Có thể "rã băng" bằng giải pháp hạ lãi suất?
Thị trường bất động sản được xem là một trong ba thị trường nguồn lực đầu vào của nền kinh tế Việt Nam bên cạnh thị trường lao động và thị trường vốn, là một trong những bộ phận không thể tách rời của hệ thống kinh tế thị trường. Thế nhưng, theo dự báo được đưa ra mới đây của Hội Môi giới bất động sản, với tình hình khó khăn như hiện nay, hết năm 2023, có thể chỉ còn có khoảng 43% số doanh nghiệp bất động sản trụ được khi mà cả cung lẫn cầu đều suy giảm mạnh, khiến nhiều doanh nghiệp ngành này lao đao, thậm chí đối mặt nguy cơ phá sản.
Thế nhưng, "bức tranh" thị trường lại không thuận chiều với xu hướng tăng tín dụng trong lĩnh vực bất động sản. Theo thống kê của Ngân hàng Nhà nước, dư nợ bất động sản trên tổng dư nợ tín dụng luôn ở mức cao (ở mức 19% vào cuối năm 2020 và 19,9% vào giữa năm 2021). Tính đến cuối năm 2022, dư nợ cho vay lĩnh vực này đạt hơn 2,58 triệu tỷ đồng, chiếm hơn 21,2% tổng dư nợ toàn nền kinh tế. Xét về tốc độ tăng trưởng dư nợ tín dụng bất động sản, năm 2022, có những doanh nghiệp bất động sản tăng tín dụng tới... hơn 300%.
Để ứng phó thực trạng này, trong thời gian qua, Chính phủ đã đưa ra nhiều giải pháp hỗ trợ thị trường bất động sản như: Thành lập Tổ công tác trực tiếp tháo gỡ khó khăn; đưa ra nhiều quyết sách cụ thể để tháo gỡ, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, cụ thể như ban hành Nghị quyết số 33/NQ-CP.
Đánh giá cao những động thái tích cực của Chính phủ, song chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực lý giải sự phục hồi của thị trường này còn chậm là do nhiều khó khăn, vướng mắc chưa được tháo gỡ kịp thời, sức cầu yếu bởi tắc nguồn vốn vay...
Thực tế, Chính phủ từng đưa ra gói tín dụng 120.000 tỷ đồng với lãi suất 8,7% và 8,2% mỗi năm để hỗ trợ cho cả chủ đầu tư và người mua nhà ở xã hội. Tuy nhiên, các doanh nghiệp bất động sản cho rằng, cần phải đưa lãi suất về 5-6% mới đủ thúc đẩy sức mua, giúp thị trường phục hồi.
Thế nhưng, giảm lãi suất có "hâm nóng" được thị trường không khi mà chỉ riêng năm 2023, Ngân hàng Nhà nước đã liên tục bốn lần ra quyết định hạ lãi suất mà thị trường này vẫn... lạnh băng!?
Khẳng định việc tìm kiếm giải pháp để "rã băng" thị trường bất động sản là cấp thiết, nhưng trước khi bàn về giải pháp phục hồi thị trường, chuyên gia kinh tế Trần Du Lịch nhấn mạnh, cần phải làm rõ, chúng ta muốn có thị trường bất động sản như thế nào? Liệu là không gian chỉ dành cho giới đầu cơ hay là nơi mà người có nhu cầu chỗ ở thật sự có thể tiếp cận? Thực tế, sản phẩm bất động sản hiện nay phục vụ cho đầu cơ là chính, không đáp ứng nhu cầu người sử dụng thật sự, giá đất bị đẩy lên cao khiến thị trường méo mó. Nếu các nhà kinh doanh bất động sản sử dụng công cụ tài chính thái quá, sẽ không kiểm soát được rủi ro, gây hệ quả, không có lợi cho nền kinh tế.
Ông Trần Du Lịch chỉ rõ, đây không chỉ là mối nguy đối với hệ thống tài chính, mà còn khiến cho cơ hội sở hữu nhà ở của người có nhu cầu thực ngày càng trở nên xa vời. Vì vậy, các giải pháp của Chính phủ nhằm phòng ngừa những rủi ro cho nền kinh tế từ thị trường bất động sản, như siết lại tín dụng để hạn chế việc sử dụng đòn bẩy tài chính, là việc cần làm. Thị trường bất động sản chỉ có thể "rã băng" khi mặt bằng giá hạ xuống đến mức mà thị trường cho là hợp lý.
Cần bảo đảm khả năng thanh khoản của thị trường vốn
Nhiều chuyên gia kinh tế cho rằng, đối với một nền kinh tế đang phát triển như Việt Nam, để vừa hỗ trợ nguồn lực tài chính nhằm phát triển lành mạnh thị trường bất động sản, vừa giảm những rủi ro tiềm ẩn, cần sớm có bộ chính sách pháp luật hoàn chỉnh, nhất quán về tiếp cận đất đai, tiếp cận tài chính, đầu tư công, quy hoạch và tiêu chuẩn xây dựng. Trong đó, quan trọng nhất là việc Nhà nước cần và nên có chính sách để tăng nguồn vốn dài hạn, ổn định cho ngành bất động sản, cần tạo ra các cơ chế bảo đảm các khoản vay trong lĩnh vực bất động sản để hạn chế rủi ro đối với các tổ chức trong chuỗi tạo vốn cho thị trường.
Thực tế, đã hơn một lần Việt Nam phải trải qua chu kỳ này, nhất là giai đoạn 2008-2010. Do vậy, cơ quan quản lý cần theo dõi cẩn thận để chắc chắn rằng các khoản vay được bảo đảm và có khả năng trả nợ. Tuy nhiên, các chính sách cần được cân nhắc và triển khai thận trọng, tránh gây hoang mang và tạo ra các cú sốc dẫn đến đổ vỡ như từng xảy ra ở Mỹ, Trung Quốc...
Theo chuyên gia kinh tế Huỳnh Thế Du, để vừa hỗ trợ nguồn lực tài chính nhằm phát triển lành mạnh thị trường bất động sản, vừa giảm rủi ro tiềm ẩn đối với một nền kinh tế đang phát triển như Việt Nam, cần sớm có một bộ chính sách pháp luật hoàn chỉnh, nhất quán về tiếp cận đất đai, tiếp cận tài chính. Quan trọng nhất, Chính phủ cần và nên có chính sách để tăng nguồn vốn dài hạn, ổn định và tạo ra các cơ chế bảo đảm các khoản vay trong lĩnh vực bất động sản để hạn chế rủi ro đối với các tổ chức trong chuỗi tạo vốn cho thị trường này.
Chia sẻ quan điểm này, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Nguyễn Văn Đính thẳng thắn nhận định, mặc dù Chính phủ đã ban hành nhiều giải pháp tháo gỡ, nhưng cho tới thời điểm hiện tại, hai khó khăn chính của thị trường là "vấn đề pháp lý" và "nguồn vốn" vẫn chưa thật sự tìm được hướng giải quyết dứt điểm. Đặc biệt, khâu tiếp cận dòng tiền vẫn khá khó khăn khiến thanh khoản trên thị trường bị ách tắc, "đóng băng" giao dịch, ngưng trệ hoạt động đầu tư, sản xuất, kinh doanh... Đáng ghi nhận và nuôi dưỡng hy vọng của cộng đồng doanh nghiệp chính là Nghị quyết số 33/NQ-CP khi thể hiện một cách rõ ràng, quyết liệt mục tiêu tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn tín dụng của Chính phủ, nhằm khơi thông nguồn vốn dài hạn cho thị trường, góp phần tăng thanh khoản thị trường bất động sản Việt Nam.
