Mâu thuẫn, chồng chéo, đã giải quyết nhưng chưa triệt để
Doanh nghiệp nhận thấy nhiều điểm tích cực, tiến bộ trong dự thảo Luật Đất đai khi dự thảo đã phần nào giải quyết được những vấn đề "nóng" (quy định mâu thuẫn, chồng chéo; thủ tục hành chính phức tạp; khoảng trống pháp lý cho những yêu cầu từ thực tiễn; chuyển dịch cơ chế quản lý từ hành chính sang kinh tế…).
Tuy nhiên, nhiều quy định tại dự thảo Luật Đất đai chưa đồng bộ với quy định tại các Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư, Luật Quy hoạch, Luật Nhà ở,… Điều này có thể gây cản trở cho hoạt động đầu tư của doanh nghiệp khi triển khai trên thực tế. Chẳng hạn, theo Luật Đầu tư 2020, có ba hình thức lựa chọn nhà đầu tư: đấu giá quyền sử dụng đất; đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư và chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư. Dự luật không quy định giao đất, cho thuê đất cho trường hợp chấp thuận nhà đầu tư. Điều này có thể dẫn tới trường hợp, khi nhà đầu tư được chấp thuận đầu tư nhưng không biết phải thực hiện thủ tục nào để được Nhà nước giao đất, cho thuê đất.
Không chỉ chưa thống nhất với các Luật đang có hiệu lực, dự thảo Luật Đất đai còn có quy định chồng chéo với dự thảo Luật Đấu thầu cũng đang được soạn thảo và trình ra Quốc hội cho ý kiến trong tháng 10 tới đây. Cả hai dự thảo này đều quy định về điều kiện của nhà đầu tư tham gia đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư (dự thảo Luật Đấu thầu sử dụng khái niệm là "tư cách hợp lệ của nhà đầu tư") và hai điều kiện này đang khác nhau. Điều này có thể khiến nhà đầu tư gặp khó trong xác định điều kiện tham gia đấu thầu, cũng như việc triển khai dự án sau khi trúng thầu (liệu có được thành lập doanh nghiệp dự án để thực hiện không hay phải tự thực hiện).
Mặc dù đã rà soát hơn 100 văn bản pháp luật liên quan đến đất đai, nhưng để bảo đảm các quy định tại dự thảo Luật Đất đai thật sự đồng bộ với các văn bản pháp luật khác (những luật đang có hiệu lực, những luật đang ở giai đoạn soạn thảo sửa đổi) vẫn là vấn đề… khó mà dự luật chưa giải quyết được.
Khai thông nguồn lực đầu tư nhưng thủ tục chưa thông
Trong lần sửa đổi này, doanh nghiệp rất kỳ vọng những đột phá về cải cách hành chính trong lĩnh vực đất đai. Dự thảo Luật Đất đai đã phần nào làm được điều này, tuy vậy vẫn còn khá nhiều quy định chưa thật sự tạo thuận lợi cho các nhà đầu tư vì sự thiếu rõ ràng và/hoặc không "khớp" với các văn bản pháp luật khác.
Một số quy định là thủ tục hành chính, nhưng doanh nghiệp lại không biết phải thực hiện theo trình tự nào, cơ quan có thẩm quyền sẽ dựa vào tiêu chí nào để đồng ý hay từ chối. Sự thiếu rõ ràng này ở các thủ tục như: lập phương án sử dụng đất khi thực hiện tập trung đất nông nghiệp; xin chấp thuận phương án sử dụng đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh khi nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp;...
Đặc biệt, còn có một số thủ tục có tính chất chồng lấn với các thủ tục ở văn bản pháp luật khác, gây mất thời gian và chi phí thực hiện của doanh nghiệp. Chẳng hạn, thủ tục xin gia hạn khi hết thời hạn sử dụng đất của dự án đầu tư, doanh nghiệp phải xin gia hạn tại cơ quan quản lý đất đai. Trong khi đó, ở pháp luật về đầu tư, doanh nghiệp cũng phải thực hiện thủ tục xin gia hạn dự án đầu tư đồng thời với gia hạn thời hạn sử dụng đất tại cơ quan đăng ký đầu tư. Doanh nghiệp sẽ phải thực hiện thêm thủ tục ở cơ quan quản lý đất đai trong khi chính cơ quan này đã cho ý kiến trong quá trình thẩm định của cơ quan đăng ký về đầu tư.
Những vấn đề nêu trên cho thấy rằng nhu cầu sửa đổi Luật Đất đai rất lớn. Việc sửa Luật Đất đai không chỉ để tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc đang tồn tại trên thực tiễn, giảm rủi ro pháp lý cho các cơ quan quản lý lẫn doanh nghiệp khi thực hiện các hoạt động mà còn góp phần khơi thông nguồn lực phát triển, thúc đẩy các hoạt động đầu tư, kinh doanh, qua đó thúc đẩy tăng trưởng, tạo thêm công ăn việc làm cho người dân.
Hiếm có văn bản luật nào lại nhận được sự quan tâm, chỉ đạo sát sao của Đảng như vấn đề về đất đai. Có đến bốn Nghị quyết của Đảng và một Kết luận của Bộ Chính trị đề cập vấn đề về sửa đổi Luật Đất đai. Đặc biệt Nghị quyết 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương mới đây đã đánh giá toàn diện những mặt được, những điểm còn hạn chế của pháp luật đất đai, từ đó xác định quan điểm chỉ đạo trong lần sửa đổi tới đây cũng như đặt ra các mục tiêu, nhiệm vụ, giải pháp để hoàn thiện pháp luật về đất đai. Đây được xem là kim chỉ nam cho lần sửa đổi Luật Đất đai lần này.
Dự thảo Luật Đất đai sẽ được thảo luận trong ba kỳ họp. Đây là chặng đường dài. Doanh nghiệp hy vọng, dự luật sẽ tiếp tục hoàn thiện để khi ban hành trở thành đạo luật có những bước đột phá trong cơ chế quản lý và khai thông các nguồn lực của đất nước.
