Thực trạng sức khỏe thị trường bất động sản
Từ giữa năm 2022 tới nay, thị trường bất động sản Việt Nam đã có nhiều diễn biến phức tạp và khó khăn chưa từng có trong khoảng 10 năm trở lại đây. Những khó khăn khi dịch Covid-19 xuất hiện suốt hai năm cùng với những ách tắc liên quan đến pháp lý, tín dụng cho bất động sản đã khiến cả thị trường chìm dần trong khó khăn.
Theo báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARs), thị trường bất động sản luôn trong trạng thái “khát” nguồn cung, đặc biệt là nguồn cung nhà ở giá bình dân, phù hợp khả năng tài chính của phần đông người dân.
Cụ thể, năm 2022, nguồn cung ra thị trường đạt khoảng 48.500 sản phẩm, chỉ bằng hơn 20% nguồn cung năm 2018 (năm trước khi xảy ra đại dịch Covid-19); cơ cấu nguồn cung chủ yếu là sản phẩm cao cấp, giá trị lớn.
Quý I/2023, nguồn cung ra thị trường đạt khoảng 25.000 sản phẩm, chủ yếu là hàng tồn kho từ các dự án mở bán trước đó. Thị trường thiếu vắng hẳn thông tin mở bán từ những dự án mới.
Về nguồn cầu, thị trường bất động sản vẫn tiếp tục “thiếu vắng” khách hàng. Trong đó, sản phẩm nghèo nàn, phần lớn đến từ các dự án cũ không đủ sức hấp dẫn khách hàng. Cùng với đó, lãi suất tiền gửi cao, hấp dẫn, thu hút lượng tiền nhàn rỗi của khách hàng vào kênh ngân hàng. Ngoài ra, khó khăn trong việc vay vốn mua bất động sản khiến một lượng lớn khách hàng không đủ mạnh về tài chính khó tiếp cận.
Đối với tỷ lệ giao dịch bất động sản, thị trường bất động sản đã có dấu hiệu “suy yếu” kể từ đầu năm 2022. Tình trạng này vẫn tiếp tục duy trì đến tận thời điểm hết quý I/2023.
Vấn đề thiếu nguồn cung bất động sản phù hợp cộng với dòng tiền yếu và niềm tin bị sụt giảm, khiến cho lượng giao dịch năm 2022 và quý I/2023 đều có chiều hướng đi xuống.
Bên cạnh đó, VARs cũng chỉ ra yếu tố “mất thị trường” ảnh hưởng đến tình hình chung của thị trường bất động sản. Cụ thể, thị trường truyền thống của các sàn giao dịch và môi giới bất động sản chủ yếu dựa vào các dự án khu đô thị và du lịch nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, các dự án tại hầu hết các địa phương như: Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Nha Trang, Quảng Ninh hiện nay đều trong tình trạng chờ phê duyệt. Bên cạnh đó, trong tình hình kinh tế suy giảm, du lịch chưa phục hồi, bất động sản nghỉ dưỡng cũng trở nên kém hấp dẫn.
Một vấn đề quan trọng khiến thị trường bất động sản gặp khó khăn là thiếu dòng tiền. Việc siết chặt tín dụng, đặc biệt áp dụng với bất động sản, lãi suất tăng cao trong bối cảnh hoạt động kinh doanh ảm đạm đang khiến các doanh nghiệp không đủ sức để duy trì hoạt động.
Cần đẩy mạnh hơn nữa các giải pháp
Đứng trước thực trạng thị trường bất động sản khó khăn như hiện nay, Chính phủ đã nhanh chóng đưa ra giải pháp tháo gỡ khó khăn về vốn, pháp lý, thanh khoản.
Ngay trong những tháng cuối năm 2022, Chính phủ liên tục ban hành các chỉ thị, công điện, văn bản yêu cầu các bộ, ban, ngành liên quan khơi thông vốn, ổn định lại thị trường.
Đáng chú ý, ngày 7/11/2022, Văn phòng Chính phủ đã có Công văn số 1492 mời lãnh đạo Bộ Xây dựng và lãnh đạo các doanh nghiệp đến dự cuộc họp về tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường bất động sản. Chỉ sau đó 10 ngày (ngày 17/11), Chính phủ đã ban hành Quyết định 1435/QĐ-TTg thành lập Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản.
Riêng trong tháng 12/2022, Chính phủ ra ba công điện để xử lý các vấn đề cấp bách, trong đó có nhiều nội dung tháo gỡ cho thị trường bất động sản về vấn đề vốn tín dụng, thị trường trái phiếu doanh nghiệp, các vướng mắc pháp lý cũng như định hướng tập trung phát triển nhà ở.
Bước sang năm 2023, các động thái tháo gỡ khó khăn cho thị trường địa ốc tiếp tục được Chính phủ triển khai. Ngày 17/2, Chính phủ tổ chức Hội nghị trực tuyến toàn quốc “tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững”.
Trong tháng 3 và tháng 4/2023, Chính phủ tiếp tục ban hành các văn bản chỉ đạo quan trọng như: Nghị quyết 33, Công văn số 178, tiếp đến là Nghị định số 10 nhằm tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.
Mới đây nhất, Thủ tướng Chính phủ có Công điện 469/CĐ-TTg năm 2023 về tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.
Bên cạnh đó, Chính phủ cũng yêu cầu các bộ, ngành, địa phương thực hiện nhiều biện pháp cụ thể, có tác động trực tiếp hỗ trợ thị trường bất động sản phát triển. Thời gian qua, nhiều địa phương đã thành lập Tổ công tác gỡ khó cho các dự án bất động sản như TP Hồ Chí Minh, Bà Rịa - Vũng Tàu, Quảng Nam, Cà Mau, Cần Thơ…
Về tình hình nguồn vốn, đầu tháng 3, Chính phủ ban hành Nghị định 08 với nhiều thay đổi. Cụ thể, nhà phát hành có thể thanh toán gốc, lãi trái phiếu đến hạn bằng tài sản khác; được kéo dài kỳ hạn trái phiếu tối đa không quá hai năm nếu có sự đồng ý của trái chủ; tạm hoãn quy định về nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp... giúp giảm áp lực cho chủ đầu tư. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã có bốn lần liên tiếp hạ lãi suất điều hành từ đầu năm đến nay, cho thấy chính sách tiền tệ đang giảm dần mức độ thắt chặt.
TS Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV chia sẻ với báo chí rằng, Chính phủ đã có những giải pháp khẩn trương, kịp thời để giải quyết bốn khó khăn lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay là pháp lý, vốn, quan hệ cung cầu và quy hoạch.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, Chính phủ và các bộ, ngành vào cuộc rất quyết liệt để tháo gỡ khó khăn cho thị trường. Thí dụ như ban hành ngay những gói tín dụng trong bối cảnh dòng tiền thị trường đang yếu, 120.000 tỷ đồng bơm vào thị trường để kích thích các dự án phù hợp nhu cầu của thị trường, của người dân, trong đó có nhà ở xã hội.
Tiếp theo là hướng xử lý trái phiếu doanh nghiệp, bởi vì nhiều doanh nghiệp gần như tê liệt, không có tiền trả ngân hàng, trái chủ, cho thấy hành động linh hoạt, kịp thời của Chính phủ.
Nghị định 10 trực tiếp tháo gỡ cho bất động sản du lịch, ban hành rất đúng và trúng, giải quyết kịp thời với các vướng mắc, cho phép các dự án bất động sản nghỉ dưỡng có giấy tờ sở hữu, chứng nhận quyền đầu tư chính đáng của người mua.
Tuy nhiên, hiện tại, nhiều tỉnh, thành phố còn một số dự án vướng mắc pháp lý, cần địa phương có những động thái quyết liệt hơn nữa, không đùn đẩy, né tránh.
Mặc dù Chính phủ đã vào cuộc rất quyết liệt để gỡ khó, thúc đẩy thị trường bất động sản, tuy nhiên, ông Đính vẫn mong muốn Chính phủ, các bộ, ngành cần đẩy mạnh hơn, tháo gỡ các điểm nghẽn, hàng nghìn dự án cần sớm được gỡ nút thắt để đưa vào thị trường.
“Vì như vậy mới có hàng hóa, có giao dịch, có phát triển. Cho nên, chúng tôi kiến nghị cơ quan quản lý cần thúc đẩy mạnh hơn nữa các giải pháp”, ông Đính nói.
