Bản thân Việt Nam đã tham gia các cam kết quốc tế về phát triển bền vững và phát thải ròng bằng 0 (Net Zero) vào năm 2050. Điều đó đồng nghĩa các chủ đầu tư, từ bất động sản thương mại đến bất động sản công nghiệp, đều phải từng bước chuyển dịch sang mô hình phát triển phù hợp với các tiêu chuẩn ESG.
Nhiều lợi thế khi phát triển bất động sản ESG
ESG được hiểu là việc doanh nghiệp thực hiện đồng thời ba cam kết cốt lõi.
Thứ nhất là yếu tố môi trường (Environmental), bảo đảm hoạt động đầu tư và vận hành dự án không gây tổn hại đến môi trường sinh thái, đồng thời giảm phát thải và sử dụng hiệu quả các nguồn tài nguyên.
Thứ hai là yếu tố xã hội (Social), bảo đảm quyền lợi của tất cả các bên liên quan, từ cư dân sinh sống trong dự án đến cộng đồng dân cư chung quanh.
Thứ ba là yếu tố quản trị (Governance), yêu cầu doanh nghiệp phải minh bạch trong quản lý, nâng cao trách nhiệm giải trình và tuân thủ các chuẩn mực quản trị hiện đại.
Chia sẻ với phóng viên Báo Nhân Dân, Phó Giáo sư, Tiến sĩ Nghiêm Thị Thà cho rằng, việc phát triển dự án theo tiêu chuẩn ESG chắc chắn sẽ làm gia tăng chi phí đầu tư ban đầu. Tùy theo mức độ cam kết và tiêu chuẩn áp dụng, chi phí đầu tư có thể tăng khoảng 10% so với các dự án thông thường. Tuy nhiên, phần chi phí tăng thêm này hoàn toàn có thể được bù đắp bởi giá trị tài sản gia tăng trong dài hạn.
Phân tích của bà Nghiêm Thị Thà cho thấy, các phương pháp định giá bất động sản hiện nay đều dựa trên hai yếu tố cốt lõi là dòng thu nhập và dòng chi phí. Trong khi ESG có thể làm tăng chi phí đầu tư ban đầu, thì lại giúp gia tăng đáng kể khả năng khai thác, vận hành và tạo dòng tiền trong tương lai.
Theo đó, chi phí có thể tăng, nhưng giá trị bất động sản ở đầu ra tăng nhanh hơn. Tốc độ tăng giá trị thường lớn hơn tốc độ gia tăng chi phí đầu tư ban đầu.
Cũng theo Phó Giáo sư, Tiến sĩ Nghiêm Thị Thà, có hai nguyên nhân chính khiến các dự án tuân thủ ESG thường được thị trường định giá cao hơn.
Thứ nhất là nhu cầu của người sử dụng ngày càng thay đổi. Theo bà, ai cũng muốn sống trong môi trường xanh hơn, sạch hơn và an toàn hơn. Khi thu nhập tăng lên, người dân sẵn sàng trả giá cao hơn cho các sản phẩm bất động sản đáp ứng được những tiêu chuẩn đó. Đối với bất động sản công nghiệp, lợi thế còn rõ nét hơn khi nhiều tập đoàn quốc tế hiện cũng đang phải thực hiện các cam kết giảm phát thải.
Nếu doanh nghiệp đặt nhà máy trong các khu công nghiệp được phát triển theo tiêu chuẩn ESG, chi phí tuân thủ các yêu cầu môi trường sẽ thấp hơn, giúp nâng cao năng lực cạnh tranh và giảm chi phí vận hành.
Thứ hai, các dự án ESG thường có tỷ lệ lấp đầy và khả năng khai thác tốt hơn.
Vị Phó Chủ tịch VFCA này nhìn nhận, cả ở phân khúc nhà ở lẫn bất động sản cho thuê, những dự án có yếu tố xanh và phát triển bền vững thường thu hút nhóm khách hàng có năng lực tài chính tốt hơn, từ đó duy trì tỷ lệ lấp đầy cao hơn so với các dự án truyền thống. Những người có thu nhập cao, khả năng tài chính tốt sẽ ưu tiên lựa chọn các sản phẩm bất động sản đã đáp ứng các tiêu chuẩn ESG, dù đầy đủ hay từng phần.
Không chỉ được định giá cao hơn, các dự án ESG còn có khả năng thanh khoản tốt hơn. Theo chuyên gia, xu hướng chính sách hiện nay đang ưu tiên ngày càng rõ cho các dự án phát triển bền vững.
Các dự án đáp ứng tiêu chuẩn ESG có cơ hội tiếp cận nguồn vốn thuận lợi hơn, được hưởng các cơ chế hỗ trợ tốt hơn và có khả năng thu hút nhà đầu tư quốc tế cao hơn.
Đặc biệt, sự phát triển của các quỹ đầu tư xanh, quỹ hưu trí, quỹ đầu tư bền vững trong tương lai sẽ mở ra nguồn vốn dài hạn rất lớn cho thị trường. Đây là những dòng vốn mà bất động sản truyền thống rất khó tiếp cận nếu không đáp ứng được các tiêu chuẩn ESG.
Bên cạnh đó, các tổ chức tín dụng cũng đang từng bước ưu tiên cho vay đối với những dự án xanh, dự án tiết kiệm năng lượng và dự án phát triển bền vững.
Một số rào cản trong phát triển bất động sản ESG tại Việt Nam
Dù có nhiều lợi thế, bất động sản ESG tại Việt Nam hiện vẫn phát triển khá chậm.
Theo nữ chuyên gia này, rào cản đầu tiên là Việt Nam chưa có hệ thống tiêu chuẩn xanh thống nhất, dẫn đến tình trạng thị trường vẫn còn lẫn lộn giữa các dự án thực sự đáp ứng ESG và các dự án chỉ sử dụng ESG như một công cụ tiếp thị.
Rào cản thứ hai là năng lực triển khai của doanh nghiệp. Phần lớn doanh nghiệp bất động sản Việt Nam là doanh nghiệp vừa và nhỏ, trong khi việc xây dựng, vận hành và báo cáo theo chuẩn ESG đòi hỏi nguồn lực tài chính, nhân sự và năng lực quản trị tương đối lớn.
Rào cản thứ ba là vấn đề nguồn vốn. Thị trường bất động sản hiện vẫn phụ thuộc lớn vào tín dụng ngân hàng ngắn hạn, trong khi bản chất của các dự án ESG cần nguồn vốn trung và dài hạn.
Tôi tin rằng bất động sản ESG sẽ trở thành một trong những lựa chọn quan trọng của nhà đầu tư những năm tới. Khi hệ thống tiêu chuẩn hoàn thiện hơn, cơ chế hỗ trợ rõ ràng hơn và các nguồn vốn xanh phát triển mạnh hơn, những dự án đáp ứng ESG sẽ có lợi thế cạnh tranh ngày càng lớn trên thị trường.
Phó Giáo sư, Tiến sĩ Nghiêm Thị Thà
Do đó, việc phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp, các quỹ tín thác bất động sản (REIT), quỹ hưu trí và các quỹ đầu tư dài hạn sẽ đóng vai trò đặc biệt quan trọng trong việc thúc đẩy bất động sản xanh.
Cuối cùng là câu chuyện minh bạch thông tin. Theo chuyên gia, thị trường hiện vẫn thiếu các cơ chế kiểm chứng độc lập để xác nhận một dự án có thực sự đáp ứng các tiêu chuẩn ESG hay không. Điều này khiến nhà đầu tư gặp khó khăn trong việc phân biệt giữa các dự án phát triển bền vững thực chất với những dự án chỉ quảng bá theo xu hướng.
“Tôi tin rằng bất động sản ESG sẽ trở thành một trong những lựa chọn quan trọng của nhà đầu tư những năm tới. Khi hệ thống tiêu chuẩn hoàn thiện hơn, cơ chế hỗ trợ rõ ràng hơn và các nguồn vốn xanh phát triển mạnh hơn, những dự án đáp ứng ESG sẽ có lợi thế cạnh tranh ngày càng lớn trên thị trường”, Phó Giáo sư, Tiến sĩ Nghiêm Thị Thà nói.
![[Video] Đã giải ngân 577 tỷ đồng cho người dưới 35 tuổi mua nhà ở xã hội](https://cdn.nhandan.vn/images/kH1aUSaAdvWoMQLzlS_KCfVewOYzd9bCKAhlEAnRR5cyBg4c-J_utRGXNybYlyj4Gf30x1WwDmoijmLsA9A8rA/dung00-29-43-09still017.png.avif)
![[Video] Lãi suất tiết kiệm có thể chấm dứt đà tăng](https://cdn.nhandan.vn/images/kH1aUSaAdvWoMQLzlS_KCfVewOYzd9bCKAhlEAnRR5cUojBDoolRhEigFSZGdmke2uTG9tvyBFejcxvZL5ryHA/dung00-15-35-16still014.png.avif)
![[Infographic] Chứng khoán tuần 19-23/10: VN-Index tăng 4% lên mức 1.774,15 điểm, thanh khoản trong tuần tăng](https://cdn.nhandan.vn/images/kMjyT3enSeolYVNXfE5p9f-4aoolUG_oE32YGuVctzLGbKtrxop_PIftxLWnvG4D/ttck-5458.jpg.avif)
