Mau chóng tháo gỡ vướng mắc về nhà ở xã hội

Còn nhiều điểm nghẽn

Mới đây, Văn phòng Chính phủ có Công văn gửi các bộ, cơ quan, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố truyền đạt ý kiến của Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà về việc triển khai Chương trình tín dụng 120 nghìn tỷ đồng cho chủ đầu tư và người mua nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án cải tạo xây dựng lại chung cư. Theo đó, Phó Thủ tướng giao Bộ Xây dựng tổng hợp, thông báo danh mục những dự án đủ điều kiện thuận lợi cho các ngân hàng xem xét cho vay theo nhiệm vụ được giao tại Nghị quyết số 33/NQ-CP.

Được biết, đến nay, mới chỉ có khoảng bảy nghìn tỷ đồng được giải ngân, một con số ít ỏi so mục tiêu đề ra. Lý giải về những khó khăn trong việc triển khai chương trình, Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Phạm Thanh Hà cho biết: Đến nay mới có 28 tỉnh, thành phố công bố danh mục nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư; mới có 68 dự án được công bố thuộc danh mục vay vốn chương trình này. Bên cạnh đó, một số địa phương chưa công bố danh mục này mặc dù Sở Xây dựng các địa phương đã có văn bản đề nghị. Ngoài ra, một số dự án thuộc danh mục được công bố nhưng chủ đầu tư không có nhu cầu vay vốn. Một nguyên nhân nữa là các tổ chức tín dụng qua thẩm định, nhận thấy, một số dự án gặp vướng mắc về mặt pháp lý, giải phóng mặt bằng, thủ tục tính tiền và chuyển mục đích sử dụng đất… dẫn đến việc các tổ chức tín dụng chưa có cơ sở để giải ngân cho chủ đầu tư dự án.

Ngoài ra, trong quá trình thực hiện vẫn còn một số rào cản, như Luật Nhà ở (năm 2014) quy định về điều kiện được mua nhà ở xã hội như điều kiện về cư trú và điều kiện về thu nhập thuộc diện không phải đóng thuế thu nhập cá nhân không còn phù hợp trong bối cảnh giá nhà đã tăng cao. Thêm nữa, Quốc hội đã thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi), trong đó một số điều kiện đã được chỉnh sửa, tuy nhiên phải đến ngày 1/1/2025 mới có hiệu lực thi hành. Một nguyên nhân khác cũng ảnh hưởng kết quả giải ngân của Chương trình là do người mua nhà tại một số dự án đã vay vốn tại Ngân hàng Chính sách xã hội với mức lãi suất ưu đãi hơn. Trong khi đó khách hàng (từng có ý định mua nhà ở) tại các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, mua nhà tại dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ ưu tiên việc duy trì nhu cầu cuộc sống, chưa xem xét việc mua nhà trong thời điểm này.

Giải quyết mặt pháp lý, mở rộng đối tượng vay

Để thúc đẩy triển khai Chương trình tín dụng 120 nghìn tỷ đồng, theo chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh, các bộ, ngành, địa phương cần tập trung tháo gỡ khó khăn pháp lý, trình tự thủ tục đầu tư, xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, tăng nguồn cung cho phân khúc bất động sản này. Ông Thịnh nhấn mạnh: Các địa phương cần xác định rõ quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội trong quy hoạch đô thị, khu công nghiệp, ngoài quỹ đất 20% nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại. Hiện nay hầu hết các địa phương chưa quan tâm đến bố trí quỹ đất làm dự án nhà ở xã hội độc lập.

Là đơn vị có nhiều đề xuất tháo gỡ các điểm nghẽn trong giải ngân, Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét mở rộng hơn một số đối tượng được vay gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng, bao gồm chủ đầu tư và người mua nhà thuộc các dự án nhà ở thương mại có giá bán dưới 3,5 tỷ đồng/căn và có ưu tiên cho người mua căn nhà đầu tiên. Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, Bộ Xây dựng cùng Ngân hàng Nhà nước Việt Nam nên khôi phục lại gói tín dụng 110 nghìn tỷ đồng cho người mua, thuê nhà ở xã hội, lãi vay ưu đãi 4,8-5% một năm trong thời hạn tối đa 25 năm. Đây là gói tín dụng từng được Bộ Xây dựng đề xuất Chính phủ, Quốc hội hồi tháng 2/2023. "Nhà nước nên thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại với đất khác và tách việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư, giải phóng mặt bằng thành dự án độc lập. Giải pháp này tạo điều kiện cho các doanh nghiệp dễ tiếp cận tín dụng và các ngân hàng thuận lợi trong xét duyệt cho vay", ông Châu nhấn mạnh.

Về mức lãi suất cho vay, Thứ trưởng Xây dựng Nguyễn Văn Sinh nhận định, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã hai lần hạ lãi suất nguồn vốn, tuy nhiên với lãi suất áp dụng trong nửa đầu năm 2024 là 8%/năm đối với chủ đầu tư và 7,5% đối với người mua nhà và thời hạn được hưởng ba năm đối với chủ đầu tư, 5 năm đối với khách hàng cá nhân chưa đủ thu hút người vay, các ngân hàng nên tiếp tục giảm lãi suất cho vay.

Một vấn đề khác cũng cần được quan tâm là việc điều chỉnh mức tính thuế thu nhập cá nhân. Ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành phân tích, một căn nhà ở xã hội hiện khoảng 1,5 tỷ đồng, người mua phải thanh toán trước từ 20-30%, còn lại vay ngân hàng thì mỗi tháng cũng phải trả 10 triệu đồng cả gốc và lãi. Nếu theo quy định người đủ điều kiện mua nhà ở xã hội phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập cá nhân (không quá 11 triệu đồng/tháng) là không hợp lý.