Tháo gỡ điểm nghẽn, tăng nguồn cung để kéo giảm giá nhà
Sau nhiều tháng tìm mua căn hộ gần khu vực trung tâm Thành phố không thành công, anh Phan Ngọ, nhân viên văn phòng đành tạm gác kế hoạch vì khả năng tài chính chưa đáp ứng được mức giá của thị trường. Theo anh Ngọ, giá nhà hiện đã có dấu hiệu điều chỉnh, một số chủ nhà chủ động giảm hơn 100 triệu đồng thay vì chỉ thương lượng giảm giá tượng trưng. Tuy nhiên, mặt bằng giá vẫn quá cao (từ 70-100 triệu đồng/m2) so với thu nhập của gia đình.
Câu chuyện của anh Ngọ cũng là thực trạng chung của nhiều người dân có nhu cầu an cư. Dù thị trường đã xuất hiện những đợt điều chỉnh giá, với mức giảm khoảng 10-20% tại một số khu vực, khả năng tiếp cận nhà ở của người dân vẫn rất hạn chế.
Theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu, giá nhà trên thị trường sơ cấp do một số chủ đầu tư đưa ra chỉ giảm khoảng 5%. Trong khi đó, tại thị trường thứ cấp, một số nhà đầu tư chấp nhận bán cắt lỗ với mức giảm 20-30% nhưng vẫn khó tìm được người mua.
Diễn biến thị trường cho thấy vấn đề cốt lõi nằm ở sự mất cân đối cung cầu và khả năng chi trả của người mua. 9 tháng đầu năm 2026, nhà chung cư chiếm 73,6% số căn hộ đủ điều kiện huy động vốn nhưng phân khúc trung cấp chỉ chiếm 7,1% và chưa có phân khúc nhà ở bình dân. Đây là nghịch lý khi nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp và trung bình rất lớn nhưng sản phẩm phù hợp lại thiếu hụt nghiêm trọng.
Theo Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh, 8 tháng đầu năm, toàn thành phố phát triển khoảng 12,27 triệu m2 sàn nhà ở; cấp 27.952 giấy phép xây dựng, tăng 59% so với cùng kỳ. Riêng phân khúc nhà ở xã hội, thành phố đã khởi công 10 dự án mới với tổng cộng 11.362 căn. Lũy kế đến nay có 22 dự án đang thi công, quy mô khoảng 19.878 căn.
Việc đẩy nhanh tiến độ các dự án được kỳ vọng tạo bước chuyển về nguồn cung, góp phần thực hiện mục tiêu phát triển 199.400 căn nhà ở xã hội đến năm 2030 theo chỉ tiêu Chính phủ giao.
Sau hợp nhất, tổng diện tích đất phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố đến năm 2040 dự tính khoảng 1.740ha. Đây là quỹ đất quan trọng để mở rộng nguồn cung về nhà ở cho người dân trong thời gian tới.
Tạo nền tảng an cư bền vững
Với đô thị lớn như Thành phố Hồ Chí Minh, để đáp ứng nhu cầu về nhà ở, việc cung ứng nhà ở thương mại, nhà ở xã hội vẫn không thể đáp ứng hết nhu cầu của một số người thu nhập thấp và trung bình vì họ không đủ điều kiện tài chính. Trong bối cảnh đó, phát triển nhà ở cho thuê cần trở thành một cấu phần quan trọng trong chiến lược nhà ở của thành phố.
Giai đoạn 2026-2030, Thành phố Hồ Chí Minh được giao chỉ tiêu phát triển 181.257 căn nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê, trong đó có khoảng 50.000 đến 52.000 căn định hướng dành riêng cho thuê. Cụ thể, năm 2026 là 2.000 căn, năm 2027 là 5.000 căn, năm 2028 là 10.000 căn, năm 2029 là 15.000 căn và đến năm 2030 là 20.000 căn. Số liệu này cho thấy, chỉ tiêu nhà cho thuê được nâng dần qua từng năm, đặc biệt tăng mạnh trong giai đoạn cuối của kế hoạch.
Để công tác phát triển nguồn cung nhà ở giá phù hợp, Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh đề xuất cơ chế phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp vào dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi. Theo ước tính, mức giá phân khúc này có thể dao động từ 25-30 triệu đồng/m2, tại các địa phương xa hơn đến 60-70 triệu đồng/m2.
Tại buổi làm việc ngày 29/10 với Bộ Xây dựng, ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng Giám đốc Công ty Lê Thành cho biết, doanh nghiệp đề xuất dự án Lê Thành Tân Kiên 2 với quy mô khoảng 2.000 căn nhà cho thuê. Tuy nhiên, tính chất thương mại, dịch vụ hỗn hợp của khu đất nên doanh nghiệp chưa tiếp cận được vốn vay ngân hàng.
Vướng mắc này cho thấy, nguồn cung nhà cho thuê không chỉ phụ thuộc vào quỹ đất mà còn liên quan trực tiếp khả năng huy động tài chính. Nếu cơ chế tín dụng chưa phù hợp với chu kỳ hoàn vốn, những dự án hướng đến nhóm khách hàng thu nhập thấp sẽ khó mở rộng nhanh.
Ở góc độ nghiên cứu thị trường, ông Mã Xuân Tuấn, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu tư vấn đầu tư bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh cho rằng, trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà còn là áp lực lớn đối với người dân, Chính phủ cần chỉ đạo tháo gỡ ngay các điểm nghẽn, rút ngắn thời gian thực hiện dự án nhà ở xã hội (trình tự thủ tục làm dự án nhà ở xã hội gồm 7 bước (132 ngày đối với dự án tư nhân) và 8 bước (122 ngày đối với dự án vốn đầu tư công) và nhà ở cho thuê. Một dự án kéo dài nhiều năm qua các khâu thủ tục, đất đai, quy hoạch, đầu tư xây dựng sẽ làm tăng chi phí vốn, chi phí quản lý và cuối cùng là giá thành sản phẩm.
Để giảm giá nhà một cách bền vững, ông Tuấn cho rằng, cần giảm chi phí tạo lập nhà ở từ gốc, thay vì chỉ trông chờ vào các gói tín dụng. Thành phố cần đồng thời cải cách thủ tục đầu tư, quy hoạch và đất đai; tăng nguồn cung đất đã có hạ tầng; phát triển giao thông công cộng; minh bạch thông tin dự án và kiểm soát tình trạng đầu cơ, thổi giá.
Các chuyên gia đề xuất tích hợp yêu cầu nhà ở giá phù hợp vào quy hoạch giao thông, nhất là khu vực quanh các nhà ga và những tuyến giao thông công cộng lớn. Thành phố Hồ Chí Minh cần nghiên cứu bố trí quỹ đất nhà ở xã hội, nhà cho thuê và nhà thương mại giá phù hợp gắn với các tuyến metro, đường vành đai và mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD).
Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh cũng đề xuất xem xét cho người mua nhà ở thương mại giá phù hợp tiếp cận gói tín dụng 153.000 tỷ đồng với lãi suất hợp lý, tương tự một số nhóm đối tượng mua nhà ở xã hội. Tuy nhiên, chính sách tín dụng cần đi kèm điều kiện vay phù hợp và đánh giá khả năng trả nợ, tránh tạo thêm áp lực tài chính cho người mua.
Với Thành phố Hồ Chí Minh, giải quyết bài toán nhà ở không đơn thuần là điều tiết một thị trường kinh tế mà còn là nhiệm vụ bảo đảm an sinh, giữ chân người lao động, thu hút nhân lực và tạo nền tảng cho phát triển đô thị. Quyết tâm tháo gỡ các điểm nghẽn, đẩy nhanh dự án, mở rộng nguồn cung và kiểm soát chi phí cần được cụ thể hóa bằng tiến độ, trách nhiệm và kết quả thực tế.
