Sau giai đoạn trầm lắng trước đó, thị trường bất động sản đã có nhiều chuyển động đáng chú ý trong nửa đầu năm 2025. Giá căn hộ tăng nhanh, thanh khoản cải thiện và dòng tiền có xu hướng quay lại. Những tín hiệu này mở ra kỳ vọng về một quý IV sôi động và bền vững hơn cho toàn thị trường.
Theo đó, Hà Nội ghi nhận giá căn hộ sơ cấp quý II/2025 đạt 80 triệu đồng/m², tăng 6% theo quý và 30% so cùng kỳ. Thành phố Hồ Chí Minh giữ mức 89 triệu đồng/m², cao hơn 15% so năm trước. Các dự án chung cư cũ hoàn thiện pháp lý còn tăng 20 - 33%. Nhu cầu quay trở lại mạnh mẽ cùng với thanh khoản cải thiện rõ rệt. Quý I có hơn 12.000 giao dịch (hấp thụ 45%), quý II tăng lên 36.000 sản phẩm mới, đưa nguồn cung nửa đầu năm lên 64.000 căn với tỷ lệ hấp thụ 54%.
Từ tinh gọn bộ máy và cải thiện dòng vốn
Trong quý III, thị trường ghi nhận sự trầm lắng theo chu kỳ thị trường. Nhưng bước sang quý IV, nhiều yếu tố vĩ mô đang tạo nên một nền tảng thuận lợi để thị trường bất động sản lấy lại đà phát triển. Trước hết là nhu cầu thực tế từ người dân. Quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ, dân số cơ học tại Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh và các đô thị vệ tinh tiếp tục tăng cao. Nhu cầu về chỗ ở không ngừng mở rộng, nhất là ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền.
Song hành cùng nhu cầu, chính sách cũng đang tạo ra động lực quan trọng. Nghị quyết 66 và 68 của Bộ Chính trị về đổi mới công tác xây dựng pháp luật và phát triển kinh tế tư nhân cùng những bước đi tinh gọn bộ máy quản lý được kỳ vọng sẽ tháo gỡ những nút thắt thủ tục. Các dự án triển khai nhanh hơn, giảm chi phí và rút ngắn thời gian đưa sản phẩm ra thị trường.
Đây là tín hiệu tích cực cho cả doanh nghiệp lẫn người mua, bởi giá thành sản phẩm có cơ hội trở nên hợp lý hơn. Phần lớn các doanh nghiệp cũng đều kỳ vọng những chuyển biến về cơ chế pháp lý, đặc biệt là làn sóng cải cách thủ tục hành chính.
"Khi bộ máy theo định hướng chung của Chính phủ được thu gọn lại, tức là nhỏ gọn lại thì làm cho tất cả quy trình chỉ còn 1, 2 cửa. Tất cả doanh nghiệp đều kỳ vọng và chúng tôi cũng tin tưởng việc tốc độ hoàn thiện pháp lý sẽ nhanh hơn”, ông Lê Xuân Nga, Tổng Giám đốc Best Property nhận định.
Còn theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, lực cầu hiện là yếu tố chi phối lớn nhất thị trường. Ông Đính cho rằng, không chỉ nhu cầu đầu tư và kinh doanh, mà ngay cả dòng vốn đầu cơ cũng đang trở thành động lực quan trọng, tạo xung lực mới cho bất động sản. Với nền tảng này, thị trường nhiều khả năng sẽ tăng trưởng mạnh mẽ, vượt trội so với năm 2024.
Một yếu tố cộng hưởng cùng cải cách thể chế, đưa thị trường vào một giai đoạn sôi động và cân bằng hơn là việc nhiều ngân hàng đã bắt đầu duy trì mặt bằng lãi suất ở mức hợp lý hơn. Điều này không chỉ tạo điều kiện cho người mua nhà vay vốn mà còn giúp doanh nghiệp bất động sản có thêm nguồn lực tài chính để xoay vòng vốn, mở rộng dự án.
Trong khi đó, biến động của các kênh đầu tư khác như chứng khoán hay vàng càng khiến bất động sản trở thành lựa chọn an toàn cho nhà đầu tư trung và dài hạn. Song song, dòng vốn ngoại từ Hàn Quốc, Singapore, Nhật Bản tiếp tục đổ vào các dự án có pháp lý minh bạch, hạ tầng tốt. Đây được xem là lực đỡ quan trọng, bổ sung nguồn vốn cần thiết cho thị trường trong bối cảnh nhu cầu nhà ở còn rất lớn.
Thanh khoản và giá tiền
Thị trường bất động sản đang bước vào một giai đoạn sàng lọc mới, khi người mua ngày càng kỹ tính và đòi hỏi sản phẩm phải đáp ứng những tiêu chí khắt khe về giá trị sống. Thực tế nửa đầu 2025 cho thấy, dù giá căn hộ tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh tăng mạnh, thanh khoản vẫn cải thiện với tỷ lệ hấp thụ 54%, khẳng định nhu cầu ở thật còn rất lớn.
Ông Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh, nhà ở đô thị luôn là phân khúc then chốt trong phát triển kinh tế và mở rộng không gian đô thị. Xu hướng này dự báo sẽ bùng nổ mạnh hơn tại các khu vực ven đô, nơi hạ tầng ngày càng hoàn thiện và giá cả vẫn trong tầm với.
Ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển kinh doanh OneHousing cho biết, người mua ngày nay không chỉ tìm kiếm một mái che mà là một không gian sống trọn vẹn. Điều này buộc các chủ đầu tư phải chuyển mình, tập trung vào phát triển tiện ích nội khu, dịch vụ và kết nối đô thị.
"Trước đây, nguồn cung khan hiếm nên một dự án chưa hoàn chỉnh vẫn có thanh khoản. Nhưng bây giờ, yêu cầu của người dân đã cao hơn. Một khu đô thị không thể chỉ có nhà không mà phải là cả một hệ sinh thái”, ông Trung nhận định.
Bên cạnh đó, các chuyên gia cũng chỉ ra sự dịch chuyển mạnh mẽ trong chiến lược của các chủ đầu tư. Ông Lê Xuân Nga nhấn mạnh: "Thời gian tới, các chủ đầu tư nên tập trung vào dòng sản phẩm mix giữa nhu cầu để ở và thương mại. Thí dụ, làm bất động sản nghỉ dưỡng phải tập trung vào giá trị nghỉ dưỡng thực cho khách hàng, chứ không phải giá trị kinh doanh ảo. Điều này cho thấy thị trường đang hướng tới tính bền vững, nơi giá trị sản phẩm được đo lường bằng trải nghiệm thực của cư dân và nhà đầu tư”.
Có thể thấy, thị trường bất động sản biến chuyển cuối năm 2025 không đến từ một yếu tố đơn lẻ. Nó là sự cộng hưởng của ba trụ cột từ chính sách hỗ trợ mạnh mẽ, nguồn vốn ổn định cho đến nhu cầu. Tuy nhiên vẫn còn nhiều "nút thắt" phải giải quyết trước khi hiện thực những kỳ vọng về thị trường bất động sản Việt Nam. Theo đánh giá của một số chuyên gia, giá nhà đất hiện tại đang ở mức quá cao. Nguồn cung nhà ở xã hội mặc dù được quan tâm nhưng chưa có nhiều cải thiện. Đối với những người thu nhập bình thường, giấc mơ an cư vẫn ngày càng xa vời.
Ngày 22/9, trong phiên họp của Ban chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản, Thủ tướng Phạm Minh Chính đề nghị làm rõ có hay không sự thao túng thị trường bất động sản để chấn chỉnh tình trạng găm hàng, đội giá, thổi giá, làm méo mó thị trường, đặc biệt phải trả lời được tại sao giá nhà chung cư lại cao và cao mãi.
