Từ tăng trưởng nóng sang giá trị thực
Thị trường bất động sản Việt Nam đang trải qua giai đoạn điều chỉnh với nhiều thách thức về pháp lý, chi phí đầu vào, nguồn vốn và sức mua. Tuy nhiên, đây cũng là cơ hội để thị trường tái cấu trúc theo hướng minh bạch, thực chất và bền vững hơn trong chu kỳ cạnh tranh mới.
Khái niệm thị trường bất động sản bắt đầu được định hình tại Việt Nam từ khoảng năm 1996. Qua nhiều giai đoạn, cách nhìn nhận giá trị một sản phẩm bất động sản cũng thay đổi. Người mua, nhà đầu tư trước đây chủ yếu quan tâm vị trí, giá bán và tiến độ thanh toán, hiện nay họ quan tâm chất lượng, hạ tầng, tiện ích, môi trường sống và năng lực quản lý vận hành.
Tại Diễn đàn Phát triển chuỗi giá trị bất động sản Việt Nam năm 2026 với chủ đề “Dịch chuyển giá trị” do Tạp chí Điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes.vn) và Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam phối hợp tổ chức ngày 30/10, Tiến sĩ Lê Như Thạch, Chủ tịch Hội đồng Quản trị Tập đoàn Bcons cho biết, doanh nghiệp kiên định phát triển căn hộ phục vụ nhu cầu ở thực, hướng đến nhóm khách hàng có thu nhập trung bình, người mới tích lũy tài chính. Ở phía chủ đầu tư, doanh nghiệp phải tính toán đồng bộ từ pháp lý, chất lượng sản phẩm, khả năng hoàn thiện dự án đến tỷ lệ lấp đầy và hiệu quả khai thác sau bàn giao.
Ở góc độ quy hoạch, Tiến sĩ khoa học, Kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn, Chủ tịch Ngo Viet Architects & Planners, chuyên gia quy hoạch và kiến trúc cho rằng, việc sắp xếp, sáp nhập các đơn vị hành chính mở ra cơ hội mới cho liên kết và hợp tác vùng. Do đó, các dự án bất động sản cần được định hướng phù hợp với quy hoạch và không gian phát triển mới, thay vì chỉ tập trung vào những khu vực đô thị đã hình thành.
Thành phố Hồ Chí Minh là thí dụ rõ nét khi định hướng phát triển đô thị đa cực, đa trung tâm gắn với mở rộng không gian và đầu tư hạ tầng kết nối vùng. Theo ông Sơn, cơ hội phát triển đô thị không còn bó hẹp trong khu vực trung tâm hay địa giới hành chính trước đây. Tuy nhiên, hạ tầng cần được đầu tư đồng bộ và đi trước một bước để đáp ứng nhu cầu sinh sống, làm việc và di chuyển của người dân.
Đáng chú ý, mô hình đô thị 15 phút cần được quan tâm trong tổ chức không gian sống. Việc phát triển đô thị không thể chỉ dừng ở xây dựng nhà ở mà phải đồng thời hình thành hệ thống tiện ích, dịch vụ, không gian sinh hoạt và cơ hội việc làm thuận tiện cho cư dân. Đây là yếu tố quan trọng cho sự phát triển bền vững.
Bên cạnh quy hoạch và hạ tầng, phát triển xanh và khả năng thích ứng với biến đổi khí hậu cũng ngày càng quyết định giá trị bất động sản. Bà Phan Thu Hằng, Chủ tịch Hội đồng Công trình Xanh Việt Nam cho rằng, trước đây nhiều chủ đầu tư quan tâm đến công trình xanh chủ yếu dưới góc độ tiếp thị. Tuy nhiên, nhận thức của khách hàng, nhất là thế hệ trẻ và Gen Z, đã thay đổi khi sức khỏe, môi trường sống và khả năng thích ứng với biến đổi khí hậu trở thành những yêu cầu thiết thực. Theo bà, sản phẩm bất động sản cần được tính toán cho vòng đời sử dụng 50-100 năm.
Nâng cao năng lực doanh nghiệp, kết nối chuỗi giá trị
Sự thay đổi trong nhu cầu khách hàng và môi trường cạnh tranh đặt ra yêu cầu doanh nghiệp đổi mới toàn diện. Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc, Trưởng Bộ phận Tiếp thị Dự án nhà ở, CBRE Việt Nam, các chủ đầu tư đang chịu áp lực lớn từ chi phí tiền sử dụng đất, xây dựng, nhân công, vật liệu, quản lý vận hành và marketing. Bên cạnh đó là những thách thức về pháp lý, nguồn vốn và phương án tài chính. Sự thay đổi nhanh chóng trong hành vi khách hàng cũng khiến việc nghiên cứu, phát triển sản phẩm ngày càng phức tạp.
Tuy nhiên, cơ hội vẫn mở ra từ những chuyển động tích cực trong quy hoạch và đầu tư hạ tầng. Việc mở rộng không gian phát triển, tăng cường kết nối giao thông và liên kết vùng đang định hình lại tiềm năng của nhiều khu vực, tạo thêm lựa chọn về không gian sống cho người dân.
Theo ông Kiệt, trong giai đoạn tới, chủ đầu tư cần nâng cao ba năng lực cốt lõi: bảo đảm chất lượng pháp lý để hạn chế rủi ro và bảo đảm tiến độ; nâng cao khả năng huy động, quản trị nguồn vốn và xây dựng phương án dòng tiền khả thi; đồng thời tăng cường nghiên cứu, thiết kế sản phẩm phù hợp với nhu cầu và khả năng chi trả của khách hàng.
Từ góc độ doanh nghiệp, Tiến sĩ Lê Như Thạch cho rằng, muốn thích ứng với thị trường, trước hết doanh nghiệp phải chủ động thay đổi từ nội tại tổ chức, nhất là đội ngũ nhân sự. Việc thường xuyên học hỏi, cập nhật kiến thức và vận dụng linh hoạt vào thực tế là yêu cầu cần thiết. Bên cạnh đó, tối ưu chi phí và giá thành phải bắt đầu từ khâu thiết kế, lựa chọn phương án kết cấu và giải pháp kỹ thuật hợp lý, chứ không phải bằng cách cắt giảm chất lượng trong thi công.
Trong khi đó, ông Ngô Viết Nam Sơn cho rằng, bài toán nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người dân cần được giải quyết bằng tư duy phát triển cởi mở hơn. Doanh nghiệp phải xem xét đồng thời vị trí, kết nối giao thông, việc làm, tiện ích và thiết kế sản phẩm để tìm ra giải pháp phù hợp với từng nhóm khách hàng, từng phân khúc thị trường.
Một yếu tố quan trọng khác là hình thành và phát triển chuỗi giá trị bất động sản. Theo Tiến sĩ Lê Như Thạch, sự kết nối giữa chủ đầu tư và nhà cung cấp giúp lựa chọn vật tư, sản phẩm và giải pháp phù hợp với từng phân khúc, qua đó kiểm soát giá thành nhưng vẫn bảo đảm chất lượng. Khi các bên xây dựng được quan hệ hợp tác lâu dài, dựa trên sự tin tưởng, doanh nghiệp có thể chủ động hơn về chất lượng cung ứng, tiến độ và hiệu quả triển khai dự án. Việc tổ chức cung ứng với quy mô lớn cũng tạo lợi thế về chi phí.
