Sửa đổi, bổ sung quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư
Sáng 22/10, thừa ủy quyền của Thủ tướng Chính phủ trình bày tờ trình dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) trước Quốc hội, Bộ trưởng Tư pháp Hoàng Thanh Tùng cho biết, dự thảo Luật gồm 13 chương, 130 điều, giảm 68 điều so quy định của Luật Nhà ở năm 2023.
Dự thảo phân cấp triệt để cho chính quyền địa phương, gồm 20/21 thủ tục thuộc thẩm quyền địa phương, chỉ còn 1 thủ tục cho thuê nhà ở công vụ thuộc thẩm quyền của Bộ Xây dựng; đồng thời, cắt giảm 3/4 điều kiện kinh doanh và đơn giản hóa thành phần hồ sơ thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục hành chính.
Trong lần sửa đổi này, Chính phủ bổ sung định hướng phát triển 4 nhóm nhà ở và chính sách áp dụng tương ứng đối với từng nhóm nhà gồm: nhà thương mại, nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ, nhà ở chính sách để thể chế hóa quan điểm của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm tại Thông báo số 64-TB/VPTW của Văn phòng Trung ương.
Trong đó, quy định nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường; chỉnh lý quy định về việc phân lô bán nền theo hướng: đối với đô thị loại III và các khu vực còn lại, giao địa phương quyết định khu vực cho phép chủ đầu tư được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô bán nền cho người dân tự xây dựng nhà ở.
Đáng chú ý, dự thảo Luật bổ sung chương mới về phát triển nhà ở cho thuê, quy định về đối tượng được thuê; hình thức phát triển thông qua vốn nhà nước, vốn ngoài nhà nước; yêu cầu đối với dự án và thủ tục đầu tư dự án; chính sách ưu đãi chủ đầu tư dự án; giá cho thuê nhà ở; quản lý nhà ở cho thuê.
Về nhà ở công vụ, dự thảo cơ bản kế thừa quy định của Luật Nhà ở năm 2023, có bổ sung chính sách miễn tiền thuê nhà ở công vụ đối với cán bộ, công chức, viên chức, người lao động được điều động, luân phiên, biệt phái đến công tác tại xã có điều kiện kinh tế-xã hội đặc biệt khó khăn, khu vực biên giới, hải đảo.
Nhà ở chính sách là nhà ở được Nhà nước đầu tư, tạo lập hoặc hỗ trợ tạo lập để giải quyết chỗ ở cho đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở, bao gồm: nhà ở của cán bộ cao cấp của Đảng và Nhà nước; nhà ở cho người có công và chương trình mục tiêu; nhà ở xã hội để bán, cho thuê mua, cho thuê; nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân để bán, cho thuê mua, cho thuê và nhà ở phục vụ tái định cư.
Đối với chính sách phát triển nhà ở xã hội, dự thảo Luật đã luật hóa các quy định phù hợp của Nghị quyết số 201 của Quốc hội, Nghị quyết số 66.15 năm 2026 của Chính phủ; chỉnh lý quy định về bán lại nhà ở xã hội sau 5 năm; quy định về đất để phát triển nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân nhằm bảo đảm phù hợp với thực tiễn.
Đồng thời, chỉnh lý quy định liên quan nghĩa vụ nhà ở xã hội của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại theo hướng giao Chính phủ quy định chi tiết để tháo gỡ vướng mắc trong thực tiễn về việc xác định chi phí hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội tại thời điểm thực hiện nghĩa vụ.
Về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, dự thảo bổ sung nguyên tắc thực hiện gắn với tái thiết đô thị; bổ sung hình thức đầu tư theo phương thức đối tác công tư góp phần bổ sung phương thức huy động nguồn lực để thực hiện dự án; đơn giản hóa thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án. Ngoài ra, sửa đổi, bổ sung quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư nhằm nâng cao chất lượng quản lý vận hành nhà chung cư, hạn chế tranh chấp khiếu nại.
Bên cạnh đó, dự thảo lược bỏ 7 nội dung quy định về hành vi nghiêm cấm để bảo đảm phù hợp quy định của một số luật mới được ban hành hoặc chuyển thành quy định thay vì nghiêm cấm; một số nội dung trùng lắp với pháp luật có liên quan để bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật.
Không để xảy ra tình trạng trục lợi chính sách về nhà ở
Nêu quan điểm thẩm tra, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật và Tư pháp Phan Chí Hiếu cho biết, Ủy ban và các cơ quan tham gia thẩm tra nhất trí với sự cần thiết sửa đổi toàn diện Luật Nhà ở.
Ủy ban Pháp luật và Tư pháp đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo tiếp tục thể chế hóa đầy đủ các chủ trương, định hướng, yêu cầu tại Nghị quyết số 21-NQ/TW và Thông báo số 64-TB/VPTW liên quan đến phân loại phát triển nhà ở theo 4 nhóm (nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ, nhà ở chính sách) để có các cơ chế, chính sách tương ứng.
Có biện pháp kiểm soát chặt chẽ, minh bạch các trường hợp được hưởng chính sách ưu tiên về nhà ở, không để xảy ra tình trạng trục lợi chính sách; ngăn chặn tình trạng đầu cơ nhà ở. Đồng thời, “hạn chế tối đa việc phân lô bán nền tại khu vực đô thị, đặc biệt tại các đô thị lớn”; “có cơ chế ưu đãi khuyến khích phát triển nhà ở cho thuê với giá phù hợp đáp ứng nhu cầu nơi ở của nhân dân”.
Liên quan một số nội dung của dự thảo Luật, về “Quỹ nhà ở”, đề nghị tiếp tục nghiên cứu, làm rõ nguồn vốn của Quỹ nhà ở, nguyên tắc quản lý, sử dụng vốn và hạch toán tài sản hình thành từ vốn của Quỹ nhà ở; cơ chế quản lý vốn của Quỹ để bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ với các quy định có liên quan pháp luật về ngân sách nhà nước.
Về nhà ở thương mại, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật và Tư pháp Phan Chí Hiếu cho biết, so với quy định về nghĩa vụ của chủ đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại của Luật Nhà ở năm 2023, dự thảo Luật đã lược bỏ quy định về nghĩa vụ “đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật” khi bố trí quỹ đất hoặc đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại để thực hiện nghĩa vụ phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê.
Ủy ban Pháp luật và Tư pháp nhận thấy, đây là chính sách nhân văn, thể hiện tinh thần Nhà nước và doanh nghiệp chung tay thực hiện chính sách an sinh xã hội (Nhà nước dành quỹ đất, doanh nghiệp đầu tư hạ tầng). Do đó, đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo nghiên cứu, cân nhắc kỹ lưỡng quy định nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại trong việc phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê để bảo đảm trách nhiệm xã hội của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.
Liên quan nhà ở cho thuê, cơ quan thẩm tra đề nghị tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện quy định về đối tượng được thuê nhà ở cho thuê, các đối tượng ưu tiên được thuê nhà ở để bảo đảm xác định đối tượng thụ hưởng chính sách một cách phù hợp, đặc biệt đối với các dự án nhà ở cho thuê được đầu tư xây dựng bằng vốn của Nhà nước để bảo đảm phù hợp mục tiêu của chính sách là giải quyết nhu cầu nhà ở của các đối tượng có khó khăn về nhà ở và tiết kiệm nguồn lực của ngân sách nhà nước.
Liên quan quản lý, sử dụng nhà chung cư, Ủy ban Pháp luật và Tư pháp đề nghị tiếp tục rà soát, đề xuất chính sách để bảo đảm tháo gỡ triệt để các điểm nghẽn đã được chỉ ra trong Báo cáo tổng kết thi hành Luật Nhà ở năm 2023 và thực tiễn triển khai Luật Nhà ở trong thời gian qua, đặc biệt là những bất cập trong quản lý, sử dụng nhà chung cư như: vấn đề trục lợi chính sách của Ban quản trị, tranh chấp giữa Ban quản trị nhà chung cư và cư dân; tranh chấp về phần sở hữu chung - sở hữu riêng của nhà chung cư.
