Theo Phó Thống đốc NHNN Đào Tiến Sơn, tính đến cuối tháng 8/2025, tổng dư nợ tín dụng đạt 17,14 triệu tỷ đồng, tăng 11,08% so với cuối năm 2024, ước tính cả năm tăng 20,19% - mức cao nhất trong nhiều năm qua. Nhiều chuyên gia cho rằng, mức tăng trưởng này chưa “nóng” nếu so với GDP và lạm phát, nhưng chỉ an toàn khi vốn chảy vào lĩnh vực ưu tiên.
Bất động sản chiếm ưu thế
Thế nhưng, theo báo cáo của NHNN, đến ngày 31/7 dư nợ tín dụng bất động sản của các tổ chức tín dụng đạt 4,08 triệu tỷ đồng, tăng 16,95% so với cuối năm 2024, cao hơn mức tăng trưởng tín dụng chung. Tín dụng bất động sản hiện chiếm 23,68% tổng dư nợ toàn nền kinh tế, với tỷ lệ nợ xấu ở mức 2,43%.
Trong cơ cấu, dư nợ cho hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 1,79 triệu tỷ đồng, tăng 23,87% và chiếm gần 44% tổng dư nợ bất động sản. Dư nợ cho vay tiêu dùng và tự sử dụng bất động sản đạt 2,28 triệu tỷ đồng, tăng 12,04% và chiếm hơn 56%.
Thống kê từ 14 ngân hàng đến cuối quý II/2025 cho thấy, có 10 ngân hàng tăng trưởng cho vay bất động sản hơn 20%. VIB dẫn đầu với hơn 10.159 tỷ đồng, tăng 78,3% so với đầu năm. Đáng chú ý, dư nợ của VIB đã tăng vọt từ 1.673 tỷ đồng đầu năm 2024 lên 5.695 tỷ đồng đầu năm 2025, tức gấp 2,4 lần. Saigonbank và PGBank cũng ghi nhận mức tăng lần lượt là 30,9% và 30,1%...
NHNN cho rằng tín dụng bất động sản đang tăng nhanh, chiếm tỷ trọng ngày càng lớn trong tổng dư nợ của nền kinh tế. Đáng lưu ý, phần lớn vốn lại tập trung vào hoạt động kinh doanh bất động sản. Trong khi đó, đặc thù của lĩnh vực này là cần nguồn vốn trung và dài hạn nhưng ngân hàng chủ yếu huy động vốn ngắn hạn. Sự chênh lệch kỳ hạn này có thể tạo ra rủi ro thanh khoản, đặc biệt nếu khách hàng không trả nợ đúng hạn. NHNN cũng thẳng thắn nhận định, hiện vẫn còn một số chủ đầu tư có tiềm lực tài chính hạn chế, càng làm gia tăng nguy cơ rủi ro đối với hệ thống.
Nêu quan điểm về vấn đề này, tại Diễn đàn cấp cao Cố vấn Tài chính Việt Nam 2025 diễn ra chiều 25/9 với chủ đề “Kỷ nguyên mới, sức bật mới”, TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ cũng cho biết, tín dụng bất động sản hiện tăng hơn 20%, gấp đôi tốc độ tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống chỉ khoảng 10%.
Ông Lực nhận định, điều này cho thấy sự phục hồi của thị trường đang đi kèm với mức độ phụ thuộc ngày càng lớn của nền kinh tế vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng.
Đồng quan điểm, TS Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia cũng cho rằng, tín dụng ngân hàng hiện vẫn là kênh vốn chủ yếu của thị trường bất động sản, chiếm khoảng 25% tổng dư nợ toàn hệ thống. Tỷ lệ này tại Mỹ, châu Âu hay Trung Quốc cũng dao động trong khoảng 25 đến 29%.
Hiện, ở Việt Nam khoảng 40% tín dụng bất động sản được sử dụng cho hoạt động đầu tư, trong khi 60% còn lại phục vụ nhu cầu mua nhà của người dân. Tuy vậy, việc quá phụ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng tiềm ẩn nhiều rủi ro và khó tạo nền tảng phát triển bền vững cho thị trường.
Theo phân tích của các chuyên gia, sở dĩ nền kinh tế nói chung, đặc biệt là lĩnh vực bất động sản ngày càng phụ thuộc vào ngân hàng cũng là điều dễ hiểu, bởi lẽ kênh trái phiếu, cổ phiếu chưa trở thành kênh cung ứng vốn dài hạn. Tính đến giữa năm 2025, tỷ trọng hai kênh này chỉ chiếm lần lượt 9,95% và 0,23% tín dụng ngân hàng. Hay nói cách khác, thị trường tài chính đang phát triển thiếu cân xứng.
Trong khi đó, thị trường bất động sản lại đang có rất nhiều yếu tố hỗ trợ như kinh tế thế giới giảm tốc nhưng không suy thoái, kinh tế Việt Nam bước vào kỷ nguyên mới, kinh tế vĩ mô trong nước ổn định, đột phá về thể chế, đầu tư công và phát triển cơ sở hạ tầng được đẩy mạnh… Đặc biệt là mặt bằng lãi suất đang “vô cùng hấp dẫn” dự kiến sẽ được duy trì đến năm 2026.
Tính đến giữa năm 2025, tín dụng ngân hàng chiếm tới 59% tổng vốn cung ứng cho nền kinh tế, trong khi vốn FDI chỉ đạt 13,96% và vốn đầu tư công ở mức 13,23%. So với cuối năm 2024, tỷ trọng này đã thay đổi rõ rệt khi tín dụng ngân hàng mới ở mức 50,6%, còn FDI và đầu tư công lần lượt là 15,01% và 16,31%.
Nắn dòng vốn tín dụng đi đúng hướng
Trước áp lực rủi ro sẽ đến từ thị trường bất động sản, NHNN đã ban hành nhiều quy định nhằm hướng dòng vốn tín dụng vào đúng lĩnh vực ưu tiên, trong đó đáng chú ý nhất là Thông tư 14/2025/TT-NHNN (gọi là Thông tư 14) quy định tỷ lệ an toàn vốn đối với ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài.
Theo luật sư Thu Hà (Đoàn Luật sư Hà Nội), Thông tư 14 mang đến ba thay đổi lớn cho hoạt động tín dụng bất động sản. Thứ nhất, thay vì dựa vào cả mục đích vay và tài sản bảo đảm như quy định cũ, nay chỉ còn một tiêu chí duy nhất: Mục đích vay để mua, thuê mua, xây dựng, sửa chữa hoặc kinh doanh bất động sản. Quy định mới giúp phản ánh đúng thực tế dư nợ cho vay bất động sản, tránh tình trạng nhiều khoản vay bị “lọt lưới” phân loại.
Thứ hai, Thông tư 14 đưa ra khái niệm tài sản bảo đảm “đủ tiêu chuẩn” và “chưa đủ tiêu chuẩn”. Các tài sản có pháp lý hoàn chỉnh sẽ được hưởng hệ số rủi ro thấp, trong khi những tài sản chưa hoàn thiện pháp lý, đặc biệt là tài sản hình thành trong tương lai, sẽ phải chịu hệ số cao hơn. Cơ chế này buộc ngân hàng theo sát tiến độ pháp lý, tạo động lực để khách hàng hoàn thiện thủ tục, qua đó giảm rủi ro cho hệ thống.
Thứ ba, thay vì chỉ dựa vào LTV (tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản) và DSC (tỷ lệ thu nhập trên số tiền trả nợ) như trước, Thông tư 14 tập trung vào việc nguồn trả nợ có đến từ chính tài sản bảo đảm hay không. Nếu khách hàng trả nợ bằng dòng tiền phát sinh từ bất động sản thế chấp, khoản vay sẽ được coi là rủi ro cao hơn; ngược lại, nếu trả nợ từ thu nhập ổn định như lương, khoản vay sẽ an toàn hơn. Cách tiếp cận này tiệm cận chuẩn Basel III, đánh giá rủi ro sát thực tế hơn.
Ngoài ra, Thông tư 14 còn yêu cầu để khoản vay được phân loại là “đủ tiêu chuẩn” thì giá trị tài sản bảo đảm phải bằng hoặc cao hơn 100% dư nợ. Nhờ đó, ngân hàng có thể được áp dụng hệ số rủi ro thấp, giảm chi phí dự phòng và tối ưu chi phí vốn.
NHNN cũng tiến tới quy định các khoản vay phục vụ kinh doanh bất động sản phải áp dụng hệ số rủi ro cao nhất 200%, trong khi tín dụng dành cho nhà ở xã hội được hưởng hệ số thấp hơn, chỉ từ 20 đến 50%.
Song song với đó, NHNN từng bước siết lại tỷ lệ vốn ngắn hạn được dùng cho vay trung và dài hạn, đồng thời tăng cường giám sát, thanh tra và kiểm tra hoạt động tín dụng bất động sản. Cơ quan này cũng triển khai nhiều chương trình tín dụng ưu đãi cho nhà ở xã hội và nhà ở cho người thu nhập thấp theo chỉ đạo của Chính phủ và Thủ tướng Chính phủ.
Ở góc nhìn đa chiều, các chuyên gia cảnh báo thị trường bất động sản Việt Nam đang tồn tại những nghịch lý lớn là cung cầu mất cân đối, phân khúc phát triển lệch lạc và giá nhà tăng cao ngoài tầm với. Đây chính là nguyên nhân khiến thanh khoản ở phân khúc căn hộ rơi xuống mức thấp, dù nhu cầu nhà ở thực tế trong xã hội vẫn rất lớn.
Một khảo sát quốc tế cho thấy, để mua được một căn hộ ở mức giá trung bình, một công chức tại Việt Nam phải tích lũy tới 26 năm, trong khi bình quân thế giới chỉ là 15 năm. Khoảng cách ấy không chỉ phản ánh sự méo mó của thị trường mà còn gióng lên hồi chuông báo động. Nếu không có những giải pháp mạnh mẽ và đồng bộ, thời gian này sẽ còn kéo dài hơn nữa, biến giấc mơ an cư của người trẻ thành một khát vọng xa vời.
Trước thực trạng này, TS Cấn Văn Lực nhấn mạnh cần nhanh chóng triển khai một loạt giải pháp để hạ nhiệt giá bất động sản. Theo đó, các cơ quan quản lý phải đẩy nhanh hoàn thiện thể chế, xây dựng khung pháp lý minh bạch và cơ sở dữ liệu đất đai, bất động sản thống nhất; đồng thời xử lý tận gốc những yếu tố đang đẩy giá nhà tăng bất hợp lý.
