“Bình chân”… kinh doanh
Sau gần nửa năm kể từ ngày đến hạn di dời theo Nghị định 99, các hộ kinh doanh tại tổ hợp chung cư HH Linh Đàm gồm 12 tòa cao ốc 40 tầng tại quận Hoàng Mai (Hà Nội) vẫn “bình chân như vại”. Nhiều tấm biển quảng cáo vẫn được căng lên. Điển hình như các biển xoa bóp, bấm huyệt ở tầng 4 (HH3A), và tầng 2 (HH4A); Biển cải tạo, hoàn thiện nội thất ở tầng 3 (HH3A), Viện tạo mẫu tóc ở tầng 6 (HH1C), quảng cáo giặt là, học tiếng Anh, Kim Spa ở HH2A… Đó là chưa kể đến ba ki-ốt sửa chữa xe máy, vi phạm quy định về bảo đảm an toàn chung cư. Anh Nguyễn Đạt, chủ cơ sở xoa bóp, bấm huyệt tại tầng 4, tòa HH3A chia sẻ: “Em có biết quy định. Nhưng cũng không hiểu vì sao chúng em làm dịch vụ lành mạnh, không gây ảnh hưởng đến ai, sao phải di chuyển?”.
Vì sao quy định đã có mà việc thi hành vẫn giậm chân tại chỗ? Trao đổi với phóng viên, ông Bùi Công Sự, Trưởng tòa nhà HH3A cho biết, theo các quy định của pháp luật và của Ban giám đốc, chỉ có tầng một và hai được phép kinh doanh, từ tầng ba trở lên là một số hộ kinh doanh tự phát. “Cấp trên đã chỉ đạo chúng tôi nhắc nhở, dẹp bỏ. Chung cư không được phép kinh doanh, gắn biển quảng cáo, kể cả ở hành lang. Nhiều hộ thua lỗ cũng đã tự chuyển đi rồi”, ông Sự nói. Tuy nhiên ông Sự không trả lời được vì sao tòa chung cư đã đưa vào sử dụng hơn một năm và có được nhắc nhở, nhưng vẫn chưa kiểm soát chặt chẽ việc kinh doanh lộn xộn này.
Ở cấp cao hơn, ông Đặng Hữu Kỳ, Phó Giám đốc chi nhánh Dịch vụ nhà ở Linh Đàm than khó: “Từ tầng ba không được kinh doanh, nhưng các hộ dân lập luận đã là nhà của họ, nên có quyền kinh doanh hoặc cho thuê. Dù đã cố gắng, nhưng đúng là chúng tôi chưa kiểm soát hết”.
Trước phản ánh của phóng viên về tình trạng một số hộ dân đặt biển quảng cáo trong hành lang, vận chuyển đệm mút, quần áo vào căn hộ chung cư, lãnh đạo chi nhánh Dịch vụ nhà ở Linh Đàm ngay tức khắc đã chỉ đạo các tổ bảo vệ tháo dỡ, cấm dùng căn hộ làm kho chứa đồ dễ cháy.
Chỉ riêng vấn đề quản lý ở một tổ hợp chung cư đã cho thấy nhiều vấn đề tồn tại. Thực tế ở nhiều chung cư khác, việc bất chấp lệnh cấm cũng diễn ra, như tòa nhà 18T1, 34T, 29T2 khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính; Udic Hoàng Đạo Thúy; Golden Land (đường Nguyễn Trãi); các tòa nhà khu vực Phạm Văn Đồng; Lê Văn Lương; D2 Giảng Võ, B4 Kim Liên… Có doanh nghiệp nói chưa biết đến lệnh cấm, lại có người chần chừ di dời vì thấy các doanh nghiệp khác vẫn chưa di dời. Anh Nguyễn Văn Công (chủ doanh nghiệp nhỏ ở quận Thanh Xuân chia sẻ: “Để chấn chỉnh công tác quản lý chung cư thì phải tìm nhiều giải pháp. Nếu chỉ chọn giải pháp cấm thì không nên”. Trao đổi với phóng viên Nhân Dân cuối tuần, đại diện Sở Kế hoạch - Đầu tư Hà Nội cho biết, đến nay chưa nhận được báo cáo của doanh nghiệp nào đăng ký chuyển trụ sở, mà chỉ có kiến nghị tiếp tục được kinh doanh.
Một điểm khó trong thực thi NĐ 99, đó là cho đến giờ vẫn thiếu hướng dẫn cụ thể, thiếu cơ chế xử phạt và đối tượng thực hiện xử phạt… Trong bối cảnh ấy, người thi hành thì lúng túng còn các doanh nghiệp, hộ kinh doanh chịu tác động thì phớt lờ quy định, hoặc tìm cách đối phó.
Cần cân nhắc điều kiện thực tế
Bàn về hiện trạng kinh doanh tại các khu chung cư, ông Nguyễn Văn Đính, Tổng Thư ký Hội môi giới BĐS Việt Nam và ông Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội xây dựng Việt Nam đều cho rằng, việc hạn chế đặt trụ sở trong chung cư là cần thiết. Nó bảo đảm cho việc sử dụng căn hộ được đúng công năng và cũng không làm tăng thêm gánh nặng đối với hạ tầng các khu nhà, bảo đảm điều kiện sống cho cư dân…
Những phân tích trên đều xác đáng, nên không phải đến khi có Nghị định 99 thì việc cấm kinh doanh tại các chung cư mới nóng lên. Ngược thời gian, trở lại thời điểm năm 2009, Bộ Xây dựng đã có Công văn số 2544, yêu cầu một số địa phương rà soát và có biện pháp chấn chỉnh việc sử dụng chung cư làm văn phòng. Việc chấn chỉnh không hiệu quả, năm 2011, Bộ Xây dựng tiếp tục dự thảo đề xuất cho phép sử dụng chung cư làm văn phòng. Thế nhưng, mới chỉ được bốn năm, Bộ Xây dựng tiếp tục đề xuất cấm các hoạt động kinh doanh trong chung cư. Sự loay hoay của bộ chủ quản cũng cho thấy được phần nào khó khăn trong quản lý lĩnh vực này.
Một chính sách đề ra phải tiên lượng được mức độ tác động cũng như khả năng thực thi, nếu đề ra mà không thực hiện được thì sẽ gây tâm lý “nhờn”. Việc cấm hay không đang vấp phải thực tế là đối tượng kinh doanh tại các tòa nhà, nếu là chủ thì không tuân thủ bởi họ nhận thức họ có quyền đối với tài sản của mình. Còn là người đi thuê thì họ cũng có lý lẽ, việc có được mặt bằng kinh doanh là quá khó khăn với đa số doanh nghiệp khởi nghiệp, doanh nghiệp nhỏ và vừa. Bà Hoàng Thùy, Công ty TNHH Thủy Tiên, kinh doanh vé máy bay, thổ lộ: “Công ty tôi có trụ sở đặt chỗ khác. Tòa N2D Lê Văn Lương chỉ là một văn phòng giao dịch. Nếu không được tạo điều kiện về mặt bằng, người dân chúng tôi rất khó làm ăn!”.
Ngay cả một số hộ kinh doanh trong tổ hợp chung cư HH Linh Đàm cũng bày tỏ nguyện vọng được phép kinh doanh những ngành nghề không ảnh hưởng đến người khác. Có hộ còn cho rằng, chính nhà hàng, quán ăn hoạt động ở các tầng dịch vụ mới tụ tập đông người, khiến chung cư quá tải. Cần chấn chỉnh thì phải ở khu vực này!
Cấm hay không cấm, trả lời câu hỏi này, ông Từ Danh Trung - Trưởng phòng Đăng ký kinh doanh số 3 (Sở Kế hoạch - Đầu tư Hà Nội), chỉ ra: Luật Doanh nghiệp không cấm doanh nghiệp đăng ký tại chung cư. Chiểu theo quy định mới, theo ông Trung các doanh nghiệp nhỏ sẽ gần như không còn chỗ để hoạt động. “Khi bắt buộc các doanh nghiệp di dời ra khỏi chung cư, chỉ còn cách mở cụm công nghiệp để tập trung họ lại. Nhưng các doanh nghiệp cũng khó hoạt động, và khó đáp ứng nhu cầu bởi số lượng doanh nghiệp quá lớn, thiếu các điều kiện tiếp cận thị trường, giao dịch. Chúng tôi đang kiến nghị nên có sự điều chỉnh và quy định rõ, có được sử dụng căn hộ chung cư làm văn phòng, nơi giao dịch của các doanh nghiệp hay không. Đồng thời kiến nghị, nên quy định các ngành, nghề được sử dụng diện tích căn hộ chung cư nếu đủ điều kiện”, ông Trung nêu ý kiến.
Để làm rõ việc NĐ 99 tác động thế nào đến môi trường kinh doanh, chúng tôi gặp TS Phan Đức Hiếu - Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu Quản lý kinh tế trung ương. Ông Hiếu phân tích: Tác động tiêu cực đến hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp từ NĐ này là có. Chưa nói đến Hà Nội, ở TP Hồ Chí Minh có gần 2.000 doanh nghiệp đăng ký trụ sở ở chung cư, 1.300 doanh nghiệp đăng ký trụ sở ở cao ốc. Nhiều trong số hàng nghìn doanh nghiệp này có thể sẽ phải đóng cửa, ngừng hoạt động hoặc gia tăng chi phí do phải tìm địa điểm mới.
Xem ra lúc này, việc quản lý tốt hoạt động chung cư đã không thể tách rời với bài toán mặt bằng kinh doanh của doanh nghiệp nhỏ và vừa, hộ kinh doanh cá thể. Đã có những quy định về quản lý kinh doanh được đưa ra rồi lặng lẽ đóng lại. Và trong trường hợp thực thi NĐ 99, chúng tôi cũng đã nỗ lực liên hệ với Bộ Xây dựng để tìm hiểu về giải pháp sẽ được bộ này đưa ra, nhưng bất thành. Vậy nên, cho đến lúc này thực thi NĐ 99 thế nào vẫn là câu hỏi treo đó!
Trước mắt, theo không ít chuyên gia, để NĐ 99 đi được vào đời sống, thì cần những giải pháp thống nhất, đồng bộ. Chẳng hạn như, cần quản lý chặt hơn hoạt động chung cư bằng cơ chế kiểm tra các doanh nghiệp kinh doanh gây nguy cơ mất trật tự, cháy nổ, đồng thời hỗ trợ các doanh nghiệp nhỏ và siêu nhỏ có điều kiện ổn định hoạt động tại các chung cư nếu bảo đảm được yêu cầu của việc quản trị tòa nhà. Làm được như vậy sẽ tránh được việc các quy định cứ ban hành, rồi lỡ dở thực thi, có cũng như không như đã từng diễn ra trong những năm qua.
Luật sư Tô Thị Hòa (Công ty luật Minh Khuê):
Quy định cấm như vậy là quá khắt khe, nên nới lỏng để các ngành nghề có cơ cấu gọn nhẹ được hoạt động thuận lợi, đồng thời dân xây dựng nhiều dự án nhà văn phòng cho thuê với giá hợp lý.
