Thông tư 25/2026/TT-NHNN sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 22/2019/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) có hiệu lực từ ngày 1/7, cho phép các ngân hàng nâng tỷ lệ tối đa vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn từ 30% lên 40%. Đồng thời sửa cách tính tỷ lệ dư nợ cho vay trên tổng tiền gửi theo hướng chỉ loại trừ 80% số dư tiền gửi có kỳ hạn của Kho bạc Nhà nước. Đây là sự đảo chiều đáng chú ý sau lộ trình giảm dần tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn về 30% từ tháng 10/2023.
Phép thử không nằm ở con số 40%
Sự thay đổi diễn ra khi tín dụng đang tăng nhanh hơn huy động. Theo số liệu của Công ty Chứng khoán Rồng Việt, đến cuối tháng 5/2026, tín dụng toàn hệ thống tăng 5,71% so với đầu năm, trong khi huy động vốn chỉ tăng 2,98%. Chênh lệch giữa dư nợ tín dụng và huy động trên thị trường 1 ước vượt 2,5 triệu tỷ đồng, đưa tỷ lệ LDR (tỷ lệ dư nợ cho vay trên tổng tiền gửi) thị trường 1 lên khoảng 115% (từ mức 109% cuối năm 2025).
Trong khi đó, ngân sách nhà nước bội thu gần 500.000 tỷ đồng trong 5 tháng đầu năm nhưng giải ngân đầu tư công đến ngày 21/5/2026 chỉ đạt 180.000 tỷ đồng, tương đương 18% kế hoạch năm. Một lượng tiền lớn của Kho bạc tiếp tục bị neo tại các ngân hàng quốc doanh.
Đánh giá về chủ trương này của NHNN, ông Đỗ Bảo Ngọc, Phó Tổng Giám đốc Chứng khoán Kiến thiết Việt Nam (CSI) nhận định, việc nâng trần lên 40% sẽ giúp các ngân hàng có thêm dư địa cho vay trung, dài hạn mà không phải gia tăng mạnh huy động vốn dài hạn. Điều này đồng nghĩa áp lực phát hành giấy tờ có giá, chứng chỉ tiền gửi hoặc chạy đua lãi suất huy động dài hạn sẽ giảm bớt.
Tương tự, ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính - ngân hàng, Trường đại học Nguyễn Trãi (NTU) cũng nhận định việc nới tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn sẽ giúp hệ thống ngân hàng linh hoạt hơn trong phân bổ nguồn vốn.
Trước đó, Công ty Chứng khoán Vietcombank (VCBS) ước tính việc nâng trần có thể tạo thêm khoảng 1 triệu tỷ đồng dư địa tín dụng trung, dài hạn. Tác động này được khuếch đại thêm khi NHNN đồng thời chấp thuận cơ chế đặc biệt miễn room cho 18 dự án hạ tầng trọng điểm của Vingroup, Sun Group và Masterise, với tổng nhu cầu vốn 752.000 tỷ đồng (tương đương 28 tỷ USD). Cùng đó, 25 tổ chức tín dụng được loại trừ dư nợ nhà ở xã hội và khu công nghiệp khỏi room tín dụng bất động sản.
Đánh giá cao chính sách mới, nhưng ông Nguyễn Quang Huy vẫn đưa ra ba rủi ro đi kèm, gồm rủi ro lãi suất khi chi phí huy động ngắn hạn biến động nhanh hơn lãi suất cho vay dài hạn; rủi ro tín dụng nếu tiêu chuẩn thẩm định bị hạ thấp; và rủi ro thanh khoản khi khoảng cách kỳ hạn ngày càng lớn.
TS Châu Đình Linh, giảng viên Trường đại học Ngân hàng Thành phố Hồ Chí Minh cho rằng, điều quan trọng nằm ở cách từng ngân hàng tổ chức thực hiện. Việc sử dụng dư địa phải gắn với sức khỏe tài chính, chất lượng tài sản và năng lực quản trị. Những ngân hàng có nền vốn mỏng, phụ thuộc nhiều vào tiền gửi ngắn hạn không nên khai thác tối đa mức được phép.
Tỷ lệ 40% là trần pháp lý, không phải mục tiêu mà mọi ngân hàng phải hướng tới. Ngân hàng có nguồn tiền gửi ổn định, hệ số an toàn vốn cao và danh mục khách hàng tốt có thể mở rộng cho vay dài hạn mà vẫn kiểm soát được rủi ro. Ngược lại, ngân hàng đang phải tăng lãi suất để giữ tiền gửi không thể coi phần room mới là nguồn vốn miễn phí. Nếu chi phí đầu vào tăng nhanh trong khi lãi suất các khoản vay dài hạn điều chỉnh chậm, biên lợi nhuận sẽ bị thu hẹp và áp lực rủi ro có thể chuyển sang những năm sau.
Bất động sản có lợi thế tự nhiên
Nhìn tổng thế, có thể thấy "mở van" vốn mới chỉ là bước đầu. Phần tín dụng tăng thêm được đổ về đâu phụ thuộc vào cách ngân hàng lựa chọn khách hàng. Hiện nay, bất động sản, hạ tầng, năng lượng và công nghiệp chế biến đều cần nguồn vốn trung, dài hạn.
Lâu nay, doanh nghiệp sản xuất thường được xem là đối tượng cần được ưu tiên. Thông tư 25 chủ yếu mở không gian cho các khoản vay trung, dài hạn. Những đối tượng hưởng lợi trực tiếp hơn sẽ là doanh nghiệp đang mở rộng nhà máy, đầu tư dây chuyền, phát triển năng lượng, kho vận, chuyển đổi số hoặc công nghệ xanh. Đây là nhóm dự án có khả năng tạo thêm năng lực sản xuất, nhưng cũng đòi hỏi hồ sơ đầu tư, dòng tiền dự kiến và năng lực quản trị tốt hơn.
Trong các nhóm ngành kinh doanh, bất động sản thường có lợi thế hơn khi tiếp cận tín dụng ngân hàng. Điều này được thể hiện rất rõ khi năm 2025, tín dụng bất động sản tăng khoảng 22%, cao hơn mức tăng khoảng 19% của tín dụng toàn hệ thống. Đến cuối tháng 2/2026, dư nợ phục vụ hoạt động kinh doanh bất động sản được Bộ Xây dựng thống kê ở mức khoảng 2,235 triệu tỷ đồng, tăng 11,7% so với cuối quý IV/2025 và tăng 43% so với cùng kỳ.
Nhóm doanh nghiệp bất động sản có lợi thế hơn trong việc tiếp cận tín dụng là do các dự án thường có quy mô khoản vay lớn, tài sản hình thành từ vốn vay có thể trở thành tài sản bảo đảm, trong khi tiến độ giải ngân được chia thành từng giai đoạn tương đối rõ. Với những dự án đã hoàn tất pháp lý, có đất sạch và dòng tiền bán hàng, khả năng hấp thụ vốn thường nhanh hơn một doanh nghiệp sản xuất muốn đầu tư dây chuyền mới nhưng chưa chứng minh được chắc chắn thị trường đầu ra. Chưa kể, hầu hết các ngân hàng đều có mối quan hệ với các doanh nghiệp bất động sản. Điều này đặt ra một lo ngại về việc nguồn vốn mới sẽ tiếp tục tập trung vào lĩnh vực có tài sản bảo đảm tốt, trong khi mức đóng góp cho năng suất dài hạn lại không đồng đều.
Một công trình kéo dài nhiều năm có thể tạo động lực tăng trưởng khi hoàn thành, nhưng trong quá trình xây dựng, ngân hàng phải chịu rủi ro chậm tiến độ, đội vốn, biến động lãi suất và khả năng dòng tiền không hình thành đúng dự kiến.
Ranh giới hợp lý vì thế không phải “sản xuất tốt, bất động sản xấu” mà tín dụng chỉ thật sự hỗ trợ tăng trưởng khi vốn được chuyển hóa thành nhà máy, công trình và tài sản đang hoạt động, thay vì dừng lại ở đất đai, chi phí xây dựng dở dang hoặc các khoản phải thu kéo dài. NHNN vì thế cần giám sát chặt mức độ tập trung tín dụng theo khách hàng, nhóm khách hàng, lĩnh vực và thời hạn.
