Ngang nhiên vi phạm
Từ số điện thoại đăng tải quảng cáo bán nhà trên internet, chúng tôi đã chủ động liên lạc với một nhân viên môi giới bất động sản tên Tiến. Trong vai của một cặp vợ chồng trẻ tìm mua nhà để ra ở riêng, chúng tôi nhanh chóng được nhân viên này dẫn đến xem một dự án ở địa chỉ số 31, ngách 29, ngõ An Trạch 1, phường Quốc Tử Giám, quận Ðống Ða, thành phố Hà Nội.
Theo Giấy phép xây dựng số 200366 do Ủy ban Nhân dân quận Ðống Ða cấp ngày 7/7/2020, đây chỉ là công trình nhà ở riêng lẻ (sáu tầng, có lửng và tum thang). Mảnh đất diện tích vỏn vẹn 121 m2, trong con hẻm chật hẹp đến hai xe máy tránh nhau còn khó, chủ đầu tư đã “hô biến” thành chung cư mini 21 căn hộ để bán cho khách hàng. Căn bé nhất có diện tích 25 m2, giá 670 triệu đồng và căn rộng nhất là 48 m2, giá 1.190 triệu đồng. Dù nhiều hạng mục đang ngổn ngang, hệ thống phòng cháy, chữa cháy chưa hoàn thiện, thế nhưng gần một nửa số căn hộ ở đây đã có người chuyển vào ở. “Bên em làm thủ tục nhanh lắm. Nếu mua thì giờ anh chị đặt cọc 100 triệu, một tuần sau khi bàn giao nhà mới phải đóng hết. Anh chị được giữ lại 10 triệu chờ làm sổ. Từ lúc bàn giao nhà tới lúc ra sổ cũng nhanh, chậm nhất là một năm rưỡi, anh chị cứ yên tâm, không phải lo gì. Nếu anh chị gặp khó khăn về mặt tài chính thì bên công ty có thể linh động” - Tiến quảng cáo.
Ngoài chung cư mini này, Tiến còn dẫn chúng tôi đến xem một dự án khác nằm sâu trong ngõ 241, phố chợ Khâm Thiên, phường Phương Liên. Giấy phép xây dựng số 200549 do Ủy ban Nhân dân quận Ðống Ða cấp, đây là công trình nhà ở riêng lẻ, tuy nhiên, chủ đầu tư ngang nhiên xây dựng thành hàng chục căn hộ chung cư mini với nhiều kiểu diện tích khác nhau để bán.
Liên hệ vào một số điện thoại khác, chúng tôi được dẫn đến xem chung cư mini ở địa chỉ số 35A, ngách 34, ngõ 189, đường Hoàng Hoa Thám, quận Ba Ðình. Tòa chung cư này vừa mới được xây xong, một số hạng mục vẫn chưa hoàn thành. Từ giấy phép xây dựng công trình nhà ở riêng lẻ nhưng chủ đầu tư đã xây dựng mỗi sàn năm căn hộ để bán. Căn một phòng ngủ diện tích từ 34 - 36m2, căn hai phòng ngủ từ 48 - 50m2. Ðiều đáng nói, chủ đầu tư đã xây dựng thêm hai căn hộ ở tầng tum và theo lời nhân viên môi giới thì chủ đầu tư sẽ tiếp tục xây thêm ba căn hộ khác. Kiên cho biết, một phần ba số căn hộ này đã có người mua, và nếu không thích dự án này thì còn rất nhiều dự án khác để chúng tôi lựa chọn.
Nằm sâu trong ngõ 101 Trích Sài (phường Bưởi, quận Tây Hồ), một chung cư mini khác cao bảy tầng, một tum và một tầng hầm. Mỗi sàn có đến tám căn hộ, hai thang máy, diện tích mỗi căn từ 37 - 53m2 đang trong quá trình xây dựng phần thô, gạch đá, xi-măng ngổn ngang, nhưng được rao bán rầm rộ. “Các anh xem thì xem nhưng cấm quay phim, chụp ảnh” - Người đàn ông mặc đồ nhân viên bảo vệ làm nhiệm vụ trông giữ thẳng thừng cảnh báo và không quên theo sát chúng tôi trong từng bước.
Trước đó, chúng tôi được một nhân viên tên Hương dẫn đi xem chung cư mini trong hẻm 26/89 ngõ Thái Thịnh II, tổ 10A, phường Láng Hạ, quận Ðống Ða, ngay sát cổng của Bệnh viện Nội tiết Trung ương. Giả vờ đã chọn được căn hộ ở tầng bốn, và yêu cầu cần được xem giấy tờ trước khi đặt tiền cọc, Hương mới chịu dẫn chúng tôi về trụ sở công ty để xem giấy phép xây dựng. Trên mảnh đất nhỉnh hơn 200 m2, mỗi sàn, chủ đầu tư xây dựng tới sáu căn hộ chung cư mini. Khi chúng tôi thắc mắc hỏi tại sao bên trong căn hộ không lắp thiết bị báo khói, không có hệ thống phun nước tự động thì được Hương giải thích: “Lắp mấy cái đấy có khi bất tiện hơn ấy chứ. Thí dụ, khi mình đang ăn lẩu mà hơi bốc lên, hệ thống phun nước nó tưởng khói nên phun thì ướt hết cả nhà, các thiết bị điện tử chắc chắn cũng sẽ bị ướt hết”.
Căn hộ nhỏ, nỗi lo lớn!
Chung cư mini được xây dựng một cách tràn lan, vô tội vạ trong những con hẻm, ngõ nhỏ bé, chật hẹp. Không chỉ tập trung ở các quận nội thành, chung cư mini cũng được xây dựng và rao bán rầm rộ ở các quận Long Biên, Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm… Hầu hết các chung cư này vượt chiều cao, sai mật độ, cơi nới, phá vỡ quy hoạch, không bảo đảm phòng cháy, chữa cháy... Tình trạng sai phạm trong xây dựng và mua bán các chung cư mini đã được các cơ quan chức năng thừa nhận, thế nhưng cho đến nay vẫn chưa có giải pháp quản lý hiệu quả nào được triển khai một cách triệt để.
Các chuyên gia trong lĩnh vực quy hoạch đô thị bày tỏ sự quan ngại về việc xuất hiện ngày càng nhiều các chung cư mini trá hình, núp bóng nhà ở riêng lẻ. Nếu không kịp thời siết chặt quản lý sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy như: tiềm ẩn nguy cơ cháy nổ cao trong cộng đồng dân cư; quá tải về hệ thống hạ tầng đô thị, các tiện ích phục vụ sinh hoạt không được bảo đảm…
Kiến trúc sư Trần Ngọc Chính, Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển Ðô thị Việt Nam cho rằng, khó có chuyện lực lượng chức năng ở địa phương lại không biết được những sai phạm xảy ra trên địa bàn. Trên thực tế, chỉ cần người dân đổ một đống cát hoặc một đống sỏi tràn ra đường là lực lượng quản lý trật tự xây dựng đô thị đến lập biên bản ngay. “Việc chung cư mini trá hình mọc lên trong các con hẻm, ngõ nhỏ sẽ khiến công tác phòng cháy, chữa cháy hết sức khó khăn. Nếu trường hợp không may xảy ra hỏa hoạn thì chỉ có đứng nhìn, bởi xe ô-tô con còn không vào được thì xe cứu hỏa vào bằng cách nào?” - Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển Ðô thị Việt Nam băn khoăn.
Ðại diện Phòng Quản lý nhà ở và thị trường Bất động sản, Sở Xây dựng Hà Nội cho biết: “Theo thông tin từ các quận, huyện báo về, do chủ đầu tư thực hiện xây dựng chung cư mini từ giấy phép xây dựng công trình nhà ở riêng lẻ, lúc đem bán họ cũng không đăng ký với cơ quan Nhà nước nên rất khó để phát hiện, tuýt còi. Hiện nay, đội quản lý trật tự xây dựng được phân cấp về cấp quận nên Chủ tịch cấp quận điều hành và chịu trách nhiệm toàn diện. Trước phản ánh của phóng viên, chúng tôi sẽ đề xuất thanh tra Sở Xây dựng, yêu cầu các quận, huyện rà soát lại toàn bộ những nhà ở riêng lẻ đã cấp phép nhưng lại biến thành chung cư mini trá hình, xây dựng sai phép trên địa bàn để kịp thời có hướng xử lý”.
Theo Giáo sư Ðặng Hùng Võ, “Ðược cấp giấy phép xây dựng công trình nhà ở riêng lẻ nhưng đi xây chung cư mini để đem bán là sai phép. Còn về trách nhiệm quản lý, khi cấp giấy phép, quận, huyện phải đi kiểm tra, giám sát thường xuyên việc thực hiện giấy phép đó có đúng hay không? Trước thực trạng xây dựng sai phép, trái phép, người ta cũng đặt ra câu hỏi liệu có phí bôi trơn, bao che vi phạm hay không? Buông lỏng quản lý hay là bao che? Tôi nghĩ rằng, chúng ta phải áp dụng công nghệ trong việc kiểm tra, giám sát chứ không thể cứ theo thực trạng là phường không báo cáo thì quận không biết như lâu nay được”.
Luật sư Nguyễn Danh Huế, Công ty Luật Hừng Ðông, Ðoàn Luật sư thành phố Hà Nội cho rằng, hiện nay, pháp luật chưa có quy định riêng đối với loại hình chung cư mini mà áp dụng theo Luật Nhà ở năm 2014 và các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành khác, nhưng trên thực tế việc áp dụng luật còn rất lúng túng. Mặt khác, do quá nhiều dự án chung cư mini không bảo đảm các yếu tố về thiết kế, mật độ xây dựng, phòng cháy, chữa cháy… nên có rất ít căn hộ được cấp “sổ hồng”. Nếu mua căn hộ chung cư mini mà không có giấy tờ thì rủi ro đối với người mua là rất lớn, bởi các căn hộ này có thể không bảo đảm an toàn khi sử dụng, không thể thực hiện các giao dịch mua bán, sang nhượng, thế chấp, thậm chí không thể thực hiện thủ tục phân chia di sản thừa kế… Trường hợp chủ đầu tư có làm được sổ hồng đồng sở hữu, nhưng chủ căn hộ sẽ gặp phải muôn vàn khó khăn trong việc thực hiện các giao dịch, bởi liên quan đến quá nhiều chủ thể cùng sở hữu.
Mua nhà ở là nhu cầu chính đáng, tuy nhiên, khách hàng cần tìm hiểu kỹ thủ tục pháp lý dự án trước khi quyết định đặt cọc, ký hợp đồng mua bán căn hộ dạng chung cư mini. Không nên quá tin vào những lời hứa, quảng cáo của chủ đầu tư, hay nhân viên môi giới bất động sản khi họ rao bán căn hộ.
