Ngân hàng Nhà nước (NHNN) vừa ban hành văn bản hướng dẫn kiểm soát tăng trưởng tín dụng năm 2026, định hướng mức tăng khoảng 15% cho toàn hệ thống. Theo thông lệ, các ngân hàng thương mại được giao đầy đủ chỉ tiêu tăng trưởng ngay từ đầu năm.
“Lằn ranh đỏ” tín dụng bất động sản
Điểm mới trong điều hành tín dụng năm 2026 là NHNN yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt nhịp tăng trưởng ngay từ đầu năm, trong đó dư nợ tín dụng trong ba tháng đầu không được vượt quá 25% chỉ tiêu cả năm, nhằm tránh tình trạng tăng nóng sớm. Đáng chú ý, dư nợ cho vay bất động sản của mỗi ngân hàng cũng không được tăng nhanh hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung so với cuối năm 2025.
Thí dụ, nếu một ngân hàng được giao hạn mức tăng trưởng tín dụng 13%, thì dư nợ cho vay bất động sản nhiều nhất cũng chỉ được tăng 13%. Trường hợp dư nợ bất động sản cuối năm 2025 là 100 tỷ đồng, thì năm 2026 chỉ được tăng thêm nhiều nhất 13 tỷ đồng. Ngân hàng vi phạm có thể bị giảm trừ chỉ tiêu tín dụng chung.
Yêu cầu siết nhịp tín dụng được đưa ra trong bối cảnh dòng vốn chảy vào bất động sản đang phát ra nhiều tín hiệu đáng lo ngại. Theo báo cáo của Công ty Chứng khoán Vietcombank (VCBS), cơ cấu tín dụng đang thay đổi rõ rệt. Nếu trước đây vay mua nhà chiếm tỷ trọng lớn, thì nay tín dụng phục vụ kinh doanh bất động sản của các chủ đầu tư tăng nhanh hơn hẳn. Đến cuối quý III/2025, dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản đạt hơn 1,82 triệu tỷ đồng, tăng 35% so với đầu năm. Riêng nhóm doanh nghiệp phát triển dự án tăng gần 40%, vượt mức tăng của khách hàng cá nhân. Trong khi đó, dư nợ vay mua nhà đạt hơn 2,28 triệu tỷ đồng, tăng 12,4%.
Dòng tiền bất động sản thời gian qua chủ yếu tập trung vào hoạt động kinh doanh, luân chuyển giữa chủ đầu tư và người mua thứ cấp, thay vì phục vụ nhu cầu ở thật. Theo VCBS, cụ thể đến quý III/2025, KienlongBank là ngân hàng có tỷ trọng cho vay bất động sản và xây dựng cao nhất hệ thống, khi lĩnh vực này chiếm hơn một nửa tổng dư nợ. Xếp sau là SHB với khoảng 43%, NCB đứng thứ ba với gần 40%. Nhóm tiếp theo gồm Techcombank và BVBank, có tỷ trọng cho vay bất động sản quanh mức 34%, trong khi VPBank ở mức khoảng 29%.
Một số chuyên gia tài chính nhận định, dư nợ cho vay bất động sản đã tăng với tốc độ rất cao trong những năm gần đây, lần lượt đạt 33% năm 2023, 34% năm 2024 và khoảng 31% vào tháng 9/2025. Đà tăng kéo dài này làm gia tăng rủi ro mất cân đối kỳ hạn, gây áp lực lên thanh khoản hệ thống và tiềm ẩn nguy cơ nợ xấu.
Thực tế cho thấy, mỗi khi tín dụng bất động sản tăng trưởng quá nhanh và thiếu kiểm soát, rủi ro đối với hệ thống tài chính sẽ sớm xuất hiện. Các khảo sát về xu hướng tín dụng của NHNN cũng chỉ ra rằng rủi ro hiện tập trung nhiều nhất ở các khoản vay đầu tư, kinh doanh bất động sản, cao hơn so với chứng khoán hay xuất nhập khẩu. Do đó, việc kiểm soát chặt dòng vốn vào lĩnh vực này được xem là biện pháp phòng ngừa cần thiết, nhằm tránh tái diễn những chu kỳ tăng nóng rồi suy giảm mạnh của thị trường.
Tín dụng đang hướng dần về nhu cầu thực
TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế cho rằng, nguy cơ hình thành “bong bóng tín dụng” trong lĩnh vực bất động sản đang hiện hữu khi dòng tiền đổ vào khu vực này quá lớn. Theo ông, tín dụng bất động sản có thể tạo lực đẩy cho thị trường trong ngắn hạn, nhưng nếu tỷ trọng tăng cao sẽ làm gia tăng rủi ro nợ xấu đối với các ngân hàng.
Khi đó, để tự bảo vệ, các tổ chức tín dụng buộc phải nâng lãi suất và thu hẹp cho vay bất động sản. Hệ quả là người mua nhà phải gánh mức lãi suất cao hơn, chi phí vay vốn tăng lên và áp lực trả nợ lớn hơn. Đồng thời, khả năng tiếp cận tín dụng cũng bị thu hẹp, nhất là với nhóm có thu nhập thấp và trung bình, khiến giấc mơ an cư ngày càng trở nên khó khăn hơn.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Công ty CP Đầu tư bất động sản Toàn cầu (GP Invest) cho rằng, năm 2026, nguồn cung bất động sản chắc chắn gia tăng khi nhiều dự án đã hoàn tất thủ tục pháp lý, sẵn sàng đưa sản phẩm ra thị trường. Đây là diễn biến tất yếu sau giai đoạn dài thị trường bị “nén” bởi các vướng mắc về đất đai, đầu tư và xây dựng.
Tuy nhiên, nguồn cung tăng chưa chắc đồng nghĩa với thị trường sôi động nếu dòng tiền không được khơi thông, đặc biệt là dòng vốn tín dụng. Cả người mua nhà lẫn chủ đầu tư đều phụ thuộc rất lớn vào vốn vay ngân hàng. Nếu chính sách tín dụng không được điều tiết hợp lý, bất động sản có thể trở thành lĩnh vực nặng gánh đầu tiên cho mục tiêu tăng trưởng kinh tế.
Trước những lo ngại của giới chuyên gia, lãnh đạo một ngân hàng lớn tại Hà Nội cho rằng, các tổ chức tín dụng sẽ không siết cho vay theo cách cứng nhắc, mà chuyển sang tái cơ cấu danh mục tín dụng. Theo đó, ngân hàng sẵn sàng cấp vốn cho các dự án nhà ở xã hội, nhà ở dành cho người trẻ, trong khi kiên quyết từ chối những dự án chỉ tồn tại trên giấy hoặc có dấu hiệu đầu cơ, làm giá.
Trong bối cảnh này, thị trường bất động sản năm 2026 được dự báo sẽ phân hóa mạnh mẽ hơn. Thời kỳ dòng tiền dễ dãi đã khép lại, nhường chỗ cho dòng vốn chọn lọc, hướng tới phát triển bền vững và giảm rủi ro cho toàn hệ thống.
Đồng tình với vị lãnh đạo trên, bà Nguyễn Thúy Hạnh, Tổng Giám đốc ngân hàng Standard Chartered Việt Nam cũng cho biết, tín dụng cần được định hướng vào các dự án bất động sản có vai trò trọng yếu đối với nền kinh tế. Khi các ngân hàng ưu tiên vốn cho những dự án đáp ứng lợi ích của người dân và nền kinh tế, rủi ro tín dụng sẽ được kiểm soát ở mức hợp lý.
Ở góc độ vĩ mô, TS Cấn Văn Lực cho rằng, một trong những giải pháp quan trọng là phải hạ lãi suất cho vay và hỗ trợ tín dụng cho các doanh nghiệp bất động sản có sản phẩm phù hợp với nhu cầu thị trường, đặc biệt là phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ. Chính phủ và NHNN có thể điều tiết giá bất động sản thông qua các công cụ tài khóa (thuế, phí) và chính sách tiền tệ (tín dụng, lãi suất), đồng thời cần có những biện pháp kiểm soát chặt chẽ để tránh tình trạng thị trường phát triển mất kiểm soát.
Tựu trung lại, tín dụng được siết theo hướng kỷ luật và chọn lọc không nhằm làm chậm thị trường, mà để bất động sản bước vào chu kỳ phát triển lành mạnh, bền vững và ít rủi ro hơn.
Theo báo cáo của Công ty Chứng khoán Vietcombank, đến cuối tháng 8/2025, tổng dư nợ liên quan đến bất động sản đã đạt khoảng 4 triệu tỷ đồng, tăng 19% so cùng kỳ năm trước và chiếm 24% tổng dư nợ toàn nền kinh tế.
