Xanh hóa lĩnh vực bất động sản, con đường tất yếu
Theo Báo cáo Thị trường bất động sản Việt Nam Quý 3/2025 của Savills, bức tranh kinh tế vĩ mô tiếp tục duy trì sắc tích cực. GDP tăng 7,9%, FDI đăng ký đạt 28,5 tỷ USD và xuất khẩu tăng 16% so với cùng kỳ, cho thấy nền tảng vĩ mô vững chắc. Thị trường bất động sản cũng có nhiều chỉ báo tăng trưởng, với điểm sáng tích cực đến từ sự chuyển dịch sang các công trình đạt chứng chỉ xanh.
Nếu vài năm trước, khái niệm công trình xanh còn xa lạ, thì nay nó đã dần trở thành “chuẩn mực mới” trong quy hoạch đô thị và phát triển nhà ở. Sự thay đổi này xuất phát từ hai động lực song hành: Áp lực giảm phát thải khí nhà kính toàn cầu và nhu cầu sống xanh của người tiêu dùng hiện đại.
Theo báo cáo của Tổ chức Tài chính quốc tế IFC, tính đến cuối năm 2024, Việt Nam đã có 559 công trình với 13,6 triệu mét vuông diện tích sàn đạt chứng chỉ công trình xanh, cùng hơn 31.000 căn hộ và 3.200 nhà ở riêng lẻ được chứng nhận xanh. Chỉ riêng năm 2024, cả nước có 163 công trình đạt chứng nhận, gấp hơn hai lần năm 2023 và gấp ba lần năm 2022. Con số ấy không chỉ thể hiện sự chuyển động nhanh của thị trường, mà còn phản ánh nhận thức đang thay đổi mạnh mẽ trong cộng đồng doanh nghiệp.
Không chỉ các chủ đầu tư mà cả người mua nhà cũng đang dịch chuyển theo xu hướng này. Kết quả khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy, có tới 86% người tham gia quan tâm đến việc mua một ngôi nhà có yếu tố thân thiện với môi trường và 88% sẵn sàng trả thêm tiền để sở hữu nó. Sự thay đổi hành vi tiêu dùng này tạo ra một “đòn bẩy thị trường” mạnh mẽ, thúc đẩy các doanh nghiệp địa ốc đầu tư vào mô hình phát triển xanh, bền vững và trung hòa carbon.
Phát triển công trình xanh không chỉ mang ý nghĩa môi trường mà còn là chiến lược kinh doanh thông minh. Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, so các dự án thông thường, các dự án xanh có khả năng giữ giá tốt hơn trên thị trường thứ cấp. Theo Hội đồng Công trình Xanh thế giới, giá trị tài sản của công trình xanh có thể tăng tới 7% trong vòng 5 năm nhờ tiết kiệm năng lượng, chi phí vận hành thấp và khả năng duy trì giá trị bền vững.
Không dừng lại ở đó, chủ đầu tư các dự án xanh còn có thể tiếp cận nguồn vốn ưu đãi thông qua trái phiếu xanh, chương trình tài chính khí hậu hay hỗ trợ kỹ thuật từ các tổ chức quốc tế như IFC, GIZ hoặc AFD. Đây là cơ hội lớn để các doanh nghiệp Việt Nam nâng cao khả năng cạnh tranh và tiếp cận dòng vốn ESG, vốn đầu tư chú trọng đến yếu tố môi trường, xã hội và quản trị bền vững.
Về chính sách, Nhà nước đã đưa “phát triển đô thị xanh, thông minh, phát thải thấp” vào Quy hoạch tổng thể quốc gia đến năm 2050. Bộ Xây dựng đang hoàn thiện hành lang pháp lý và cập nhật quy chuẩn kỹ thuật cho công trình xanh. Một số địa phương như Hà Nội, Đà Nẵng, Thành phố Hồ Chí Minh đã bước đầu lồng ghép tiêu chí xanh vào xét duyệt quy hoạch, cấp phép xây dựng và ưu tiên dự án sử dụng vật liệu tiết kiệm năng lượng, thích ứng với biến đổi khí hậu.
Tuy nhiên, con đường phát triển bất động sản xanh ở Việt Nam vẫn còn nhiều rào cản. Theo ông Tống Văn Nga, Chủ tịch Hội Vật liệu Xây dựng Việt Nam, chính sách và quy định về công trình xanh vẫn còn rời rạc, thiếu cơ chế ưu đãi cụ thể. Nhiều doanh nghiệp e ngại chi phí đầu tư cao, trong khi chưa nhìn thấy rõ lợi ích dài hạn về tài chính và thương hiệu.
Một số chuyên gia cho rằng, trở ngại lớn nhất hiện nay không phải là công nghệ hay vốn, mà là “luật chơi” chưa được xác định đầy đủ. Khi khung tiêu chuẩn kỹ thuật, cơ chế khuyến khích và ưu đãi tín dụng còn mờ nhạt, doanh nghiệp rất khó lập kế hoạch tài chính, dẫn đến tâm lý chờ đợi thay vì chủ động đầu tư.
Bất động sản xanh - Điểm chạm thực thi Net zero
Chia sẻ về vai trò của bất động sản xanh trong mục tiêu Net Zero, ông Nguyễn Trường Sơn, Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn Du lịch Crystal Bay nhấn mạnh: “Bất động sản xanh chính là điểm chạm quan trọng nhất ở tầng thực thi. Phần lớn phát thải đến từ xây dựng và vận hành công trình, nên nếu không điện hóa và tối ưu hóa tòa nhà, Net Zero sẽ chỉ là khẩu hiệu”.
Theo ông Sơn, bất động sản xanh giúp giảm phát thải ngay từ khâu thiết kế, vật liệu đến vận hành thông qua việc sử dụng năng lượng tái tạo, hệ thống điều khiển thông minh và vật liệu thấp carbon. Khi quy mô thị trường đủ lớn, nó sẽ kéo cả chuỗi cung ứng tiến lên, tạo ra “đòn bẩy hệ thống” cho nền kinh tế xanh.
Về rào cản chính, ông Sơn cho rằng: “Cái thiếu lớn nhất hiện nay là khung chính sách, tiêu chuẩn, ưu đãi. Khi cơ chế net-metering cho điện mặt trời mái nhà, tín chỉ carbon cho công trình hay ưu đãi lãi suất xanh chưa rõ ràng, doanh nghiệp khó có thể tính toán hiệu quả đầu tư và hoàn vốn. Chi phí cao chỉ là hệ quả của một luật chơi chưa hoàn thiện”.
Khi được hỏi về hướng đi khả thi, ông Sơn khẳng định: “Việt Nam không cần làm lại bánh xe. Chúng ta có thể kế thừa các chuẩn quốc tế như Leed, Breeam, Green Mark, nhưng cần nội địa hóa phù hợp khí hậu, vật liệu và thói quen sử dụng. Quan trọng hơn là phải có hệ thống đo lường, thẩm định minh bạch, đi kèm với ưu đãi thật chứ không chỉ là tiêu chuẩn trên giấy”.
Ông Sơn cũng bày tỏ niềm tin vào sự thay đổi nhận thức của người mua và nhà đầu tư: “Nhận thức sẽ chuyển rất nhanh khi họ thấy được chi phí sở hữu trọn vòng đời thấp hơn, rủi ro pháp lý nhỏ hơn và tài sản bền giá hơn. Công trình xanh không chỉ là nơi ở đẹp, mà là tài sản an toàn trong tương lai”.
Các chuyên gia VARS khuyến nghị, để thúc đẩy làn sóng xanh hóa lan tỏa mạnh mẽ, cần đồng bộ hóa ba yếu tố: tiêu chuẩn, tài chính và truyền thông.
Một mặt, doanh nghiệp phát triển dự án cần chủ động tiếp cận và áp dụng các hệ thống chứng chỉ quốc tế như EDGE, LEED, LOTUS, đồng thời hợp tác với các tổ chức quốc tế để tiếp cận nguồn vốn ưu đãi. Mặt khác, cơ quan quản lý cần hoàn thiện hành lang pháp lý, thiết kế các chính sách khuyến khích cụ thể như ưu tiên phê duyệt quy hoạch, giảm thuế sử dụng đất, hoặc ưu đãi tín dụng cho dự án đạt chứng chỉ xanh.
Cùng với đó, việc đào tạo, nâng cao năng lực cho đội ngũ tư vấn, nhà thầu, và cán bộ quản lý quy hoạch là điều kiện tiên quyết để bảo đảm tính đồng bộ và hiệu quả khi triển khai.
Từ một lựa chọn mang tính “hình ảnh”, bất động sản xanh đang trở thành đòi hỏi mang tính “sống còn” của thị trường. Khi Việt Nam ngày càng hội nhập sâu với các hiệp định thương mại thế hệ mới, tiêu chuẩn môi trường sẽ trở thành hàng rào kỹ thuật khắt khe. Doanh nghiệp nào đi trước một bước trong việc xanh hóa sản phẩm, doanh nghiệp đó sẽ nắm lợi thế cạnh tranh bền vững.
Với sự quyết tâm của Chính phủ, nỗ lực của doanh nghiệp và sự đồng hành của các tổ chức quốc tế, con đường hướng tới Net Zero của ngành bất động sản Việt Nam không chỉ là tầm nhìn, mà đang dần trở thành hiện thực. Và trong hành trình đó, mỗi công trình xanh được xây dựng hôm nay chính là một viên gạch đặt nền cho tương lai phát triển bền vững của đất nước.
Tại sự kiện ra mắt Báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam quý 3/2025 và triển vọng 10 năm tới tại Thành phố Hồ Chí Minh (ngày 28/10) và tại Hà Nội (ngày 31/10) cũng đánh dấu 30 năm hoạt động của Savills Việt Nam.
Ông Neil MacGregor, Tổng Giám đốc Savills Việt Nam, nhận định: “Hiện nay, những nền tảng quan trọng cho sự tăng trưởng của thị trường bất động sản Việt Nam đã được thiết lập. Luật Đất đai mới, Luật Nhà ở mới và Luật Kinh doanh bất động sản mới tạo bộ khung pháp lý cho sự phát triển lành mạnh và bền vững hơn. Nhờ đó, cơ quan quản lý có thể đẩy nhanh việc cấp phép dự án, giảm áp lực nguồn cung và đưa thêm sản phẩm mới ra thị trường”.
Đây là tiền đề quan trọng để duy trì tăng trưởng ổn định, kiểm soát tốc độ tăng giá và hướng tới sự phát triển bền vững của thị trường nhà ở Việt Nam. Đồng thời, các xu hướng mới như bất động sản xanh, phát triển bền vững, đô thị thông minh, ứng dụng trí tuệ nhân tạo vào nền tảng công nghệ bất động sản và phát triển bền vững đang dần định hình thị trường. Nhà ở vừa túi tiền cũng là một trong những định hướng trọng tâm, với sự hỗ trợ từ các cơ chế thúc đẩy hợp tác công-tư và sự tăng cường phát triển toàn diện.
Savills dự báo trong thập kỷ tới, bất động sản Việt Nam sẽ được định hình bởi ba động lực chính: Khung pháp lý ổn định và minh bạch hóa thông tin; dòng vốn FDI mạnh mẽ, nhờ quy trình phê duyệt hiệu quả hơn; và sự bùng nổ hạ tầng giao thông, mở ra không gian phát triển mới cho vùng ven và thị trường nhà ở vừa túi tiền. Đặc biệt, xu hướng mới như đô thị thông minh, phát triển đô thị xanh sẽ định hình giai đoạn tiếp theo. Việc tích hợp công nghệ và tiêu chuẩn bền vững sẽ giúp tăng giá trị tài sản, đồng thời nâng cao chất lượng sống đô thị.
