1/ Theo đề xuất quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) của Bộ Xây dựng, thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng của công trình nêu trong hồ sơ thiết kế công trình và được tính từ khi nghiệm thu toàn bộ công trình đưa vào sử dụng. “Khi thẩm định hồ sơ thiết kế công trình nhà chung cư, cơ quan có thẩm quyền thẩm định phải ghi rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư trong hồ sơ thiết kế”, Bộ Xây dựng bổ sung tại dự thảo. Thời hạn sở hữu nhà chung cư phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư. Riêng đối với các nhà chung cư được cấp giấy phép xây dựng hoặc có văn bản thẩm định thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở (trường hợp miễn giấy phép xây dựng) trước ngày luật này có hiệu lực thi hành (dự kiến 1/1/2024) thì được sở hữu không có thời hạn theo quy định trước đó.
TS Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính-tiền tệ quốc gia cho biết, đây là cơ hội để thống nhất các luật với nhau khi đồng thời nhiều bộ luật liên quan lĩnh vực bất động sản được đưa ra sửa đổi cùng lúc, đặc biệt là ba bộ Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở. Ông Lực cho rằng, cần quan tâm, đánh giá tác động của phương án áp dụng niên hạn sử dụng lên giá nhà chung cư. Chuyên gia này lo ngại việc không hồi tố đối với những dự án chung cư đã xây dựng trước ngày luật có hiệu lực liệu có gây ra tình trạng “sốt” giá chung cư đã bàn giao hay không, đặc biệt trong bối cảnh nguồn cung dự án mới khan hiếm như trong thời gian qua.
Nhiều chuyên gia bất động sản nhận định, việc sở hữu chung cư có thời hạn sẽ tác động không nhỏ tới giá nhà ở trên thị trường, góp phần hạ nhiệt giá nhà ở tại các đô thị lớn. Những người với khả năng tài chính hạn hẹp sẽ có cơ hội tiếp cận chung cư có thời hạn, với giá thành hợp lý hơn. Ngoài ra, đề xuất này cũng sẽ giúp công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ, chỉnh trang tái thiết đô thị được thuận lợi, bảo đảm an toàn tài sản, tính mạng cho người dân. Tuy nhiên, trong trường hợp hết hạn sử dụng, nếu công trình bị phá dỡ thì tại thời điểm đó, việc định giá đất sẽ được thực hiện và tính toán chia lại như thế nào để trả lại cho người dân lại chưa được quy định.
2/ Thực tế, từ trước tới nay người dân đã hình thành thói quen nhà ở là sở hữu lâu dài. Vì vậy với đề xuất này, nhiều ý kiến bày tỏ sự lo lắng khi cho rằng, nhà đất là tài sản bảo đảm cho tương lai của con cháu, sau này sẽ như thế nào khi tài sản này rất khó phân định sau khi hết niên hạn sử dụng. Không chỉ thế, bất động sản còn là tài sản có thể thế chấp để kinh doanh nên trong trường hợp chung cư có thời hạn sở hữu thì sẽ mất giá dần theo thời gian, càng gần tới niên hạn càng mất giá.
Anh Nguyễn Văn Hùng, người dân sống tại chung cư Golden Palace (Lê Văn Lương, Thanh Xuân) cho rằng, nhà ở là tài sản lớn mà nhiều người có khi phải vay mượn, tích cóp cả đời mới mua được nên khi nghe đề xuất này của Bộ Xây dựng, cảm thấy rất băn khoăn. Bởi khi căn hộ hết niên hạn, người mua nhà có thời hạn sở hữu sẽ đối mặt rất nhiều vấn đề khi tài sản không bảo đảm, như vậy chẳng khác nào đi thuê nhà dài hạn. Vì thế, Nhà nước cần phải đưa ra giải pháp sau khi công trình hết thời hạn sử dụng thì quyền sở hữu được giải quyết như thế nào để bảo vệ quyền lợi của người dân.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) cho biết, thời điểm hiện tại chưa nên quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn để tránh gây biến động thị trường, bởi đang có sự nhầm lẫn về cách hiểu giữa “quyền sở hữu nhà chung cư trên đất ở ổn định lâu dài” với “niên hạn sử dụng” công trình. Ngoài ra, ông Châu cũng cho rằng, quy định về “thời hạn sở hữu nhà chung cư” không phù hợp đối với trường hợp nhà chung cư được xây dựng trên đất ở ổn định lâu dài, do các chủ sở hữu nhà chung cư có quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài đối với diện tích đất xây dựng khu chung cư theo quy định của pháp luật về đất đai.
Để tránh chồng chéo giữa các quy định của Luật Nhà ở và Luật Đất đai, nhiều chuyên gia bất động sản đề xuất, cơ quan quản lý nhà nước cần thống nhất các quy định giữa hai luật này về vấn đề sở hữu chung cư có thời hạn. Nếu sửa Luật Nhà ở thì Luật Đất đai là gốc cũng cần sửa đổi, bổ sung. Cụ thể là sửa đổi nội dung Điều 126 Luật Đất đai 2013 đối với người mua căn hộ như chuyển từ “đất ở ổn định lâu dài” sang hình thức “đất ở có thời hạn”. Như vậy mới không xảy ra chồng chéo với đề xuất tại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) lần 2.
