Phép thử mới của thị trường bất động sản

Theo khảo sát, nhiều ngân hàng thương mại nhà nước như Agribank, BIDV, VietinBank đã tạm dừng các chương trình ưu đãi vay mua nhà dành cho khách hàng trẻ. Đây là gói vay được triển khai từ quý I/2025 với mức lãi suất 5,5% kỳ hạn ba năm. Chương trình này từng được giới trong ngành lẫn người đi vay đánh giá "hấp dẫn" nhất nhiều năm.

Rầm rộ quảng bá, âm thầm “đóng cửa”

Điều đáng nói là việc tạm dừng các chương trình ưu đãi diễn ra khá “âm thầm”. Chỉ khi khách hàng chủ động hỏi, nhân viên tín dụng mới thông báo rằng, chính sách cũ đã ngừng và được thay thế bằng các gói ưu đãi khác.

Anh Quân (30 tuổi, Hà Nội) đang chuẩn bị hồ sơ vay mua căn hộ đầu tiên, bất ngờ nhận “gáo nước lạnh” khi đến một chi nhánh ngân hàng thương mại lớn. Thay vì mức lãi suất ưu đãi 5,5 - 6% trong vài năm kỳ vọng, nhân viên tín dụng cho biết, chương trình dành cho người trẻ đã tạm dừng.

Một chuyên viên tín dụng tại BIDV thừa nhận đã nhận được thông báo dừng gói vay này từ cuối tháng 10. Một vài chi nhánh của ngân hàng này đang triển khai các gói vay khác, áp dụng mức lãi suất 6 - 6,8%/năm kéo dài từ 6-18 tháng. So với gói cũ, lãi suất của gói này cao hơn 0,5 - 1,3% và chỉ được áp dụng trong thời gian ngắn. Sau khi hết ưu đãi, lãi suất thả nổi theo hợp đồng cũng chịu biên độ cao hơn 1% so với những khoản vay giải ngân cách một tháng.

Tương tự, chuyên viên tín dụng tại Agribank cho biết, gói vay ưu đãi cho người dưới 35 tuổi đều đang tạm ngưng. Mức lãi suất tốt nhất hiện nay ở ngân hàng này là 7,3%/năm cố định trong 18 tháng đầu. Tại VietinBank cũng không còn gói lãi suất ưu đãi 5,6% kỳ hạn ba năm. Thay vào đó áp dụng mức 7,5% trong vòng 18 tháng.

Ở chiều ngược lại, Vietcombank vẫn duy trì gói vay ưu đãi cho người trẻ nhưng đã điều chỉnh mức lãi suất tăng lên 7,3%/năm trong giai đoạn ưu đãi thay vì mức dưới 6% như hồi đầu năm. Còn các gói vay thông thường có lãi suất khoảng 7,5% trong sáu tháng đầu sau đó tăng lên 8,3% trong 12 tháng tiếp theo. Đây cũng là diễn biến chung tại các ngân hàng thương mại tư nhân như BVBank, SHB, HDBank…

Theo các chuyên gia, nguyên nhân cốt lõi của việc đồng loạt rút lui nằm ở áp lực chi phí đầu vào, khiến các ngân hàng buộc phải điều chỉnh chính sách cho vay để bảo đảm an toàn tài chính. Thực tế cho thấy, ACB là một trong những ngân hàng tiên phong triển khai gói vay “Ngôi nhà đầu tiên” cho người trẻ theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ hồi tháng 3/2025, với lãi suất ưu đãi chỉ 5,5%.

Tuy nhiên, mức ưu đãi này chỉ duy trì được ba tháng. Trước áp lực chi phí đầu vào tăng cao do lãi suất huy động liên tục nhích lên, ngân hàng không thể tiếp tục “gồng gánh”. Sau khoảng 5 tháng triển khai, nhân viên tín dụng đã thông báo với khách hàng rằng, chương trình phải dừng vì ngân hàng rơi vào tình trạng “âm vốn”.

Đồng quan điểm, một chuyên gia phân tích cũng cho rằng, việc các ngân hàng tạm dừng hoặc thu hẹp gói vay ưu đãi cho người trẻ chủ yếu xuất phát từ áp lực lãi suất tăng. Thực tế, trong vòng sáu tháng qua, lãi suất tiết kiệm liên tục nhích lên, buộc ngân hàng phải điều chỉnh lãi suất cho vay để cân đối chi phí vốn.

Cùng với đó, thị trường bất động sản vẫn thiếu nguồn cung phù hợp, giá bán không giảm, khiến các nhà băng thận trọng hơn với những chương trình ưu đãi kéo dài hàng chục năm. Động thái điều chỉnh của các ngân hàng đang tạo sức ép lớn nhất lên nhóm người trẻ. Những người đã vay sẽ đối mặt áp lực dòng tiền trong thời gian tới, trong khi những người chuẩn bị mua nhà buộc phải cân nhắc việc tạm hoãn kế hoạch.

Lãi suất không phải vấn đề cốt lõi

Không chỉ người mua nhà, doanh nghiệp cũng không nằm ngoài vòng ảnh hưởng, bởi mặt bằng lãi suất cao khiến thanh khoản suy giảm, gia tăng rủi ro. Khi khách hàng chậm xuống tiền, dòng vốn của doanh nghiệp cũng sẽ chậm theo, áp lực tài chính vì thế cũng tăng lên, đặc biệt là với các doanh nghiệp đang triển khai dự án, cần dòng tiền đều đặn để duy trì tiến độ.

Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, dư nợ tín dụng bất động sản hiện chiếm gần 24% tổng dư nợ toàn nền kinh tế, mức cao nhất trong nhiều năm. Tuy nhiên, tại nhiều dự án, giao dịch chủ yếu lại rơi vào tay giới đầu cơ, mua đi bán lại mà không tạo ra giá trị sử dụng thực tế.

TS Nguyễn Chí Hiếu, chuyên gia kinh tế cho rằng, ngân hàng hoàn toàn có thể nhận diện và hạn chế dòng vốn phục vụ đầu cơ. Bởi lẽ, người có nhu cầu ở thật sẽ phải trình bày kế hoạch xây dựng, còn trường hợp không có kế hoạch mà chỉ mang sổ đất đi thế chấp thường là đầu cơ và cần được siết chặt.

Để ngăn chặn đầu cơ và kiểm soát dòng vốn vào các phân khúc “nóng”, thời gian qua, Chính phủ đã yêu cầu các bộ, ngành nghiên cứu áp dụng đồng bộ nhiều công cụ như chính sách thuế, tín dụng và các biện pháp quản lý phù hợp nhằm đưa thị trường về trạng thái lành mạnh hơn.

Đồng quan điểm, TS Trần Nguyên Đán, chuyên gia tài chính cho rằng, tín dụng cần mở rộng cho nhóm mua nhà lần đầu và phân khúc nhà ở vừa túi tiền dưới ba tỷ đồng để kích cầu ở thật. Không nên tiếp tục bơm vốn cho các doanh nghiệp "nhiều đất ít tiền" hoặc nhà đầu tư đang chịu áp lực tài chính. Để làm được điều đó, lãi suất đầu vào phải duy trì ở mức hợp lý, hệ thống ngân hàng cần phân loại rõ nhu cầu vay và ưu tiên vốn cho dự án có năng lực thi công tốt, pháp lý minh bạch và phục vụ nhu cầu ở thật.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), nhận định thị trường nhà ở đang tồn tại một nghịch lý lớn: Nguồn cung tăng mạnh nhưng giá nhà không giảm, thậm chí ngày càng vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân.

Theo ông Đính, đà tăng nóng của giá nhà “chỉ làm giàu cho một nhóm người nắm giữ tài sản từ trước”. Nhóm này có lợi thế về vốn và tài sản nên liên tục tích lũy thêm bất động sản như một hình thức đầu cơ. Vì vậy, ông cho rằng, áp dụng thuế với người sở hữu căn nhà thứ hai trở lên hoặc để dự án bỏ hoang là giải pháp cần thiết nhằm hạn chế đầu cơ, sử dụng đất hiệu quả hơn và đưa thị trường phát triển lành mạnh.

Nêu quan điểm về vấn đề này, TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV cho rằng, các gói vay ưu đãi cho người trẻ tại BIDV thời gian qua giải ngân chậm không phải do ngân hàng hạn chế tín dụng mà do thiếu nguồn cùng nhà ở phù hợp và giá vẫn quá cao. Một công chức Việt Nam phải dành gần 26 năm làm việc liên tục mới mua nổi một căn hộ tiêu chuẩn.

Do đó, cần có giải pháp tổng thể để xử lý tận gốc căn nguyên khiến giá nhà liên tục leo thang. Còn về lãi suất cho vay trong thời gian tới, ông Lực nhận định, mức tăng sẽ không quá cao bởi Chính phủ đã yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát mặt bằng lãi suất, tránh gây sốc với nền kinh tế.

Sau cùng, lãi suất chỉ là một lát cắt phản ánh nhịp đập của nền kinh tế, không phải chiếc “phanh” duy nhất quyết định vận mệnh thị trường nhà ở. Bất động sản hoàn toàn có thể trở lại quỹ đạo ổn định nếu ba chủ thể lớn là Nhà nước, doanh nghiệp và người dân cùng gánh phần trách nhiệm của mình.

Khi hệ thống tín dụng minh bạch hơn, chính sách phát triển nhà ở đi đúng nhu cầu thật, doanh nghiệp chủ động tái cơ cấu dòng vốn và người dân nâng cao hiểu biết tài chính, thị trường sẽ tự đi đúng quỹ đạo cần thiết.