Tái cân bằng thị trường bất động sản

1/Những tháng đầu năm 2022, thị trường BĐS chứng kiến trạng thái kẹt thanh khoản cục bộ do ngân hàng siết tín dụng cho vay mua nhà đất. Thị trường trái phiếu, nhất là trái phiếu doanh nghiệp BĐS bị thắt chặt. Thuế BĐS cũng được kiểm soát chặt chẽ hơn. Do vậy, lượng quan tâm và giao dịch mua bán BĐS có dấu hiệu chững lại, chỉ xuất hiện “sóng” nhẹ tại một số khu vực đường vành đai hoặc khu vực có quy hoạch dự án.

TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam nhận định, hiện nay các ngân hàng đang rà soát khả năng cho vay với BĐS. Nếu những chính sách vĩ mô như chính sách tài khóa, tiền tệ thay đổi và vướng mắc pháp lý của dự án được giải quyết thì thị trường mới có tín hiệu tích cực hơn. Để phát triển một dự án BĐS, các chủ đầu tư cần vốn chủ sở hữu, vốn vay từ ngân hàng, vốn từ các đối tác và vốn nhận thu trước từ khách hàng. Đây là những nhóm vốn chính để triển khai dự án BĐS nhà ở. Trong đó, phần lớn nguồn vốn đến từ vay ngân hàng. “Bất kỳ doanh nghiệp nào cũng lấy vốn, con người, kỹ thuật làm nền tảng cho sự phát triển. Đặc biệt, lĩnh vực BĐS sử dụng nguồn vốn rất lớn để thực hiện dự án nên khi ngân hàng siết chặt nguồn vốn sẽ làm cho thị trường rơi vào cảnh khó khăn”, ông Khương đánh giá.

2/Việc Chính phủ ngày càng siết chặt hơn nữa công tác quản lý sẽ giúp thị trường phát triển lành mạnh, bền vững. Cùng với việc nhiều gói tài khóa lớn được thông qua sẽ giúp nền kinh tế nói chung và thị trường BĐS nói riêng nhanh chóng phục hồi như: Gói tài khóa 350 nghìn tỷ đồng được thông qua tại Nghị quyết 43/2022/QH15 hay gói hỗ trợ 40 nghìn tỷ đồng để hỗ trợ lãi suất 2%... Ngoài ra, các chính sách đẩy mạnh giải ngân đầu tư công, trong đó, nhóm dự án hạ tầng chiếm tỷ trọng lớn sẽ tạo ra nhiều khu kinh tế, du lịch, đô thị… kéo theo nhu cầu về nhà ở, nghỉ dưỡng, dịch vụ, văn phòng, đặc biệt là phân khúc BĐS công nghiệp trong xu thế chuyển dịch các cơ sở công nghiệp của các tập đoàn đa quốc gia trên thế giới. Như vậy, thị trường sẽ bước vào giai đoạn tái cân bằng, tiếp tục phát triển bền vững khi Nhà nước điều tiết tốt những chính sách, công cụ nhằm điều tiết cung cầu hàng BĐS như thuế, tín dụng, đất đai, tài chính… hoặc thu hút đầu tư. Trên cơ sở đó, thị trường cũng sẽ thanh lọc mạnh mẽ các dự án bất động sản, chỉ có các chủ đầu tư có đủ uy tín, có tiềm lực tài chính mạnh mới thu hút được các nhà đầu tư.

Theo chuyên gia kinh tế Lê Sĩ Trí, thách thức trước mắt cho thị trường BĐS Việt Nam là việc đang trải qua giai đoạn vô cùng khó khăn khi nhiều dự án bị ngừng trệ, không thể tiếp tục triển khai do thiếu vốn, kéo dài sự khan hiếm nguồn cung của thị trường. Thiếu dòng vốn cũng khiến thanh khoản của thị trường suy giảm mạnh. Trên thực tế, tình trạng khát vốn của các chủ đầu tư đã diễn ra từ đầu năm 2022. Các nguồn vốn chính của thị trường đều đang cạn kiệt với các doanh nghiệp khi tín dụng đang trên đà tăng trưởng quá nhanh so mục tiêu của Chính phủ trong năm 2022. Như vậy, room tín dụng (giới hạn cho vay của một ngân hàng) cho vay trong những tháng còn lại của năm nay sẽ không còn nhiều, cũng như nguồn vốn từ trái phiếu BĐS không khả quan.

Tuy nhiên, song song với thách thức mang tính nhất thời thì cơ hội cho thị trường BĐS Việt Nam trong thời gian tới sẽ có tính căn cơ, bền vững hơn. Đó là khi Nghị quyết 18/NQ-TƯ về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất; Nghị định 65/2022/NĐ-CP về chào bán trái phiếu riêng lẻ; và Nghị định 42/2022/NĐ-CP về việc cung cấp thông tin và dịch vụ công trực tuyến trên môi trường mạng chính thức đi vào cuộc sống. Khi đó thị trường BĐS sẽ minh bạch và lành mạnh hơn rất nhiều, và nhờ thế, các đòn bẩy tài chính sẽ phát huy tối đa tác dụng tích cực, thị trường BĐS Việt Nam được hỗ trợ bởi nhiều yếu tố cơ bản khác nhau.