khi xuất hiện thông tin đầu tư hạ tầng, dòng tiền đầu tư thường lập tức phản ứng để “đón sóng”. Dù vậy, theo ông Châu, không phải mọi nhà đầu tư đều có thể theo đuổi chiến lược này một cách hiệu quả. Chỉ những người có nhu cầu thật sự hoặc sở hữu nguồn vốn dài hạn, đủ khả năng chấp nhận độ trễ của hạ tầng, mới có thể hưởng lợi bền vững từ các chu kỳ tăng giá gắn với phát triển hạ tầng.
Trong quá khứ, thị trường bất động sản Việt Nam đã nhiều lần trải qua các cơn sốt tương tự, từ câu chuyện sân bay, cao tốc đến các dự án đô thị mới. Điểm chung là giá thường tăng nhanh trong giai đoạn đầu, sau đó chững lại hoặc điều chỉnh khi thông tin không còn đủ mới để duy trì kỳ vọng.
Trong khi đó, báo cáo quý I/2026 của Savills (công ty tư vấn bất động sản) chỉ rõ, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc rõ rệt. Tại Hà Nội, xu hướng phát triển đa cực ngày càng nổi bật, với trọng tâm chuyển sang nâng cao chất lượng sống và trải nghiệm cư dân. TP Hồ Chí Minh vẫn đối mặt với tình trạng thiếu nguồn cung, dù nhu cầu đã bắt đầu phục hồi nhưng theo hướng chọn lọc hơn.
Một điểm đáng chú ý là sự thay đổi trong hành vi người mua. Theo bà Đỗ Thu Hằng, người mua hiện nay thận trọng hơn, ưu tiên những sản phẩm có thể sử dụng ngay hoặc tạo dòng tiền ổn định trong dài hạn. Xu hướng dịch chuyển ra các khu vực vệ tinh cũng gia tăng, trong bối cảnh giá bất động sản tại trung tâm đã neo ở mức cao. Điều này cho thấy thị trường đang chuyển từ tư duy “lướt sóng” sang đầu tư dựa trên giá trị thật.
Cũng theo bà Hằng, quá trình thanh lọc đang diễn ra mạnh mẽ. Việc tiếp cận vốn từ ngân hàng và các quỹ đầu tư ngày càng chặt chẽ, chỉ những dự án có tính khả thi cao và đáp ứng nhu cầu thực mới có thể tiếp tục triển khai.
Tựu trung, trong bối cảnh dòng tiền đầu tư ngày càng thận trọng hơn, việc “định giá trước tương lai” sẽ không còn là con đường dễ dàng. Thị trường đang buộc phải quay về với những giá trị nền tảng, nơi nhu cầu ở thực, khả năng khai thác và chất lượng hạ tầng mới là thước đo quyết định.
