Nhiều DA “sống lại” nhờ M&A
Cuối năm 2016, Hiệp hội BĐS thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) đã đưa ra nhận định, năm 2017 xu thế hợp tác giữa các doanh nghiệp (DN) sẽ là tất yếu, hoạt động M&A sẽ phát triển mạnh hơn trước đây. Đúng như dự đoán của HoREA, kết thúc sáu tháng đầu năm 2017 là thành công của hàng loạt thương vụ M&A “đình đám” của các DN địa ốc. Đơn cử, tại Đại hội đồng cổ đông của Công ty CP Phát triển BĐS Phát Đạt (PDR), đại diện PDR cho biết, đang muốn bán quỹ đất lớn mà DN này từng lập DA The EverRich 3, nằm tại quận 7, TP Hồ Chí Minh. Ngay sau khi thông tin chào bán DA này được công bố, đã có khá nhiều DN muốn mua lại và tháng 5 vừa qua, khu đất này đã được chuyển nhượng.
Cuộc đua tìm quỹ đất được các DN BĐS đẩy mạnh trong năm 2017, trong đó nhiều DA “chết lâm sàng” được tái khởi động từ những thương vụ M&A. Chẳng hạn, giữa tháng 3-2017, Công ty CP Đầu tư và Phát triển BĐS An Gia (An Gia Investment) cùng với Quỹ đầu tư Creed Group (Nhật Bản) đã hoàn tất việc mua lại bảy block thuộc DA khu dân cư phức hợp Lacasa (quận 7, TP Hồ Chí Minh) từ Tập đoàn Vạn Phát Hưng (VPH).
Theo Phó Chủ tịch HĐQT An Gia Investment Lương Sỹ Khoa, DA mới này có quy mô khoảng sáu ha với 2.000 căn hộ, bao gồm cả office-tel, có tổng vốn đầu tư khoảng 3.500 tỷ đồng.
Tập đoàn BĐS Đất Xanh cũng tiến hành nhiều thương vụ thu gom quỹ đất, sau đó phát triển thành các DA như: Opal Garden, Opal Skyview (quận Thủ Đức, TP Hồ Chí Minh)… Bên cạnh đó, hoạt động M&A tích cực không thể không nhắc tới các tên tuổi như: Novaland, Vietcomreal, Hưng Thịnh Land… Các DN này đã, đang và có thể sẽ tiếp tục săn DA để chuẩn bị quỹ đất cho kế hoạch dài hạn.
Theo Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu, trong năm 2017, hoạt động M&A phát triển mạnh hơn trước đây. Trong đó, BĐS là một trong hai lĩnh vực có mức độ M&A sôi động nhất, bên cạnh ngành bán lẻ. Năm 2017, hoạt động M&A DA BĐS sẽ mạnh hơn, bởi cơ hội và điều kiện cho các thương vụ này rất lớn. TP Hồ Chí Minh đang có 500 DA tạm ngưng triển khai.
Ngoài ra, các thương vụ M&A trong lĩnh vực BĐS thời gian qua cũng có sự góp mặt nhiều hơn của các nhà đầu tư (NĐT) nước ngoài. Đặc biệt, tại các buổi tiếp xúc giữa lãnh đạo TP Hồ Chí Minh với các DN nước ngoài, câu chuyện muốn bơm vốn vào DA hoặc thâu tóm quỹ đất, DA BĐS được các DN nước ngoài đặt ra khá nhiều. Đơn cử, tại buổi gặp mặt DN nước ngoài giữa tháng 5-2017 của lãnh đạo UBND thành phố Hồ Chí Minh, các DN đến từ Singapore cho biết, tập trung vào việc mua lại các DA và BĐS tại TP Hồ Chí Minh, như: Duxton Hotel Saigon, Empire City, Kumho Asiana Plaza, Park City, An Dương Thảo Điền… Mới đây nhất, một đoàn gồm 70 DN đến từ Hồng Công (Trung Quốc) cũng đã có buổi gặp gỡ với lãnh đạo UBND thành phố Hồ Chí Minh với mong muốn được tạo điều kiện thuận lợi để đầu tư nhiều hơn vào lĩnh vực BĐS tại đây.
Ẩn số sáu tháng cuối năm
Nhiều chuyên gia BĐS đánh giá, câu chuyện M&A DA BĐS sẽ có nhiều điểm đặc biệt. Theo ông Trần Quốc Việt, Tổng Giám đốc Công ty CP BĐS Cát Tường Đức Hòa, trong bối cảnh TP Hồ Chí Minh đang khan hiếm quỹ đất “vàng”, thì đây được cho là nguồn hàng tốt do hoạt động M&A trên thị trường BĐS thành phố Hồ Chí Minh dịp cuối năm 2017 và trong những năm tới. Tuy nhiên, việc DA nào sẽ nằm trong danh sách M&A mới là vấn đề, bởi khi M&A DA, thì các chủ đầu tư phải tính toán rất kỹ về DA đó sẽ sinh lời bao nhiêu, liệu pháp lý chuyển nhượng có gặp khó khăn gì hay không…
Ngoài ra, nhiều ý kiến cũng cho rằng, việc chuyển nhượng sẽ còn gặp khó khăn khá nhiều, bởi theo pháp luật hiện hành, để có đủ điều kiện chuyển nhượng, DA phải giải phóng mặt bằng và phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong khi đó, hiện có nhiều DA đang được thế chấp ngân hàng, nhiều trường hợp là tài sản bảo đảm cho các khoản nợ xấu ngân hàng…
Theo luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP Hồ Chí Minh, nếu những vướng mắc về chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần DA sau khi đã có giấy chứng nhận được giải quyết, thì thị trường M&A DA BĐS sẽ còn nhộn nhịp hơn nữa.
Tổng Giám đốc Công ty Hưng Thịnh Land Nguyễn Nam Hiền cho biết thêm, sáu tháng đầu năm, Hưng Thịnh Land tìm kiếm các DA tiềm năng để M&A. Sau thời gian tìm hiểu, có thể trong sáu tháng cuối năm là lúc thực hiện ký kết các thương vụ M&A. Không chỉ Hưng Thịnh Land, mà các DN BĐS đều thực hiện theo chiến lược sáu tháng đầu năm đi tìm kiếm và thương thảo để sáu tháng cuối năm ký kết. Chính vì vậy, trong thời gian tới, việc công bố các dự án M&A sẽ rất nhiều.
Phân tích thị trường M&A, Công ty Nghiên cứu tư vấn JLL cho biết, hiện có hàng trăm triệu USD từ các NĐT nước ngoài đang chờ để đổ vào thị trường trong nước. Sự quan tâm của họ ở hầu hết các phân khúc như: văn phòng, khách sạn, khu công nghiệp (KCN), nhà ở… Thời gian qua, trong khi phân khúc nhà ở bình dân thu hút nguồn vốn đầu tư trong nước, thì khách sạn là phân khúc thu hút nhiều sự quan tâm của NĐT nước ngoài. Bên cạnh đó, phân khúc KCN cũng có sự tăng trưởng tốt…
Giữ vững đà tăng trưởng
Việt Nam đã và đang trở thành điểm đến hấp dẫn đối với dòng vốn nước ngoài nhờ nền kinh tế tăng trưởng nhanh, chính sách khuyến khích đầu tư rộng mở… Theo thống kê của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), trong nửa đầu năm 2017, Việt Nam đã thu hút khoảng 19,2 tỷ USD vốn đầu tư nước ngoài, tăng 54,8% so cùng kỳ năm trước. Trong đó nổi lên là các giao dịch của NĐT nước ngoài thông qua các hoạt động M&A. Xu hướng M&A BĐS của khối NĐT nước ngoài là tạo lập thị trường ở xa trung tâm. Với đà hồi phục của thị trường BĐS hiện nay, giới phân tích cho rằng, M&A trong lĩnh vực này sẽ còn diễn ra mạnh mẽ trong nửa cuối năm 2017 và kéo sang 2018. Tuy nhiên, xu hướng sẽ chuyển dần sang M&A DA có quỹ đất sạch, xa khu trung tâm...
Tháng 6-2017, thị trường chứng kiến hai thương vụ M&A đáng chú ý là Công ty CP Tập đoàn Đầu tư P.H (P.H Group) nhận chuyển nhượng Khách sạn Future Otis Hotel (Nha Trang) và Tổng công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc (KBC) chuyển nhượng DA Diamond Rice Flower Complex giá trị 1.500 tỷ đồng cho Công ty CP Đầu tư Mặt Trời (Growing Sun). Trước đó, tháng 5-2017, nhiều khu đất tại TP Hồ Chí Minh cũng được “sang tên, đổi chủ”. Chẳng hạn, DA Saigon One Tower được Saigon M&C RE Joint chuyển nhượng cho Alpha King Real Eslate Development; DA Thủ Thiêm New Urban Area Project được Công ty CP Đầu tư hạ tầng kỹ thuật TP Hồ Chí Minh (CII) chuyển nhượng cho Hongkong Land; Vinaland JV Thăng Long GTC chuyển nhượng DA Hanoi Times Square tại Hà Nội cho Elite Capital Resources Limited…
Thị trường M&A doanh nghiệp bất động sản sẽ còn nhộn nhịp hơn trong sáu tháng cuối năm 2017.
Theo Phó Giám đốc bộ phận Nghiên cứu của Savills Việt Nam Đỗ Thu Hằng, trước đây, NĐT nước ngoài thường tìm đến các dòng sản phẩm BĐS tại khu trung tâm, nhưng nay đã quan tâm nhiều hơn đến các DA BĐS có quỹ đất sạch, hoặc mua lại DA, liên doanh với DN có đất. Tại Hà Nội, DA Ecopark nhận được nhiều sự chú ý của NĐT nước ngoài. Đây là mô hình DA mà họ có nhiều kinh nghiệm và đã được triển khai thành công ở quốc gia họ. NĐT nước ngoài muốn áp dụng DA BĐS nhiều không gian xanh, sạch, đầy đủ tiện ích tại thị trường Hà Nội. Trong tương lai không xa, việc giải ngân cũng sẽ gia tăng bởi quỹ đất ở trong trung tâm đã cạn kiệt, trong khi quỹ đất ngoài trung tâm vẫn còn nhiều. Để xóa bỏ quan ngại về việc cần thiết có được sự khác biệt khi làm DA ở khu rìa trung tâm, chủ đầu tư muốn tạo ra một sản phẩm có nhiều tiện ích, đủ sức kéo khách hàng về với mình.
Bà Đỗ Thu Hằng cho rằng, hiện nay, các NĐT khi thực hiện DA không chỉ quan tâm đến cảnh quan, hạ tầng, mà còn chú trọng các tiện ích đi kèm để cư dân dù sống ở khu vực xa trung tâm vẫn có thể yên tâm về các dịch vụ thiết yếu. Tạo lập thị trường mới, không gian sống đầy đủ tiện ích là cách mà NĐT nước ngoài đang quan tâm thực hiện tại thị trường BĐS Việt Nam. Đây cũng là xu hướng nổi bật trên thị trường M&A BĐS vừa qua và còn tiếp diễn trong thời gian tới.
Hoạt động M&A diễn ra sôi nổi với quy mô đa dạng là một minh chứng cho thấy thị trường BĐS Việt Nam đang giữ vững đà tăng trưởng.
