Tại tọa đàm về xu hướng tài chính bất động sản vừa diễn ra mới đây, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho biết, từ đầu năm 2026 đến nay, tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội (FOMO) đã suy giảm đáng kể. Tâm lý sợ mua sai đang trở thành trạng thái phổ biến của nhà đầu tư.
Một chu kỳ tư duy đầu tư đang kết thúc
Phân tích rõ hơn, bà Miền cho biết, nhà đầu tư hiện nay đã không còn chạy theo đám đông mà đã có sự yêu cầu nguồn thông tin đa chiều. Họ chủ động tìm kiếm, sàng lọc, so sánh kỹ về pháp lý dự án, năng lực chủ đầu tư trước khi đưa ra quyết định cuối cùng. Dòng tiền đã chuyển sang các tài sản có giá trị khai thác và khả năng tạo ra dòng tiền với tầm nhìn trung và
dài hạn.
“Người mua hiện nay không còn đặt cược hoàn toàn vào khả năng tăng giá trong tương lai mà quan tâm nhiều hơn đến hiệu quả sử dụng tài sản, khả năng cho thuê, khai thác kinh doanh cũng như tiềm năng tạo thu nhập ổn định. Tâm lý người mua thay đổi không phải vì họ bi quan hơn mà vì thị trường đã buộc họ phải chuyên nghiệp hơn”, bà Miền nhận định.
Đồng quan điểm, ông Ngô Trí Long, nguyên Viện trưởng Nghiên cứu Thị trường - Giá cả (Bộ Tài chính) cho rằng, sự dịch chuyển trong tư duy đầu tư sẽ tạo lợi thế cho những phân khúc có khả năng tạo dòng tiền ổn định như căn hộ cho thuê, nhà phố kinh doanh hoặc bất động sản công nghiệp.
Vị chuyên gia nhận định, quá trình phục hồi của thị trường trong năm nay có thể không diễn ra đồng đều mà sẽ có sự phân hóa rõ nét giữa các khu vực, phân khúc và năng lực của từng chủ đầu tư. Lợi thế sẽ thuộc về những tài sản đáp ứng nhu cầu thật, có mức giá phù hợp, pháp lý minh bạch.
Điều đáng chú ý là sự thay đổi này không đến từ các khuyến nghị hay chính sách quản lý mà từ chính trải nghiệm của thị trường. Khoảng 2 - 3 năm trở lại đây, khi thanh khoản suy giảm, chi phí vốn gia tăng và thị trường bước vào giai đoạn điều chỉnh, nhiều nhà đầu tư buộc phải nhìn lại hiệu quả của các khoản đầu tư...
Trong nhiều năm qua, dưới tác động của quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ, giá bất động sản liên tục duy trì xu hướng tăng. Niềm tin vào khả năng sinh lời gần như trở thành một "mặc định" của thị trường. Không ít nhà đầu tư xuống tiền chủ yếu dựa trên kỳ vọng tăng giá trong tương lai. Hiện tại, ngày càng nhiều nhà đầu tư đặt ra câu hỏi: “Nếu giá không tăng, tài sản này có thể tạo ra giá trị gì?”.
“Quyền lực” trên thị trường cũng thay đổi
TS Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia cho rằng, trong bối cảnh sức mua phục hồi chậm nhưng nguồn cung tăng nhanh nhờ nhiều dự án được tháo gỡ pháp lý, áp lực dư thừa cung cục bộ có thể buộc một số phân khúc phải điều chỉnh để phù hợp hơn với nhu cầu thật của thị trường.
“Quyền lực” trên thị trường cũng đang có sự dịch chuyển. Trong giai đoạn nguồn cung khan hiếm, người bán thường nắm ưu thế. Người mua phải chấp nhận nhiều điều kiện để sở hữu sản phẩm. Nhưng khi nguồn cung tăng và lựa chọn nhiều hơn, người mua có quyền yêu cầu nhiều hơn.
Đồng quan điểm, TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, áp lực cạnh tranh trên thị trường sẽ ngày càng gia tăng khi nguồn cung mới liên tục được bổ sung. Các chủ đầu tư phải cạnh tranh về giá bán, chất lượng sản phẩm, pháp lý và khả năng đáp ứng nhu cầu thật.
Theo ông Đính, một trong những nguyên nhân khiến thị trường chưa phục hồi như kỳ vọng là mặt bằng lãi suất cao hơn. Trong khi đó, chi phí đầu vào tăng mạnh khiến nhiều doanh nghiệp khó điều chỉnh giá bán. Điều này phần nào làm suy giảm sức cạnh tranh của sản phẩm và ảnh hưởng đến quyết định xuống tiền của khách hàng.
Trước thực tế đó, ông Đính khuyến nghị các chủ đầu tư cần tập trung phát triển những sản phẩm có khả năng hấp thụ tốt và tạo giá trị sử dụng rõ ràng cho khách hàng. Với các doanh nghiệp quy mô nhỏ, việc liên kết, hợp tác để gia tăng năng lực phát triển dự án cũng là hướng đi đáng cân nhắc, qua đó tạo ra những sản phẩm có chất lượng tốt hơn, đồng thời nâng cao khả năng khai thác dòng tiền và giá trị sử dụng trong dài hạn.
Xa hơn câu chuyện thanh khoản của doanh nghiệp, bài toán lớn hơn nằm ở cơ cấu nguồn cung của thị trường. Ở góc nhìn khác, TS Võ Trí Thành, Viện trưởng Nghiên cứu Chiến lược thương hiệu và Cạnh tranh cho rằng, thị trường bất động sản hiện vẫn đối mặt với bài toán mất cân đối cung - cầu, khi nguồn cung chưa thật sự đáp ứng đúng nhu cầu của phần đông người dân. Trong bối cảnh chương trình phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030 đang được đẩy mạnh, khái niệm "nhà ở giá phù hợp" cần được đặt ở vị trí trung tâm trong các chính sách phát triển nhà ở thời gian tới.
Theo ông Thành, bên cạnh việc tăng nguồn cung nhà ở xã hội, thị trường cần hướng đến đa dạng hóa loại hình sản phẩm, phát triển nhà ở cho thuê và mở rộng thêm các lựa chọn phù hợp khả năng tài chính của người dân. Đồng thời, nhà ở xã hội cũng không nên chỉ được nhìn nhận như một nơi để ở, mà cần được phát triển đồng bộ với hạ tầng giao thông, dịch vụ công cộng và các tiện ích xã hội để nâng cao chất lượng sống cho cư dân.
Vị chuyên gia cho rằng, cùng với quá trình tăng trưởng kinh tế và cải thiện thu nhập, nhu cầu về nhà ở của người dân sẽ ngày càng đa dạng hơn. Vì vậy, đến năm 2030, khái niệm "nhà ở giá phù hợp" có thể sẽ phản ánh sát thực tế nhu cầu của thị trường hơn, thay vì chỉ giới hạn trong phạm vi nhà ở xã hội như hiện nay.
Tựu trung, mỗi chu kỳ thị trường đều để lại những bài học riêng. Nếu giai đoạn tăng nóng dạy nhà đầu tư cách nắm bắt cơ hội, thì những năm điều chỉnh vừa qua lại buộc thị trường học cách nhìn nhận giá trị một cách thực chất hơn. Có thể giá bất động sản vẫn tiếp tục tăng ở nhiều khu vực trong những năm tới. Nhưng điều đang thay đổi không phải là giá, mà là cách thị trường định nghĩa giá trị. Khi nhà đầu tư bắt đầu đòi hỏi dòng tiền, công năng sử dụng và nhu cầu thật, những tài sản chỉ sống bằng kỳ vọng sẽ ngày càng khó tìm được chỗ đứng.
