Khảo sát quý II/2026 của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS-IRE) tại 10 ngân hàng thương mại cho thấy, lãi suất vay mua nhà ưu đãi phổ biến 8,5-11%/năm, thường chỉ áp dụng trong 6-12 tháng. Sau đó, lãi suất được tính bằng lãi suất cơ sở hoặc tham chiếu cộng biên độ khoảng 3,3-3,5%, đưa mức thực trả lên 13-15%/năm.
Thị trường bị khóa ở hai đầu
Mặt bằng lãi suất vay mua nhà đã tăng đáng kể so cùng kỳ năm trước. Trong năm 2025, nhiều ngân hàng quốc doanh áp dụng lãi suất ưu đãi 5,5-6,7%/năm trong 12-24 tháng đầu. Đến nay, mức phổ biến đã tăng lên 8,2-10,8%/năm, cao hơn khoảng 2-4 điểm phần trăm; một số gói tăng gần 5 điểm phần trăm.
Dữ liệu của Viện Nghiên cứu Kinh tế - tài chính - bất động sản (thuộc Dat Xanh Services) cũng cho thấy xu hướng tăng rõ rệt. Trong nửa đầu năm 2026, lãi suất vay mua nhà phổ biến ở mức 12-14%/năm, một số khoản vay thả nổi lên tới 16%. Mặt bằng này cao hơn khoảng 3 điểm phần trăm so năm 2025 và gần 4 điểm phần trăm so mức 8-11%/năm của năm 2024.
Với dư nợ hai tỷ đồng, mỗi điểm phần trăm lãi suất tăng thêm tương đương khoảng 20 triệu đồng tiền lãi/năm. Lãi suất tăng từ 9% lên 13% có thể làm chi phí lãi tăng 80 triệu đồng trong năm đầu. Với căn hộ giá ba tỷ đồng, mức chiết khấu 5% có thể bị xóa hết sau chưa đầy hai năm.
Lý giải nguyên nhân lãi suất vay mua nhà tăng cao, Công ty cổ phần Xếp hạng tín nhiệm đầu tư Việt Nam (VIS Rating) cho biết, xuất phát từ áp lực chi phí vốn của hệ thống ngân hàng. Sau thời gian duy trì lãi suất thấp để hỗ trợ nền kinh tế, nhiều ngân hàng phải nâng lãi suất huy động nhằm thu hút tiền gửi. Cùng với định hướng kiểm soát dòng tín dụng chảy vào bất động sản, áp lực khiến lãi suất cho vay mua nhà khó giảm sâu.
Sức ép lớn đang đè nặng lên khả năng chi trả của người mua. Theo Dat Xanh Services, năm 2025, khi lãi suất vay mua nhà phổ biến ở mức 9-11%/năm, tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới đạt khoảng 45-50%. Tuy nhiên, khi lãi suất tăng lên 12-14% trong nửa đầu năm 2026, tỷ lệ này giảm còn 20-30%. Nếu duy trì ở mức 13-15%/năm trong khi giá nhà chưa giảm đáng kể, tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới có thể xuống dưới 20% và đà tăng giá cũng khó duy trì.
Trước đó, báo cáo tâm lý người tiêu dùng bất động sản của PropertyGuru (tập đoàn sở hữu nền tảng batdongsan.com.vn) cho thấy, hơn 80% người mua nhà và nhà đầu tư chỉ sẵn sàng vay khi lãi suất dưới 9%/năm. Phần lớn sẽ ngừng sử dụng đòn bẩy nếu lãi suất vượt 11%. Sự sụt giảm cho thấy thị trường ngày càng thiếu những người mua đủ khả năng chuyển nhu cầu thành giao dịch thực tế.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc batdongsan.com.vn cho rằng, lãi suất khó giảm trong ngắn hạn, do chịu tác động từ tăng trưởng tín dụng, áp lực tỷ giá, lạm phát và nhu cầu huy động vốn của các ngân hàng. Mặt bằng lãi suất nhiều khả năng sẽ duy trì ở mức cao hơn trước đây và có thể kéo dài đến hết quý II/2027.
Số liệu từ Công ty TNHH Chứng khoán ACB (ACBS) cho thấy, tính đến ngày 10/7/2026, tăng trưởng tín dụng đạt 7,91% so đầu năm, vượt trội so mức tăng trưởng huy động (6,07%), đẩy khoảng trống thanh khoản của hệ thống lên 2,7 triệu tỷ đồng.
Khoảng trống này càng làm gia tăng sự phụ thuộc của hệ thống ngân hàng vào thanh khoản trên kênh liên ngân hàng; đặc biệt là các đợt đấu thầu tiền gửi của Kho bạc Nhà nước (KBNN) tại các ngân hàng quốc doanh (số dư hiện liên tục duy trì hơn 700.000 tỷ đồng, gần chạm ngưỡng theo luật định). Điều này khiến việc giảm lãi suất huy động và cho vay tiêu dùng đầu tư trở nên thách thức khi ngân hàng thương mại vẫn gặp khó trong việc duy trì các tỷ lệ an toàn vốn và thanh khoản.
Ở đầu còn lại, VARS-IRE cũng cho rằng, dư địa giảm giá nhà của doanh nghiệp không nhiều, do giá thành bao gồm chi phí đất, bồi thường, xây dựng, nguyên vật liệu, vốn, pháp lý, quản lý, bán hàng và các nghĩa vụ tài chính, đều đang gia tăng. Một số dự án còn có thể phát sinh thêm chi phí do quá trình xác định tiền sử dụng đất kéo dài.
Việc giảm trực tiếp giá niêm yết cũng có thể tác động đến thị trường thứ cấp, giá trị tài sản bảo đảm và tâm lý của khách hàng đã mua trước đó. Vì vậy, doanh nghiệp thường lựa chọn chiết khấu, hỗ trợ lãi suất hoặc giãn tiến độ thanh toán để giảm chi phí thực tế cho người mua.
Khả năng mua nhà của người ở là thước đo sự bền vững
Tại Hội thảo công bố Báo cáo Thị trường bất động sản Việt Nam quý II và sáu tháng đầu năm 2026, TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), Viện trưởng VARS-IRE nhận định, thị trường đang bước vào một giai đoạn phát triển mới. Đà phục hồi tiếp tục được duy trì nhưng mức độ tăng trưởng ngày càng phân hóa rõ giữa các phân khúc, khu vực và nhóm chủ thể tham gia.
Theo ông Đính, khi nguồn cung từng bước được cải thiện, thị trường dần chuyển từ trạng thái phụ thuộc vào tâm lý đầu cơ và kỳ vọng tăng giá ngắn hạn sang vận động dựa trên nhu cầu ở thực chất, giá trị sử dụng và khả năng khai thác tài sản. Sự thay đổi của môi trường kinh doanh, khung pháp lý, chi phí phát triển dự án và hành vi người mua đang thúc đẩy một quá trình thanh lọc mạnh mẽ.
Trong quá trình này, các chuyên gia cũng đưa ra cảnh báo về áp lực tài chính có thể bộc lộ rõ hơn trong giai đoạn 2027-2028. Nhóm khách hàng mua nhà trong năm 2025 với mặt bằng giá cao và sử dụng đòn bẩy lớn đồng loạt hết thời gian ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi suất. Nếu thu nhập không tăng tương ứng, nhu cầu chuyển nhượng có thể lan rộng, kéo theo thanh khoản suy giảm. Từ đó, doanh nghiệp chậm thu hồi vốn, ngân hàng thận trọng hơn trong cấp tín dụng, người bán khó thoát hàng còn người mua tiếp tục trì hoãn quyết định.
Trước rủi ro này, ông Lại Đức Vượng, Giám đốc Công ty bất động sản Nga Sơn khuyến nghị, tổng nghĩa vụ trả nợ hằng tháng chỉ nên chiếm khoảng 30-40% thu nhập ổn định. Người vay cần ưu tiên các khoản vay có thời gian cố định lãi suất dài và duy trì quỹ dự phòng đủ trang trải từ 6-12 tháng. Tuy nhiên, kỷ luật tài chính của từng cá nhân không thể tự giải quyết khoảng cách ngày càng lớn giữa giá nhà, thu nhập và chi phí vốn.
Do đó, thị trường cần minh bạch tổng chi phí sở hữu thay vì chỉ tập trung quảng bá giá niêm yết hoặc mức lãi suất ưu đãi trong giai đoạn đầu. Trước khi ký hợp đồng, người mua cần được cung cấp đầy đủ phương án trả nợ sau ưu đãi, biên độ điều chỉnh lãi suất và số tiền phải thanh toán trong kịch bản lãi suất tăng thêm 3-5 điểm phần trăm. Mức giá áp dụng cho khách hàng vay vốn và mức chiết khấu dành cho người thanh toán sớm cũng cần được công bố rõ ràng, giúp người mua đánh giá đúng chi phí thực của giao dịch.
Về dài hạn, lãi suất vay mua nhà chỉ có thể ổn định khi hệ thống ngân hàng có nguồn vốn dài hạn với chi phí phù hợp. Trong khi đó, muốn giá nhà giảm thực chất, cần đồng thời tháo gỡ vướng mắc pháp lý, rút ngắn thời gian thực hiện dự án, tiết giảm các chi phí đầu vào và gia tăng nguồn cung phù hợp với thu nhập của đại bộ phận người dân. Nếu chỉ kéo dài ưu đãi trong vài tháng đầu mà không xử lý những điểm nghẽn này, áp lực tài chính chủ yếu được trì hoãn thay vì giải quyết.
Từ góc độ chính sách, ông Đinh Minh Tuấn đề xuất xây dựng các gói tín dụng riêng cho người mua ở thật, đặc biệt là người trẻ, người mua nhà lần đầu và người mua nhà ở xã hội, với lãi suất khoảng 8 - 9%/năm. Cùng với tín dụng dài hạn, việc đẩy nhanh phát triển nhà ở xã hội và nhà cho thuê được xem là giải pháp cần thiết để đáp ứng nhu cầu thực chất, giảm áp lực sở hữu nhà bằng mọi giá và tạo nền tảng cho thị trường phục hồi bền vững hơn.
