Trong quý I/2026, 55 doanh nghiệp bất động sản dân cư niêm yết ghi nhận tổng lợi nhuận sau thuế 28.407 tỷ đồng. Tuy nhiên, dòng tiền thực tế lại cho thấy một bức tranh kém tích cực hơn khi 40 doanh nghiệp (tương đương 72,7% số đơn vị được thống kê) bị âm dòng tiền kinh doanh. Đáng chú ý, 30 doanh nghiệp trong số này vẫn báo lãi nhưng hoạt động kinh doanh chưa tạo ra dòng tiền dương.
Âm dòng tiền chưa đáng lo ngại
Theo TS Nguyễn Trung Kiên, Viện trưởng Chiến lược công nghệ và Đổi mới sáng tạo (STI), tình trạng doanh nghiệp báo lãi nhưng dòng tiền chưa về không phải là hiện tượng hiếm trong lĩnh vực bất động sản. Nguyên nhân nằm ở đặc thù chu kỳ đầu tư kéo dài, từ tạo lập quỹ đất, giải phóng mặt bằng, hoàn thiện pháp lý, xây dựng đến mở bán và bàn giao sản phẩm.
Trong khi doanh thu và lợi nhuận thường chỉ được ghi nhận khi dự án đáp ứng đầy đủ điều kiện kế toán, dòng tiền lại có thể phát sinh ở những thời điểm khác nhau. Doanh nghiệp có thể thu tiền trước theo tiến độ, thu sau khi bàn giao hoặc để tiền nằm trong các khoản phải thu từ khách hàng và đối tác.
Vì vậy, lợi nhuận và dòng tiền không nhất thiết tăng giảm cùng chiều trong một kỳ báo cáo. Có doanh nghiệp âm dòng tiền do đang rót vốn vào dự án mới nhưng vẫn ghi nhận lợi nhuận từ các dự án đã hoàn thành. Ngược lại, có doanh nghiệp đã thu được tiền của khách hàng nhưng chưa thể hạch toán doanh thu vì sản phẩm chưa đủ điều kiện bàn giao.
Ông Kiên cho rằng, hàng tồn kho là một trong những nguyên nhân khiến lợi nhuận chưa thể chuyển hóa thành tiền mặt. Cuối quý I/2026, tổng giá trị hàng tồn kho của 55 doanh nghiệp bất động sản dân cư niêm yết lên tới gần 454.000 tỷ đồng. Trong khi đó, người mua trả tiền trước và doanh thu chưa thực hiện mới đạt 201.747 tỷ đồng, để lại phần chênh lệch 252.099 tỷ đồng, tương đương 55,5% tổng tồn kho. Điều này cho thấy một lượng vốn rất lớn vẫn đang nằm trong các dự án.
Đồng quan điểm, ông Lại Đức Vượng, Giám đốc Công ty Bất động sản Sơn Nga cho biết thêm, nếu dự án có pháp lý đầy đủ, tiến độ xây dựng tốt, sức bán tích cực và chuẩn bị bước vào giai đoạn bàn giao, việc dòng tiền âm do tăng tồn kho có thể là bước chuẩn bị cho một chu kỳ tăng trưởng mới. Tiền được bỏ ra ở hiện tại để hình thành sản phẩm, doanh thu và lợi nhuận trong những kỳ tiếp theo.
Thực tế cho thấy, lượng hàng tồn kho đang tập trung nhiều tại một số doanh nghiệp lớn. Novaland, Vinhomes và Khang Điền nắm giữ tổng cộng 323.146 tỷ đồng, tương đương 71,2% hàng tồn kho của 55 doanh nghiệp được thống kê. Nếu tính thêm BLUEMARQ Group và Phát Đạt, 5 doanh nghiệp lớn nhất chiếm khoảng 78% tổng lượng tồn kho.
Tuy nhiên, khả năng tạo dòng tiền của mỗi doanh nghiệp lại rất khác nhau. Novaland dẫn đầu với 155.029 tỷ đồng tồn kho, nhưng người mua trả tiền trước và doanh thu chưa thực hiện mới đạt 22.267 tỷ đồng, tương đương 14,4%. Tại Khang Điền, tỷ lệ này chỉ khoảng 2,5%, còn Phát Đạt là 0,2%. Điều đó cho thấy phần lớn vốn vẫn nằm trong các dự án và doanh nghiệp phải tiếp tục dựa vào vốn chủ sở hữu, vốn vay hoặc các nguồn tài trợ khác.
Ở chiều ngược lại, Sunshine Group có 14.521 tỷ đồng tồn kho nhưng người mua trả tiền trước và doanh thu chưa thực hiện đạt 27.821 tỷ đồng, cho thấy dòng tiền bán hàng đã hình thành khá rõ. Vinhomes cũng ghi nhận 81.700 tỷ đồng doanh số bán hàng và 201.600 tỷ đồng doanh số chưa bàn giao, tạo nguồn doanh thu tiềm năng cho các kỳ tiếp theo.
“Những con số này cho thấy tồn kho cao không đồng nghĩa hàng hóa bị đóng băng. Điều quan trọng là tiến độ pháp lý, sức bán và khả năng chuyển tồn kho thành tiền”, ông Lại Đức Vượng đánh giá.
Cảnh báo về lâu dài
Hầu hết ý kiến các chuyên gia đều cho rằng, việc dòng tiền âm, hay lượng hàng tồn kho cao trong một quý chưa đủ để kết luận doanh nghiệp yếu. Tuy nhiên, khoảng cách giữa lợi nhuận và tiền mặt trở nên đáng lo hơn khi đặt cạnh quy mô nợ vay của ngành.
Cuối quý I/2026, tổng nợ vay của 55 doanh nghiệp bất động sản dân cư đạt 333.486 tỷ đồng. Trong đó, nợ vay ngắn hạn đạt 124.562 tỷ đồng và nợ vay dài hạn đạt 208.924 tỷ đồng. Trong ba tháng đầu năm, tổng chi phí tài chính của nhóm doanh nghiệp này lên tới 6.654 tỷ đồng, riêng chi phí lãi vay là 3.706 tỷ đồng.
Đây là khoản chi không phụ thuộc vào việc dự án đã bán được hay chưa. Pháp lý có thể chậm, công trình có thể chưa hoàn thành và người mua có thể chưa xuống tiền, nhưng lãi vay vẫn được tính theo thời gian.
Trong khi đó, khối lượng hàng tồn kho lớn có thể trở thành nguồn doanh thu đáng kể nếu thị trường phục hồi, thanh khoản cải thiện và doanh nghiệp đẩy nhanh tiến độ mở bán, bàn giao sản phẩm. Ngược lại, khi sức mua suy yếu, tồn kho sẽ gây áp lực lên dòng tiền, làm gia tăng chi phí tài chính và ảnh hưởng đến khả năng trả nợ.
Thực tế, nhiều ngân hàng đang đẩy mạnh xử lý các khoản nợ và tài sản bảo đảm liên quan đến bất động sản. Agribank Chi nhánh 9 từng thông báo đấu giá ba bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh với tổng giá khởi điểm 220 tỷ đồng, đồng thời rao bán 17 quyền sử dụng đất có tổng diện tích hơn 132 ha tại xã Minh Thạnh, trị giá gần 690 tỷ đồng.
Ngân hàng này cũng chào bán hai khoản nợ liên quan đến Tập đoàn FLC, được bảo đảm bằng bất động sản, với tổng giá khởi điểm hơn 200 tỷ đồng. Tương tự, BIDV Chi nhánh Hóc Môn đấu giá quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại phường Trung Mỹ Tây, TP Hồ Chí Minh, với giá khởi điểm gần 149 tỷ đồng.
Theo TS Cấn Văn Lực, Kinh tế trưởng BIDV, biến động lãi suất đã tác động trực tiếp đến khả năng hấp thụ của thị trường và hoạt động của doanh nghiệp bất động sản trong giai đoạn 2023-2025. Khi mặt bằng lãi suất giảm dần so với mức cao của năm 2022, mức độ quan tâm, lượng giao dịch và giá bán trên thị trường đều có dấu hiệu cải thiện.
Trong bối cảnh hiện nay, ông Lực kỳ vọng lãi suất thấp sẽ hỗ trợ nhu cầu ở thật, động lực quan trọng đối với quá trình phục hồi của thị trường. Khi thu nhập tăng chậm trong khi giá nhà liên tục đi lên, chi phí vay giảm sẽ giúp người dân dễ tiếp cận tín dụng và tự tin hơn khi quyết định mua nhà. Đối với doanh nghiệp, mặt bằng lãi suất thấp cũng tạo thêm dư địa để cơ cấu lại danh mục đầu tư, giảm chi phí vốn, điều chỉnh chính sách bán hàng và tiếp tục triển khai các dự án dang dở.
Tuy nhiên, tín dụng không thể giải quyết toàn bộ vấn đề của thị trường. Ngân hàng có thể cung cấp vốn nhưng không thể biến một dự án chưa đủ pháp lý thành sản phẩm được phép kinh doanh. Tín dụng cũng không thể khiến một căn nhà có giá vượt xa thu nhập của người dân trở nên vừa túi tiền.
Nếu dòng vốn mới chỉ được dùng để duy trì các dự án chưa rõ thời điểm hoàn thành hoặc đảo các khoản nợ đến hạn, doanh nghiệp có thể cải thiện thanh khoản trước mắt nhưng chưa xử lý được nguyên nhân gốc rễ. Hay nói cách khác, nghĩa vụ nợ chỉ đang được chuyển sang một thời điểm khác. Dòng tiền bền vững nhất vẫn phải đến từ bán hàng, bàn giao và thu tiền. Muốn vậy, dự án phải đáp ứng đồng thời các điều kiện về pháp lý, tiến độ, chất lượng và mức giá phù hợp.
Tựu trung lại, thị trường bất động sản đã qua giai đoạn có thể dựa vào kỳ vọng tăng giá để che lấp những điểm yếu về dòng tiền. Doanh nghiệp mạnh không chỉ là doanh nghiệp có nhiều tài sản hay báo lãi lớn. Sức mạnh thật sự phải được thể hiện ở khả năng biến quỹ đất thành dự án, biến dự án thành sản phẩm, biến doanh thu thành tiền và biến lợi nhuận trên giấy thành năng lực thanh toán.
