Đầu tư bất động sản giảm nhiệt

NDO - Giá bất động sản tuy đã “hạ nhiệt” nhưng hiện vẫn ở mức cao. Nhiều doanh nghiệp và nhà đầu tư bất động sản đang bị “kẹp” hàng, trong khi phải đối diện với áp lực lãi suất tăng, hạn mức tín dụng chưa được nới, thị trường trái phiếu doanh nghiệp trầm lắng…
0:00 / 0:00
0:00
Thị trường bất động sản nhiều nơi đã hạ nhiệt, tốc độ tăng giá đã chậm. Ảnh: HẢI NAM
Thị trường bất động sản nhiều nơi đã hạ nhiệt, tốc độ tăng giá đã chậm. Ảnh: HẢI NAM

Cầu và cung không gặp nhau

Trước áp lực lạm phát toàn cầu, khủng hoảng năng lượng do xung đột quân sự Nga - Ukraine, sự đứt gãy chuỗi cung ứng hàng hóa do đại dịch…, nền kinh tế Việt Nam nói chung và ngành bất động sản (BĐS) nói riêng đang chịu ảnh hưởng tiêu cực.

Khó khăn lớn nhất của doanh nghiệp BĐS hiện nay là thiếu vốn. Lý do là nguồn cung tín dụng trong lĩnh vực rủi ro cao (chứng khoán, bất động sản…) bị thu hẹp; việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp khó khăn hơn; giá bất động sản tăng cao khiến nhiều người khó tiếp cận nhà ở, từ đó làm giảm thanh khoản của thị trường khiến doanh nghiệp BĐS lâu thu hồi được vốn, tốc độ triển khai dự án mới chậm, dẫn đến khan cung và khan cung lại đẩy giá nhà, đất lên mặt bằng mới…

Một số liệu thống kê gần đây cho thấy, so với tháng 1/2020, tại thời điểm tháng 6/2022, đất và nhà ở có chỉ số tăng giá cao nhất (86%), tiếp sau đó là vàng (34%) và chứng khoán (21%).

Ước tính, trong quý II/2022 đất nền tại miền bắc và miền nam có mức độ quan tâm giảm lần lượt là 16% và 12% so cùng kỳ năm 2021, nhưng mặt bằng giá rao bán vẫn tăng. Tại Hà Nội, đất nền ở huyện Đông Anh, Gia Lâm, Quốc Oai tăng lần lượt 31%, 27% và 20%; tại TP Hồ Chí Minh, đất nền tại quận 9 tăng 11%, Củ Chi tăng 8%, Nhà Bè tăng 4%... so giá trung bình năm 2021.

Tại cuộc họp báo thường kỳ của Bộ Xây dựng mới đây, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) đánh giá, thị trường BĐS hiện nay so cùng kỳ năm 2021 có nhiều nơi đã hạ nhiệt, tốc độ tăng giá đã chậm lại mặc dù giá vẫn còn cao.

Đại diện cho doanh nghiệp, ông Nguyễn Văn Ngọc, Chủ tịch Hội đồng quản trị RB Group cho biết, dòng vốn đang vô cùng “nhức nhối” với doanh nghiệp BĐS. Cụ thể, doanh nghiệp thiếu vốn để phát triển dự án khi kênh tín dụng khó khăn, kênh trái phiếu đang bị kiểm soát chặt chẽ. Doanh nghiệp còn gặp khó khăn ở cả đầu ra vì khi sản phẩm ra đến thị trường thì thanh khoản lại giảm do khách hàng không vay được vốn ngân hàng. Từ tháng 4/2022 đến nay, một số ngân hàng đã cấp hết hạn mức tín dụng, nhiều dự án bán chậm hẳn, đặc biệt những dự án sử dụng đòn bẩy tài chính từ ngân hàng.

“Hai năm qua, giá BĐS tăng mạnh, nhiều nơi tăng gấp đôi, gấp ba thậm chí gấp 5-6 lần, gây nên những cơn “sốt nóng” trong lĩnh vực này. Nhưng khi thị trường có thông tin tiêu cực (thí dụ vụ Tân Hoàng Minh), việc cơ quan quản lý siết tín dụng BĐS khiến cho thị trường chững hẳn lại. Hiện nay nhà đầu tư đang ở trạng thái dò xét, kể cả có tiền họ cũng chưa vội giao dịch, chờ xem thị trường biến động thế nào. Dòng vốn BĐS vẫn “tắc” thế này thì thị trường khó khởi sắc. Tôi cho rằng, ngành BĐS sáu tháng cuối năm 2022 sẽ vẫn khó khăn, cho đến khi nào “room” tín dụng được nới”, ông Ngọc nêu quan điểm.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Thành phố Hồ Chí Minh nhận định, phần lớn doanh nghiệp BĐS hiện nay không còn tiền để trả nợ vay, lãi vay, duy trì bộ máy và giữ chân người lao động. Giao dịch sụt giảm mạnh khiến nhiều dự án không thể bảo đảm tiến độ.

Chuyên gia kinh tế, TS Lê Xuân Nghĩa thông tin, đã có lúc thị trường gần như không có giao dịch nào mua nhà để ở, tất cả giao dịch chỉ là giữa bên chủ đầu tư dự án và nhà đầu tư thứ cấp. Ông Nghĩa cho rằng, thị trường BĐS đang trở thành “sân chơi” của chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp vì giá đã được “thổi” lên đến mức không nhà đầu tư cá nhân nào dám “nhảy” vào.

“Khi giá BĐS lên cao đến mức người có đất, có nhà không chịu bán vì kỳ vọng giá cao hơn thì cầu và cung không gặp nhau, tình trạng cung - cầu đi song song này chỉ cần kéo dài 1,5 năm sẽ dẫn đến “bong bóng” bất động sản”, ông Nghĩa cảnh báo.

Liên quan mảng BĐS, cổ phiếu BĐS thời gian qua đã chứng kiến sự sụt giảm mạnh. Trong bối cảnh lãi suất tăng, siết hạn mức tín dụng, chấn chỉnh thị trường trái phiếu, nhóm cổ phiếu BĐS chịu áp lực lớn khi hàng loạt mã đã giảm 30-70% thị giá từ đỉnh.

Đơn cử, đóng cửa phiên giao dịch cuối tuần trước (ngày 22/7), mã DXS của Công ty BĐS sản Đất Xanh có giá 16.800 đồng/CP, giảm 54,6% từ vùng đỉnh 37.000 đồng/CP ngày 29/12/2021; mã HBC của Tập đoàn Xây dựng Hòa Bình có giá 19.800 đồng/CP, giảm 42,6% so với giá 34.500 đồng/CP hôm 7/1; mã TCH của Công ty Dịch vụ tài chính Hoàng Huy có giá 11.500 đồng/CP, giảm 56,8% từ vùng đỉnh 26.670 đồng/CP hôm 27/12/2021; mã KDH của Công ty Kinh doanh nhà Khang Điền có giá 36.500 đồng/CP, giảm 29,3% so với giá 51.640 đồng/CP ngày 6/1…

Về vấn đề này, một chuyên gia kinh tế cho rằng, thị trường chứng khoán Việt Nam có thể phục hồi an toàn nếu như chúng ta giữ được thị trường BĐS không bị khủng hoảng hoặc “đóng băng”.

Đầu tư bất động sản giảm nhiệt ảnh 1

Giá bất động sản tăng cao khiến người dân khó tiếp cận. Ảnh: SONG ANH

Hồi phục trong sự phân hóa

Đánh giá tình hình BĐS sáu tháng cuối năm, ông Nguyễn Mạnh Khởi dự báo thị trường sẽ phát triển, song vẫn cần có biện pháp để tránh xảy ra những hiện tượng như năm 2021, trong đó có việc đẩy nhanh nguồn cung, đặc biệt nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân.

Tại Hội nghị phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững do Thủ tướng Phạm Minh Chính chủ trì chiều 14/7, chuyên gia kinh tế, TS Cấn Văn Lực cho rằng, cần tập trung tháo gỡ nguồn vốn cho thị trường BĐS. Cụ thể, vẫn còn dư địa cho vay tín dụng BĐS do dư nợ tín dụng BĐS hiện chiếm hơn 20,6% dư nợ nền kinh tế, so với các nước vẫn thấp. Ông Lực cũng đề xuất tiếp tục phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp để cung ứng vốn cho thị trường BĐS. Ngoài ra, ông cho rằng, cần cho phép thí điểm một số kênh huy động nguồn vốn mới như Fintech.

Ở cấp độ vi mô, ông Nguyễn Văn Ngọc, Chủ tịch RB Group cho rằng, trong bối cảnh này, doanh nghiệp BĐS cần thích ứng với thị trường bằng cách tập trung phát triển quỹ đất có dự án ở được, có giá trị sử dụng thật, những dự án mà nhà đầu tư có thể ít phải sử dụng vốn vay ngân hàng. Thay vì phát triển nhiều dự án cùng lúc thì nên tập trung phát triển một vài dự án đang dở dang.

Đối với nhà đầu tư BĐS, theo ông Ngọc, thập kỷ này là thập kỷ của đầu tư công, do đó nhà đầu tư BĐS dài hạn, có khả năng quản trị vốn sẽ có cơ hội rất lớn. “Nhà đầu tư nên nhắm vào những dự án có quỹ đất sạch, được hưởng lợi từ đầu tư công, có lợi thế phát triển du lịch hậu Covid-19, của những chủ đầu tư có tiềm lực và uy tín”, ông Ngọc nói.

Nói về cổ phiếu BĐS trong giai đoạn này, ông Vũ Ngọc Quang, Trung tâm Phân tích và tư vấn đầu tư SSI Research, Công ty Chứng khoán SSI cho rằng, nhóm cổ phiếu BĐS đã có đà tăng khá mạnh trong năm 2021, nên việc điều chỉnh mạnh hơn thị trường là điều bình thường. Với những nhịp giảm sâu, nhiều cổ phiếu nhóm này có thể có một số nhịp hồi phục ngắn hạn. Song để kỳ vọng tăng trưởng 50 - 60% về đỉnh cũ hay tăng bằng lần như năm trước là rất khó.

Ngoài ra, trong bối cảnh lãi suất có chiều hướng gia tăng, việc bán hàng ở các dự án kéo dài hơn ước tính, một số dự án đang vướng mắc pháp lý… sẽ khiến giá trị dòng tiền bị ảnh hưởng. Do đó, trong ngắn hạn, chuyên gia SSI đưa ra quan điểm thận trọng với cổ phiếu BĐS khi còn tiềm ẩn nhiều yếu tố rủi ro về vấn đề hạn mức tín dụng, sức mua suy giảm và vướng mắc trong vấn đề pháp lý. Theo đó, nhà đầu tư không nên vội vàng ở thời điểm hiện tại mà cần chờ thêm thông tin hỗ trợ, thí dụ thông tin tích cực về việc thông qua Luật Đất đai sửa đổi hay nghị định, quyết định liên quan thị trường vốn có liên quan đến thị trường BĐS như Nghị định 153 sửa đổi về trái phiếu...