Giá thuê 1 m² đất không bằng nửa ly trà đá
Tiền thân của Tín Nghĩa là Công ty Dịch vụ sản xuất kinh doanh tổng hợp Đồng Nai, ra đời năm 1989, đến năm 2006 được chuyển sang mô hình mới theo QĐ số 18b-QĐ/TU của Tỉnh ủy Đồng Nai.
Năm 2009, Tỉnh ủy Đồng Nai tiếp tục chuyển đổi sang hoạt động theo mô hình TCT TNHH MTV với tên gọi tắt TCT Tín Nghĩa, và đến năm 2010, được chuyển sang hoạt động theo mô hình “công ty “mẹ” - công ty “con””.
Đến năm 2016, Tín Nghĩa được cổ phần hóa (CPH) với cơ cấu cổ đông Tín Nghĩa gồm Nhà nước nắm 50% vốn, Tập đoàn Thành Thành Công nắm 35%, Dragon Capital 8% và cổ đông khác 7%.
Trước khi CPH, TCT Tín Nghĩa hoạt động bốn ngành nghề kinh doanh chính là đầu tư hạ tầng khu công nghiệp (KCN) và bất động sản (BĐS); chế biến, kinh doanh xuất nhập khẩu và nhập khẩu; kinh doanh xăng dầu, khí đốt, gas; kinh doanh logistics và dịch vụ khác. Một trong những lợi thế lớn nhất của Tín Nghĩa được xác định là quỹ đất hiện đang quản lý, sử dụng và đang triển khai đầu tư.
Theo quyết định của UBND tỉnh Đồng Nai phê duyệt phương án sử dụng đất của Tín Nghĩa, sau khi chuyển thành công ty CP sẽ còn quản lý và sử dụng 22.056.242 m2 đất trên địa bàn Đồng Nai. Phần lớn diện tích đất là thuê dài hạn trả tiền thuê đất hằng năm, số còn lại là mua quyền sử dụng đất hoặc tự thỏa thuận, bồi thường với người dân. Trong đó, Tín Nghĩa có gần 736 ha đất KCN ở các KCN Nhơn Trạch 3, KCN Tân Phú và KCN Biên Hòa. Còn lại 1.390 ha đất Tín Nghĩa đang triển khai dự án (DA) đầu tư và kinh doanh được tập trung ở KCN An Phước hơn 200 ha, KCN Ông Kèo 823 ha, Khu đô thị - du lịch xã Đại Phước 130 ha, một phần diện tích đất là khu trung tâm dịch vụ phục vụ KCN Nhơn Trạch và kho xăng dầu và bến chuyên dùng xăng dầu huyện Nhơn Trạch…
Theo tìm hiểu của phóng viên Thời Nay, tuy có được lợi thế rất lớn về đất nhưng nhiều năm trở lại đây, doanh thu lớn nhất của Tín Nghĩa lại từ kinh doanh cà-phê và nhập khẩu thức ăn gia súc. Trong khi đó, đến năm 2014, doanh thu từ kinh doanh hạ tầng mới chỉ có khoảng 88 tỷ đồng.
Một vấn đề đặt ra là: Doanh nghiệp quản lý, sử dụng diện tích đất lên đến hàng nghìn ha trong một thời gian dài nhưng gần như đã không mang lại hiệu quả về kinh tế; và trái ngược với điều này, Tỉnh ủy, UBND tỉnh Đồng Nai đã dành bao nhiêu ưu ái cho Tín Nghĩa?
Đơn cử, một ưu ái trong việc UBND tỉnh Đồng Nai ký hợp đồng cho Tín Nghĩa thuê một phần còn lại diện tích đất đầu tư KCN tại KCN An Phước, huyện Long Thành. Theo Hợp đồng thuê đất số 87/HĐTĐ ngày 12-10-2016, bên cho thuê đất là UBND tỉnh Đồng Nai do ông Lê Viết Hưng, Giám đốc Sở Tài Nguyên và Môi trường (TN&MT) làm đại diện và bên thuê đất là Công ty CP TCT Tín Nghĩa do ông Quách Văn Đức, Tổng Giám đốc làm đại diện đã ký kết với diện tích đất thuê là 574.180,8 m² (trong đó 405.007,3 m² đất công nghiệp), diện tích đất còn lại của KCN An Phước tại xã An Phước, huyện Long Thành, mục đích sử dụng đất KCN, thời hạn thuê đất đến ngày 4-9-2062. Giá tiền thuê đất là 1.687,5 đồng/m²/năm và được tính từ ngày 17-4-2015 đến 30-8-2021. Có thể thấy giá thuê mỗi m2 đất ở đây chưa bằng… nửa ly trà đá được bán tại TP Hồ Chí Minh.
Ở đây, xin đặt một phép tính là lấy giá thuê ban đầu này nhân với toàn bộ diện tích đất được thuê thì Tín Nghĩa phải trả cho UBND tỉnh Đồng Nai hơn 968 triệu đồng/năm, với thời gian thuê khoảng 47 năm thì tổng số tiền phải trả khoảng hơn 45 tỷ đồng. Trong khi đó, tháng 11-2015, UBND huyện Long Thành dùng tiền ngân sách để thực hiện đền bù, GPMB cho 387.086 m² đất ở DA này đã là hơn 43,7 tỷ đồng. Nhìn vào con số này có thể thấy tỉnh Đồng Nai đã cho Tín Nghĩa thuê đất dưới giá trị đền bù của nhà nước (?).
Cũng tại xã An Phước, ngày 31-10-2012, Sở Tài chính tỉnh Đồng Nai đã có văn bản điều chỉnh đơn giá thuê đất xây dựng KCN (diện tích còn lại) của các công ty trên địa bàn tỉnh Đồng Nai thì giá thuê đất từ thời điểm 1-1-2011 là 3.400 đồng/m²/năm.
Thực tế, thời điểm tháng 10-2016, huyện Long Thành trở thành một trong những trọng tâm phát triển kinh tế của tỉnh Đồng Nai khi DA Sân bay quốc tế Long Thành đang chờ QH thông qua và KCN An Phước nằm ngay gần khu quy hoạch làm sân bay. Đồng thời, đây cũng là thời điểm sau khi Tín Nghĩa đã được CPH.
“Người ngoài” hưởng lợi
Theo bản công bố thông tin đấu giá cổ phần lần đầu của Tín Nghĩa, tổng giá trị thực tế của DN là hơn 6.284 tỷ đồng, nợ thực tế phải trả là hơn 4.845 tỷ đồng, tổng giá trị thực tế phần vốn Nhà nước tại DN là hơn 1.439 tỷ đồng. Trong số, tài sản cố định và đầu tư dài hạn là hơn 3.503 tỷ đồng thì BĐS đầu tư hơn 395 tỷ đồng. Một câu hỏi được đặt ra: Giá trị thực tế về tài sản, sức mạnh của Tín Nghĩa được nằm tiềm ẩn ở các công ty “con” và công ty liên kết?
Về lĩnh vực BĐS, chỉ tính riêng Công ty CP Đầu tư Nhơn Trạch, được thành lập từ năm 2004, vốn điều lệ là 660 tỷ đồng, trong đó Tín Nghĩa chiếm 51,51% cổ phần, hiện là chủ đầu tư DA Khu đô thị Đông Sài Gòn với quy mô lên đến 942 ha tại vị trí trung tâm huyện Nhơn Trạch. Trị giá Khu đô thị Đông Sài Gòn sẽ là bao nhiêu và liệu có nằm trong giá trị của Tín Nghĩa?
Theo Quyết định số 3736/QĐ-UBND của tỉnh Đồng Nai do Phó Chủ tịch UBND tỉnh Trần Văn Vĩnh ký ngày 24-10-2017 chấp thuận cho Công ty CP Đầu tư Nhơn Trạch do ông Quách Văn Đức là người đại diện pháp luật với chức danh Chủ tịch HĐQT (ông Đức là Tổng Giám đốc TCT Tín Nghĩa) làm nhà đầu tư thứ nhất và nhà đầu tư thứ hai là VNIC 2 PTE (của Singapore) do ông Zhao HongJing, quốc tịch Trung Quốc là người đại diện pháp luật thực hiện dự án đầu tư với tên gọi “Thành phố Thiên Nga”.
Một góc DA Thành phố Thiên Nga đã được Tổng công ty Tín Nghĩa bán cho DN nước ngoài.
Mục tiêu DA là đầu tư xây dựng khu dân cư thuộc DA cấp 2 Khu dân cư Phú Thạnh - Long Tân, gồm phân khu 1A và 1B theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/2000 được UBND tỉnh phê duyệt tại QĐ số 3338/QĐ-UBND ngày 13-10-2008 và số 108/QĐ-UBND ngày 14-1-2010 (DA Khu đô thị Đông Sài Gòn), quy mô 917 căn nhà ở, diện tích đất sử dụng khoảng 106,2 ha. Tổng vốn đầu tư của DA là hơn 3.000 tỷ đồng, vốn góp để thực hiện là hơn 566 tỷ đồng (tương đương 25 triệu USD). Trong đó, Công ty CP Đầu tư Đại Phước góp 113,25 tỷ đồng, chiếm 20% vốn góp, bằng một phần quyền giá trị sử dụng đất đối với phân khu 1A và 1B của DA (trong đó, diện tích đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 341.252 m²). Vậy giá trị thật sự của 106,2 ha đất là bao nhiêu?
Ở đây, có thể đặt ra hai giả thiết về giá trị của diện tích đất nêu trên. Thứ nhất, với 113,25 tỷ đồng được chia cho 106,2 ha thì giá là hơn 1,068 tỷ đồng/ha (hơn 106.000 đồng/m²/đất). Thứ hai, lấy 113,25 tỷ đồng chia cho 341,252 m² (đất đã có giấy chứng nhận) thì giá đất khoảng hơn 330.000 đồng/m2 (tương đương khung giá đất ở nông thôn năm 2016 của khu vực này).
Trong khi đó, một nền đất có diện tích khoảng 100 m2 (6,3 m x 17 m) và chủ đầu tư xây thô khoảng 60 m²/sàn (ba tầng, tổng khoảng 180 m2 xây dựng) được nhân viên môi giới của DA này rao bán là 1,9 tỷ đồng. Trừ chi phí xây dựng thô khoảng 700 triệu đồng thì nền đất còn khoảng 1,2 tỷ đồng, tương đương 12 triệu đồng/m². Như vậy, khoản chênh lệch giá này ai sẽ là người được hưởng, trong khi đó Công ty CP Đầu tư Đại Phước chỉ còn 20% giá trị vốn góp và đối tác nước ngoài chiếm đến 80%? Trong trường hợp này, có thể hiểu rằng, những chính sách của Nhà nước đã để cho “người ngoài” hưởng lợi đến hơn 80% giá trị.
